اجاره آپارتمان در منطقه ۵ تهران؛ دوخوابهها چقدر ودیعه میخواهند؟
براساس فایلهای ارائهشده در بازار، یک واحد ۱۰۹ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۹ در شهران با یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان عرضه شده است.
در جنتآباد شمالی، برای واحدی ۱۰۰ متری و دوخوابه، ساخت سال ۱۴۰۰، مبلغ یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴۰ میلیون تومان اجاره درخواست شده است.
یک واحد ۱۳۰ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۸۰ در شهرک اکباتان نیز با سه میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان بهصورت رهن کامل فایل شده و در کوی بیمه، آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۳۹۵ با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۴۲ میلیون تومان عرضه میشود.
نکته مهم آن است که این ارقام، قیمتهای پیشنهادی مالکان و مشاوران املاک هستند. استفاده از عبارت «معامله میشود» بدون مشاهده قرارداد ثبتشده دقیق نیست؛ زیرا مبلغ نهایی ممکن است در مذاکره تغییر کند یا ملک با قیمت اولیه مشتری پیدا نکند.
جدول رهن و اجاره دوخوابههای منطقه ۵
| محله | متراژ و سال ساخت | ودیعه | اجاره ماهانه |
|---|---|---|---|
| شهران | ۱۰۹ متر، ساخت ۱۳۹۹ | ۱.۵ میلیارد تومان | ۳۰ میلیون تومان |
| جنتآباد شمالی | ۱۰۰ متر، ساخت ۱۴۰۰ | ۱.۲ میلیارد تومان | ۴۰ میلیون تومان |
| شهرک اکباتان | ۱۳۰ متر، ساخت ۱۳۸۰ | ۳.۲ میلیارد تومان | صفر |
| کوی بیمه | ۹۵ متر، ساخت ۱۳۹۵ | ۷۰۰ میلیون تومان | ۴۲ میلیون تومان |
برای مقایسه درست این فایلها باید ودیعه و اجاره ماهانه به یک واحد مشترک تبدیل شوند. با استفاده از عرف رایج بازار، یعنی تبدیل هر سه میلیون تومان اجاره ماهانه به حدود ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه، هزینه معادل رهن کامل فایل شهران تقریباً ۲.۵ میلیارد تومان و فایل جنتآباد شمالی حدود ۲.۵۳ میلیارد تومان میشود.
معادل رهن کامل کوی بیمه نیز نزدیک به ۲.۱ میلیارد تومان است. به این ترتیب، در میان چهار نمونه، فایل اکباتان با ۳.۲ میلیارد تومان بیشترین مبلغ کل و کوی بیمه کمترین هزینه معادل را دارد. نرخ تبدیل در قراردادهای واقعی ثابت نیست و ممکن است براساس توافق طرفین کمتر یا بیشتر باشد.
آیا رهن ۳.۲ میلیاردی اکباتان قیمت معمول بازار است؟
فایل سه میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی اکباتان در بخش گرانتر بازار قرار میگیرد و نباید آن را متوسط اجاره تمام واحدهای این شهرک دانست. در آگهیهای تازه، واحدهای حدود ۱۳۵ تا ۱۴۲ متری و عمدتاً سهخوابه با رهن کامل نزدیک دو تا ۲.۵۵ میلیارد تومان نیز دیده میشوند. تفاوت بازسازی، فاز، بلوک، طبقه، جهت واحد، پارکینگ و انباری میتواند فاصله قابلتوجهی میان دو ملک ایجاد کند.
اکباتان برخلاف بخش زیادی از شهران و جنتآباد، عمدتاً با بلوکهای قدیمی اما دارای طراحی شهری منظم، فضای باز گسترده و دسترسی مناسب به مترو شناخته میشود. این شهرک از سه فاز تشکیل شده و کوی بیمه در شرق آن قرار دارد.
بنابراین سال ساخت بالاتر بهتنهایی به معنای ارزانتر بودن اجاره در اکباتان نیست. واحد بازسازیشده، دارای دید مناسب و پارکینگ ممکن است با وجود قدمت بنا، از یک آپارتمان جدیدتر در محلهای دیگر گرانتر عرضه شود.
جنتآباد شمالی چرا گرانتر از شهران دیده میشود؟
پس از تبدیل اجاره به ودیعه، فایل جنتآباد شمالی به ازای هر متر تقریباً ۲۵.۳ میلیون تومان رهن کامل معادل دارد؛ درحالیکه این رقم برای فایل شهران نزدیک به ۲۲.۹ میلیون تومان است.
مقایسه آگهیهای موجود نیز دامنه گسترده قیمت در جنتآباد شمالی را تأیید میکند. برای نمونه، واحدهای حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ متری نوساز یا بازسازیشده با رهن کامل حدود ۱.۵ تا ۲.۱ میلیارد تومان عرضه شدهاند و بعضی فایلهای مجهزتر، ارقام بالاتری دارند.
دسترسی به بزرگراههای آبشناسان، همت و اشرفی اصفهانی، نوع بافت خیابان، عرض کوچه و نزدیکی به مراکز خدماتی در قیمتگذاری این محله نقش دارند. بااینحال، نمیتوان تنها با چند آگهی نتیجه گرفت تقاضای جنتآباد از تمام بخشهای منطقه ۵ بیشتر است؛ اثبات چنین ادعایی به آمار قراردادهای قطعی و مدت حضور فایلها در بازار نیاز دارد.
بازار شهران؛ از واحد معمولی تا آپارتمان کلیدنخورده
شهران ترکیبی از ساختمانهای قدیمیتر و پروژههای کمسنوسال دارد. در فایلهای تازه، یک واحد حدود ۱۰۵ متری ساخت ۱۳۹۰ با یک میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده و برای واحدی حدود ۱۱۰ متر ساخت ۱۴۰۱، رقم ۱.۹ میلیارد تومان ثبت شده است.
در نتیجه، پیشنهاد یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه بهعلاوه ۳۰ میلیون تومان اجاره برای واحد ۱۰۹ متری، در بخش نسبتاً گران بازار شهران قرار میگیرد. این قیمت زمانی قابل توجیهتر است که ملک دارای پارکینگ سندی، آسانسور، انباری، نور مناسب، طبقه مطلوب و امکانات کامل باشد.
شهران در شمالغرب تهران قرار دارد و بخش زیادی از بافت آن نسبتاً جدید است. وجود خیابانهای عریض و نزدیکی به ارتفاعات و پارک جنگلی کوهسار نیز از عوامل جذابیت سکونتی آن محسوب میشود.
کوی بیمه؛ ودیعه کمتر، فشار ماهانه بیشتر
فایل کوی بیمه با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه، در نگاه نخست در دسترستر از سه گزینه دیگر به نظر میرسد؛ اما اجاره ماهانه ۴۲ میلیون تومانی، فشار مستمر قابلتوجهی به بودجه خانوار وارد میکند.
هزینه سالانه اجاره این واحد بدون درنظرگرفتن ودیعه، به ۵۰۴ میلیون تومان میرسد. برای مستأجری که درآمد ماهانه ثابت دارد، پرداخت ودیعه بیشتر و کاهش اجاره ممکن است انتخاب کمریسکتری باشد؛ البته فقط در صورتی که امکان تأمین پول پیش وجود داشته باشد.
کوی بیمه میان شهرک اکباتان و محدودههای شرقیتر منطقه ۵ قرار گرفته و دسترسی به مترو، بزرگراه شهید لشگری و مراکز تجاری اکباتان از مزیتهای آن است. نزدیکی جغرافیایی به اکباتان الزاماً به معنای برابری قیمت نیست؛ نوع ساختمانها و متراژهای عرضهشده در دو محله متفاوت است.
آیا واحد نوساز همیشه متقاضی بیشتری دارد؟
واحدهای نوساز و کلیدنخورده معمولاً بهدلیل آسانسور، پارکینگ مناسب، تأسیسات جدید، پنجره دوجداره و کیفیت بهتر مشاعات با قیمت بالاتری عرضه میشوند. بااینحال، از روی تعداد آگهیها نمیتوان گفت آنها الزاماً بیشترین قرارداد را دارند.
بخش بزرگی از مستأجران در نهایت میان کیفیت و توان پرداخت ماهانه انتخاب میکنند. ممکن است واحدی ۲۰ ساله اما بازسازیشده و خوشنقشه، بهدلیل اجاره کمتر سریعتر از یک ملک نوساز گرانقیمت معامله شود.
آمارهای ملی نیز نشان میدهد با وجود کاهش سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی، فشار بر مستأجران ادامه دارد. تورم سالانه اجاره در پایان خرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۳ درصد گزارش شده است.
سقف افزایش اجاره در تهران چه اثری دارد؟
برای سال ۱۴۰۵ سقف مجاز افزایش اجارهبها در استان تهران ۲۷ درصد اعلام شده است. وزارت راه تأکید کرده این سقف فقط به تمدید قرارداد مستأجر قبلی محدود نیست و در موارد تغییر مستأجر نیز باید نسبت به قرارداد سال قبل ملک رعایت شود.
بااینحال، بررسی رعایت سقف در یک آگهی جدید بدون دسترسی به قرارداد سال گذشته ملک ممکن نیست. مستأجر باید پیش از امضا درباره مبلغ قبلی، کد رهگیری و وضعیت ثبت قرارداد تحقیق کند و توافق را در سامانه رسمی ثبت کند.
قیمت بالای یک فایل نیز لزوماً تخلف را ثابت نمیکند؛ معیار قانونی، میزان افزایش نسبت به قرارداد قبلی همان واحد و استثناهای مقرر در قانون است.
جمعبندی؛ برای اجاره دوخوابه چقدر سرمایه لازم است؟
چهار فایل مورد بررسی نشان میدهند مستأجر یک آپارتمان دوخوابه ۹۵ تا ۱۳۰ متری در منطقه ۵، به سرمایهای معادل حدود ۲.۱ تا ۳.۲ میلیارد تومان رهن کامل نیاز دارد. جنتآباد شمالی در مقایسه متری بالاترین هزینه را دارد و فایل اکباتان از نظر مبلغ کل گرانترین نمونه است.
بااینحال، منطقه ۵ یک بازار یکدست نیست. حتی در یک محله، دو واحد هممتراژ ممکن است بهدلیل سال ساخت، بازسازی، امکانات، طبقه و موقعیت خیابان صدها میلیون تومان اختلاف داشته باشند.
مستأجران بهتر است پیش از تصمیمگیری، قیمت هر پیشنهاد را به رهن کامل معادل تبدیل کنند، چند فایل هممتراژ را ببینند و از بهکاربردن قیمت آگهی بهعنوان قیمت قطعی معامله خودداری کنند.