بازار مسکن در آستانه شب عید؛ زمستان داغ معاملات و نگرانی از جاماندگی قیمتی
بازار مسکن ایران همواره رفتاری متفاوت از سایر بازارهای اقتصادی از خود نشان داده و شب عید برای آن معنایی جداگانه دارد. در حالی که بسیاری از صنوف در هفتههای پایانی سال به استقبال رونق میروند، معاملات مسکن الگوی خاصتری دارد که ریشه در تجربه سالهای گذشته، رفتار متقاضیان و شرایط اقتصادی کلان کشور دارد. اظهارات داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، بار دیگر توجهها را به این الگوی متفاوت جلب کرده و نشان میدهد زمستان، بهویژه ماههای دی و بهمن، همچنان فصل اصلی تحرک در بازار مسکن محسوب میشود.
فصل سنتی رونق در بازار مسکن تهران
برخلاف تصور عمومی که شب عید را اوج معاملات همه بازارها میداند، فعالان بازار مسکن معتقدند فصل طلایی این بازار پیش از رسیدن به روزهای پایانی اسفند رقم میخورد. طبق تجربه سنوات گذشته، حدود ۷۵ روز ابتدایی فصل زمستان بیشترین حجم قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص میدهد. این بازه زمانی، بهویژه در کلانشهری مانند تهران، زمانی است که متقاضیان جدیتر وارد بازار میشوند و تصمیمهای معوقمانده خود را نهایی میکنند.
بیگینژاد با تأکید بر همین نکته، دی و بهمنماه را ماههای پررونقتری برای معاملات مسکن معرفی میکند؛ ماههایی که در آنها بنگاههای املاک شاهد افزایش محسوس مراجعات هستند و فایلهای خرید و فروش با سرعت بیشتری جابهجا میشوند. این الگو نهتنها در سال جاری بلکه در اغلب سالهای گذشته نیز تکرار شده و به نوعی به یک قاعده نانوشته در بازار مسکن تبدیل شده است.
نقش متقاضیان مصرفی در تحرک زمستانی بازار
یکی از مهمترین دلایل افزایش معاملات در ماههای زمستان، حضور پررنگ متقاضیان مصرفی است. بخش قابل توجهی از خریداران در این بازه زمانی، افرادی هستند که برای نخستینبار قصد ورود به بازار مسکن را دارند. این گروه معمولاً با برنامهریزی مالی یکساله، تلاش میکنند پیش از پایان سال صاحب خانه شوند و سال جدید را با ثبات سکونتی آغاز کنند.
در کنار این گروه، متقاضیانی قرار دارند که به دنبال افزایش متراژ یا نوسازی واحد مسکونی خود هستند. این افراد که اغلب تجربه قبلی حضور در بازار را دارند، زمستان را بهترین زمان برای تغییر محل سکونت میدانند؛ چرا که فرصت کافی برای جابهجایی، انجام تعمیرات و استقرار در خانه جدید پیش از آغاز سال جدید فراهم است. همین ترکیب متقاضیان مصرفی، بازار مسکن را در دی و بهمنماه به بازاری زنده و پویا تبدیل میکند.
افت مقطعی مراجعات و بازگشت به روند عادی
بر اساس اظهارات نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، ابتدای دیماه امسال با افزایش محسوس مراجعات و تردد متقاضیان همراه بوده است. این افزایش نشان میداد بازار در حال ورود به همان مسیر سنتی خود است. با این حال، برخی اتفاقات مقطعی در روزهای اخیر موجب کاهش موقت مراجعات شد؛ اتفاقاتی که اگرچه جزئی و کوتاهمدت بودند، اما اثر روانی خود را بر رفتار خریداران گذاشتند.
با وجود این، شواهد میدانی نشان میدهد این افت چندان پایدار نبوده و روند حضور خریداران و متقاضیان بار دیگر در حال بازگشت به شرایط عادی است. فعالان بازار مسکن معتقدند چنین نوساناتی در طول سال طبیعی است و نمیتواند مسیر کلی بازار را تغییر دهد، بهویژه در شرایطی که تقاضای مصرفی واقعی همچنان وجود دارد.
مقایسه بازار مسکن با ارز و طلا
یکی از محورهای مهم تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن، مقایسه آن با سایر بازارهای دارایی مانند ارز و طلاست. از ابتدای سال جاری، قیمت ارز و طلا افزایش قابل توجهی را تجربه کرده و سرمایهگذاران بسیاری را به سمت خود جذب کردهاند. در مقابل، بازار مسکن به لحاظ درصد رشد قیمت، از این دو بازار عقب مانده و نوعی جاماندگی در آن مشاهده میشود.
بیگینژاد با اشاره به همین موضوع تأکید میکند که بازار مسکن هنوز به اندازه بازارهای موازی رشد نکرده، اما نشانههایی از افزایش تدریجی قیمتها در آن دیده میشود. این افزایش، نه بهصورت جهشی، بلکه آرام و خزنده در حال وقوع است؛ افزایشی که بیشتر ناشی از فشار هزینهها، انتظارات تورمی و رشد قیمت نهادههای ساختمانی است تا رونق واقعی تقاضا.
افزایش قیمت؛ چالشی برای مردم و فعالان بازار
افزایش قیمت مسکن، برخلاف تصور برخی، لزوماً به نفع فعالان این حوزه نیست. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران صراحتاً اعلام میکند که رشد قیمتها نه به سود مردم است و نه به سود مشاوران املاک. با هر میزان افزایش قیمت، قدرت خرید متقاضیان کاهش مییابد و فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن بیشتر میشود.
این کاهش قدرت خرید، مستقیماً بر حجم معاملات اثر میگذارد. وقتی خریداران توان مالی لازم را نداشته باشند، حتی وجود فایلهای متنوع و تمایل فروشندگان نیز نمیتواند به انعقاد قرارداد منجر شود. از سوی دیگر، رکود در معاملات، نگرانی فعالان بازار را افزایش میدهد؛ چرا که درآمد آنها بهطور مستقیم به تعداد قراردادهای منعقدشده وابسته است.
رفتار محتاطانه خریداران در فضای تورمی
در شرایطی که اقتصاد کشور با تورم مزمن مواجه است، رفتار خریداران مسکن نیز محتاطانهتر شده است. بسیاری از متقاضیان، با مشاهده افزایش قیمت ارز و طلا، انتظار دارند بازار مسکن نیز دیر یا زود واکنش نشان دهد. همین انتظار، برخی را به تعجیل در خرید و برخی دیگر را به صبر و انتظار بیشتر سوق میدهد.
این دوگانگی رفتاری، بازار را در وضعیتی شکننده قرار داده است. اگر افزایش قیمتها شتاب بگیرد، بخشی از تقاضای مصرفی از بازار حذف میشود و رکود عمیقتری شکل میگیرد. اگر هم قیمتها ثابت بماند یا رشد ملایمی داشته باشد، امکان حفظ سطح فعلی معاملات و حتی بهبود نسبی آن وجود دارد.
زمستان امسال و چشمانداز ماههای پایانی سال
با توجه به دادههای موجود و اظهارات فعالان صنفی، میتوان گفت بازار مسکن در زمستان امسال در حال طی کردن مسیری آشنا اما حساس است. از یکسو، تقاضای فصلی و سنتی دی و بهمنماه همچنان وجود دارد و مراجعات در حال بازگشت به سطح معمول است. از سوی دیگر، فشارهای اقتصادی و کاهش قدرت خرید، اجازه شکلگیری رونق پرقدرت را نمیدهد.
در ماههای پایانی سال، بهویژه نیمه نخست اسفند، انتظار میرود بخشی از تقاضای معوق وارد بازار شود؛ تقاضایی که یا به دنبال تثبیت وضعیت سکونتی پیش از نوروز است یا میخواهد از افزایش احتمالی قیمتها در سال آینده پیشی بگیرد. با این حال، بعید به نظر میرسد این تحرک به جهش قیمتی شدید منجر شود.
جمعبندی
بازار مسکن تهران در آستانه شب عید، بار دیگر نشان داده که منطق و ریتم خاص خود را دارد. زمستان، بهویژه دی و بهمنماه، همچنان فصل اصلی معاملات است و حضور متقاضیان مصرفی، موتور محرک این بازار به شمار میرود. با وجود افتهای مقطعی در مراجعات، روند کلی بازار در حال بازگشت به شرایط عادی است. در عین حال، جاماندگی قیمتی مسکن نسبت به ارز و طلا و نشانههای افزایش تدریجی قیمتها، نگرانیهایی را برای مردم و فعالان بازار ایجاد کرده است. آینده کوتاهمدت بازار مسکن بیش از هر چیز به حفظ تعادل میان قیمت و قدرت خرید بستگی دارد؛ تعادلی که اگر برهم بخورد، میتواند زمستان داغ معاملات را به رکودی سرد در ماههای بعد تبدیل کند.