تحلیل افزایش هزینه‌ها و تأثیر آن بر بازار مسکن

هزینه ساخت مسکن در یک سال گذشته 24.6 درصد افزایش یافته است.

رقمی که با پارامترهای مختلفی سنجیده می‌شود. از برآورد قیمت انواع مصالح ساختمانی گرفته تا هزینه‌های مربوط به تاسیسات و حقوقی که به هر کارگر پرداخت می‌شود. بر اساس آخرین آمارهای رسمی، مجموع هزینه ساخت یک آپارتمان سه طبقه یا زیربنای 450 متر مربع از حدود 2 میلیارد و ۹۵۹ میلیون تومان در سال گذشته به 3 میلیارد و ۶۸۷ میلیون تومان در سال جاری رسیده است. رقمی که از رشد ۲۴.۶ درصدی (معادل ۷۲۹ میلیون تومان) در یک سال حکایت دارد؛ رشدی که هم از تورم مصالح ساختمانی و هم از افزایش دستمزد و خدمات اجرایی نشات می‌گیرد.

مقایسه هزینه ساخت مسکن در سال 1403 و 1404

فرض کنید فردی در تهران قصد ساخت خانه‌ای سه‌طبقه (هر واحد 150 متر) با زیربنای کل ۴۵۰ متر مربع را داشته باشد. اگر زمین ملک شخصی او باشد، پس تمام سرمایه مورد نیاز صرف هزینه‌های ساخت خواهد شد.

این فرد برای ساخت چنین آپارتمانی به حدود ۵۵ تن سیمان، بتن، شن و ماسه نیاز دارد. همچنین 7.5 نیم تن گچ برای گچکاری دیوارها مصرف خواهد شد. در بخش اسکلت، ۲۵ تن آهن‌آلات و میلگرد لازم است و برای دیوارچینی باید ۳۵ هزار عدد انواع بلوک و آجر تهیه شود.

همچنین نیاز به ۷۵۰ متر مربع کاشی و سرامیک و ۳۰۰ متر مربع سنگ برای نما و کف خواهد داشت. برای دکوراسیون داخلی (درها و کابینت‌ها) نیز حدود ۸۰ متر مربع چوب نیاز است. سقف و بخش‌هایی از محوطه هم با ۳۵۰ متر مربع ایزوگام و آسفالت پوشانده می‌شود و یک ست کامل شیرآلات بهداشتی برای سرویس‌های ساختمان نصب خواهد شد.

برای رنگ‌آمیزی و پوشش دیوارها و سقف‌ها هم ۱۲۰۰ متر مربع نقاشی اجرا خواهد شد. ۲۰۰ متر مربع شیشه نیز برای پنجره‌ها و بخش‌های شیشه‌ای نما نصب می‌شود.

این فرد از بهار پارسال تا امروز با افزایش قابل توجه هزینه‌ها روبه‌رو شده است.

افزایش هزینه مصالح در یک سال

میانگین قیمت مصالح مورد استفاده در این پروژه (از سیمان، بتن و شن و ماسه تا گچ، میلگرد، بلوک، کاشی، سنگ و شیشه) همگی نسبت به سال گذشته بالاتر رفته‌اند.

طبق آخرین آمار ثبت شده، آهن‌آلات و میلگرد، به‌دلیل حجم بالای مصرف در اسکلت ساختمان، بیشترین رقم ریالی افزایش را ثبت کرده و سهم قابل توجهی از رشد کلی هزینه‌ها داشته‌اند. یعنی 30.3 درصد گران‌تر از سال گذشته؛ سیمان، بلوک و کاشی نیز به‌دلیل ترکیب جهش قیمت و مصرف زیاد، نقش پررنگی در این بین ایفا کرده‌ و هر کدام به ترتیب 66.5، 48.8 و 47.7 درصد افزایش یافته‌اند.

در سال 1403، ارزش کل مصالح پروژه در حدود 2 میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان برآورد شد. سیمان و بتن ۱۵۴ میلیون تومان، آهن‌آلات ۷۵۰ میلیون تومان، بلوک و آجر ۲۸۰ میلیون تومان و کاشی و سرامیک ۳۰۰ میلیون تومان از این رقم را شامل می‌شدند.

در سال 1404، همین گروه مصالح با اعمال ضریب تورم رسمی، به میانگین 2 میلیارد و ۹۱۴ میلیون تومان رسیده‌اند. آهن‌آلات به ۹۷۷ میلیون تومان، سیمان به ۲۵۷ میلیون تومان بلوک و آجر به ۴۱۷ میلیون تومان و کاشی و سرامیک به ۴۴۳ میلیون تومان افزایش یافته‌اند.

افزایش هزینه خدمات در یک سال

افزایش نرخ دستمزد و بهای خدمات اجرایی در حد فاصل سال 1403 تا 1404 محسوس بوده است. بطوری که گروه‌هایی همچون تاسیسات مکانیکی و برقی، نقاشی، گچ‌کاری و خدمات متفرقه که ترکیبی از نیروی کار و تجهیزات را دربرمی‌گیرند، سهم مستقیمی در رشد نهایی هزینه داشته‌اند.

در سال 1403، مجموع هزینه خدمات پروژه حدود ۶۰۹ میلیون تومان بود. این رقم شامل ۱۲۰ میلیون تومان برای تأسیسات مکانیکی، ۱۰۰ میلیون تومان برای تأسیسات برقی، ۱۸۰ میلیون تومان نقاشی و ۱۰۰ میلیون تومان خدمات متفرقه می‌شد.

امسال، هزینه کل خدمات به حدود ۷۷۴ میلیون تومان رسیده است. نقاشی ساختمان (افزایش 43.1 درصدی) به ۲۵۸ میلیون تومان، تاسیسات مکانیکی (رشد 39.4 درصدی) به ۱۶۷ میلیون تومان و خدمات متفرقه شامل دستمزد کارگران، هزینه‌های حمل‌ونقل و اجرت پیمانکاران (افزایش 50.5 درصدی) به ۱۵۰ میلیون تومان رسیده‌اند.

در نهایت، هزینه ساخت سه واحد 150 متری از سال گذشته تاکنون 729 میلیون تومان بیشتر شده است.