مسکن در آستانه تصمیم بزرگ؛ ثبات سیاسی قیمتها را منفجر میکند؟
بازار مسکن ایران که طی سالهای اخیر یکی از طولانیترین دورههای رکود خود را تجربه کرده، اکنون در نقطهای حساس قرار دارد؛ نقطهای که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، میتواند آغاز خروج تدریجی از رکود یا برعکس، ورود به فاز جدیدی از بیثباتی و فرسایش باشد. کاهش ارزش دلاری هر متر مربع مسکن، افت معاملات، افزایش هزینههای ساخت و نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی، مجموعه عواملی هستند که چشمانداز این بازار را پیچیده و چندلایه کردهاند.
کاهش ارزش دلاری مسکن و شکلگیری ظرفیت رشد
حامد قناعی، کارشناس مسکن، معتقد است یکی از مهمترین شاخصهای قابل اتکا برای تحلیل وضعیت فعلی، ارزش دلاری هر متر مربع مسکن است که به حدود ۸۰۰ دلار کاهش یافته است. به گفته او، این عدد در مقایسه با دورههای گذشته نشاندهنده جاماندگی قابل توجه قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی و سایر بازارهای دارایی است. قناعی تأکید میکند حتی نشانههای کوتاهمدت آرامش در فضای سیاسی و اقتصادی میتواند زمینه افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمتها را فراهم کند و در صورت تحقق توافقات سیاسی، این روند افزایشی تقویت خواهد شد.
رشد ملایم و غیرهیجانی از نگاه فعالان صنفی
در مقابل نگاههایی که از جهش قیمتی سخن میگویند، سمانه محرمی نمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، تصویر محتاطانهتری ارائه میدهد. به باور او، بازار مسکن بیش از آنکه مستعد جهشهای هیجانی باشد، در مسیر یک افزایش آرام و محدود قرار گرفته است. محرمی نمین میگوید از اواخر بهمنماه میتوان انتظار داشت شیب ملایمی در افزایش معاملات و قیمتها شکل بگیرد؛ روندی که بیشتر در واحدهای کوچکمتراژ و مصرفی دیده خواهد شد و هنوز فاصله زیادی با رونق فراگیر دارد.
رفتار سازندگان و نشانههای پایان رکود
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان، به رفتار سازندگان بهعنوان یکی از سیگنالهای مهم بازار اشاره میکند. به گفته او، امتناع برخی سازندگان از فروش واحدهای آماده، نشاندهنده انتظار برای بهبود شرایط و افزایش قیمتهاست. پورحاجت افزایش تدریجی معاملات را نشانهای از احتمال پایان رکود میداند و تأکید میکند اگر تنشهای سیاسی کاهش یابد، بازار مسکن میتواند بازدهی بهتری نسبت به طلا، ارز و حتی بورس داشته باشد.
نقش بیثباتی سیاسی و تورم در تعمیق رکود
در سوی دیگر تحلیلها، خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی، نسبت به پیامدهای تشدید بیثباتیهای سیاسی و اقتصادی هشدار میدهد. او میگوید قیمت دلاری مسکن که پیشتر در محدوده ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار داشت، اکنون به حدود ۷۵۰ دلار سقوط کرده است. به اعتقاد باقرپور، تورم نقطهبهنقطه ۶۰ درصدی دیماه و تورم ماهانه ۷.۹ درصدی باعث شده فاصله قیمت مسکن با هزینههای واقعی زندگی و ساختوساز بیشتر شود؛ موضوعی که رکود را عمیقتر کرده و حتی برخی فعالان بازار را تا مرز ورشکستگی پیش برده است.
مسکن بهعنوان تنها بازار منطقی
تورج سرباز، عضو هیئتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، معتقد است در شرایط فعلی، بازارهای طلا و ارز از منطق اقتصادی فاصله گرفتهاند و نوسانات آنها بیشتر ناشی از هیجان و انتظارات کوتاهمدت است. از نگاه او، مسکن تنها بازاری است که هنوز میتوان برای آن تحلیل مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی ارائه داد. سرباز پیشبینی میکند در صورت ثبات سیاسی، رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در سال آینده محتمل باشد، اما هشدار میدهد وقوع درگیری یا تشدید تنشها میتواند رکودی سنگین و طولانیمدت ایجاد کند.
وضعیت ساختوساز و کاهش پروژههای جدید
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان تهران، به وضعیت ساختوساز بهعنوان شاخصی پیشنگر اشاره میکند. به گفته او، پروژههای در حال اجرا همچنان ادامه دارند، اما آغاز پروژههای جدید به شکل محسوسی کاهش یافته است. رهبر توضیح میدهد که بیشتر ساختوسازهای فعلی به پروژههای کوچک و متوسط محدود شده و این موضوع در آینده میتواند به کمبود عرضه منجر شود. در عین حال، اجارهبها همچنان مسیر افزایشی خود را حفظ کرده و فشار مضاعفی بر خانوارها وارد میکند.
فرصت خرید یا هشدار برای آینده
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، شرایط فعلی را برای خریداران واقعی مناسب میداند. او معتقد است قیمتها هنوز به سطحی نرسیدهاند که تمامی ظرفیتهای تورمی را تخلیه کرده باشند و در صورت ایجاد ثبات اقتصادی، امکان جهش تا ۴۵ درصدی قیمتها وجود دارد. این تحلیل، بار دیگر نقش انتظارات و فضای کلان اقتصاد را در تعیین مسیر بازار مسکن برجسته میکند.
نگاه اقتصاددانان به رکود فرسایشی
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، ریشه رکود مزمن بازار مسکن را در نااطمینانی و ترس سرمایهگذاران میداند. از نظر او، سرمایهگذاری هیجانی در چنین بازاری میتواند ریسکهای جدی به همراه داشته باشد. عبده تبریزی توصیه میکند تصمیمهای بلندمدت و محتاطانه، از جمله استفاده از صندوقهای سرمایهگذاری و ابزارهای مالی غیرمستقیم، جایگزین ورود مستقیم و پرریسک به بازار مسکن شود.
اثر شوکهای کوتاهمدت و بحرانها
بیژن مرادی، مشاور املاک، با اشاره به تجربه پس از جنگ ۱۲ روزه، از رکود شدید معاملات سخن میگوید. به گفته او، کاهش نقدینگی سازندگان میتواند در کوتاهمدت حتی به ریزش قیمتها تا سطح هزینه ساخت منجر شود؛ سناریویی که هرچند موقتی است، اما فشار زیادی بر فعالان این حوزه وارد میکند.
تقاضای انباشته و خطر تعمیق بحران
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، به وجود حدود ۶ میلیون تقاضای انباشته در بازار مسکن اشاره میکند و میگوید کمبود ساختوساز به سطحی بیسابقه رسیده است. از نگاه او، اگر دولت توجه جدیتری به سیاستهای حمایتی و تسهیلگر در حوزه ساختوساز نداشته باشد، رکود نهتنها پایان نخواهد یافت، بلکه عمیقتر و پرهزینهتر خواهد شد.
جمعبندی
مجموع دیدگاهها نشان میدهد بازار مسکن ایران در آستانه یک دو راهی قرار دارد. از یک سو، افت ارزش دلاری، جاماندگی از تورم و کاهش عرضه، ظرفیت بالقوه رشد قیمتها را ایجاد کرده است و از سوی دیگر، نااطمینانی سیاسی و اقتصادی میتواند هرگونه رونق را متوقف یا به تعویق بیندازد. آینده این بازار بیش از هر چیز به میزان ثبات در فضای کلان کشور وابسته است؛ ثباتی که میتواند مسکن را به پناهگاه سرمایهها تبدیل کند یا در نبود آن، رکود فرسایشی همچنان ادامه یابد.