فرود دوباره «رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان» چه تبعاتی برای بازار مسکن در سال آینده دارد؟
بخش ساختمان در کارنامه رشد تولید ۹ماه اول امسال، «صفر» شد. ارزش‌افزوده این بخش در سال گذشته تحت تاثیر «دوپینگ با مسکنسازی دولتی»، ۳.۶ درصد رشد کرده بود که البته با لحاظ رشد منفی ۴سال قبل از آن، قابل دوام هم نبود. طی سه فصل اول امسال با تعطیلی یا توقف پروژههای مسکن‌ملی، بار دیگر چهره واقعی بخش ساختمان نمایان شد. رشد «صفر» تولید در بخش ساختمان، بیانگر «رکود» ساختمانی است که ۵ علت برای آن مطرح است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد ساختمان، بخش سرمایهگریز اقتصاد۱۴۰۳ شده است.
بخش ساختمان بعد از یک رشد مثبت تا حدی «دوپینگی» در سال 1402، بار دیگر فرود آمد. داده‌‌‌های جدید از نبض تولید مسکن و ساختمان نشان می‌دهد، ارزش افزوده این بخش در 9 ماه اول سال 1403، رشد «صفر» نسبت به مدت مشابه در سال قبل داشته است. این به معنای رکود ساختمانی است که پنج علت را می‌توان برای آن شناسایی کرد.
بررسی‌‌‌ها از نبض فعالیت‌‌‌های ساختمانی در کشور و همچنین روند سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان حاکی است، همان‌طور که پیش‌تر آمارهای تیراژ ساخت واحد مسکونی در شهرها از رکود تولید مسکن و انقباض در این بازار خبر داده بود، در حال حاضر نبض تولید ناخالص داخلی در رشته فعالیت‌‌‌های ساختمانی، آن وضعیت را تایید می‌کند.
طی 9 ماه اول امسال ارزش افزوده بخش ساختمان هیچ رشدی نسبت به 9 ماه سال 1402 نداشته است به‌طوری که رشد این بخش طی بهار و تابستان و پاییز همواره روند نزولی داشته است. سال گذشته بخش ساختمان 3.6درصد رشد کرد که البته آن هم بیشتر از آنچه ناشی از «بهبود فضای سرمایه‌گذاری ساختمانی برای بخش‌‌‌خصوصی» باشد، به دلیل «تحرک نسبی پروژههای مسکنسازی دولتی در طرح مسکن ملی» بود که به شروع ساخت حدود 200 تا 300هزار واحد مسکونی در برخی از شهرها و نقاط حومه‌‌‌‌‌‌ای شهرهای بزرگ منجر شد.
این بخش از سال 98 به بعد، همواره رشد منفی را تجربه کرد آن هم متوسط سالانه 8درصد افت در ارزش افزوده تولید ساختمان. طی سال‌های اخیر در اثر «بروز و گسترش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در فضای سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد»، بخش ساختمان عملا «سرمایهگریز» شد. یک علت اصلی این اتفاق را می‌توان «دومینوی» صعود تورم تولید مسکن، جهش قیمت فروش مسکن، رکود خرید و در نهایت «غیرممکن شدن ادامه حیات سرمایه‌گذاران ساختمانی در بازار مسکن» عنوان کرد. بازار فعالیت‌‌‌های ساختمانی در سال 1403، «بخش سرمایهگریز» اقتصاد ایران شد به‌طوری که خیلی از بخش‌‌‌های دیگر همچون کشاورزی، صنعت و همچنین خدمات طی 9 ماه اول امسال، رشد مثبت داشتند.
علل فرود کامل بخش ساختمان
پنج علت برای رشد صفر بخش ساختمان در سال‌جاری مطرح است. دلیل اول را می‌توان «تبعات رکود بازار مسکن» از سال 97 به بعد عنوان کرد که به تدریج اثر مخرب روی نبض سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان گذاشت. از سال 1400 تاکنون، تشکیل سرمایه در بخش ساختمان نه‌تنها رشد مثبت سالانه را تجربه نکرد که متوسط در هر سال 0.2درصد نیز کاهش یافت. نبض تشکیل سرمایه در بخش ساختمان را اگر از همان سال «اثرگذاری ریسک غیراقتصادی» در نظر بگیریم، یعنی از سال 98 تاکنون، در این صورت مشخص می‌شود رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی سالانه نزدیک به 5درصد کاهش پیدا کرده است.
از آنجا که موتور رشد بخش ساختمان در هر سال را «سرمایه وارد شده به بخش در سال‌های قبل» شکل می‌دهد، قابل انتظار است که در سال‌های اخیر تولید در این بخش رشد مثبتی نداشته باشد. علاوه بر رکود خرید و فروش ساختمان و رشد منفی تشکیل سرمایه در این بخش، «تورم تولید مسکن و ساختمان» در سال‌های گذشته نیز عامل این رکود بوده است. متوسط رشد هزینه ساختوساز و فعالیت‌‌‌های ساختمانی در سال‌های گذشته بالای 50درصد بوده است. بخشی از این میزان رشد روی تورم مسکن منعکس شد که خود باعث رکود بیشتر در فروش شد و از طرفی، به علت آنکه سرمایه‌گذاران ساختمانی در برخی سال‌ها و به‌ویژه در یکی 2 سال اخیر قادر نبودند متناسب با رشد هزینه ساخت، قیمت فروش را تعدیل کنند (به علت نبود قدرت خرید)، در نتیجه هم رشد تشکیل سرمایه در بخش به روند کاهشی ادامه داد و هم رشد بخش، منفی شد.
علت بعدی که باعث سرمایه‌‌‌گریزی بخش ساختمان در سال‌جاری شده است، «نااطمینانی تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران به آینده بازار مسکن و شرایط اقتصادی» بوده است. اما علت پنجم را می‌توان «افت چشمگیر نبض ساختوساز در پروژههای مسکن ملی» در سال‌جاری به‌خصوص در نیمه اول سال عنوان کرد. از آنجا که نیمه اول امسال تغییر دولت اتفاق افتاد، خیلی از پروژههای مسکن دولتی که از قبل شروع شده بود، عملا حالت «تعطیل یا نیمه‌‌‌تعطیل» پیدا کرد. از طرفی، «شروع سرمایه‌گذاری در پروژههای جدید از این جنس» نیز در مقاطعی از سال متوقف شد و احتمالا تا الان نیز ادامه پیدا کرده باشد. طی 9 ماه اول امسال تشکیل سرمایه در بخش ساختمان به قیمت ثابت، عملا رشدی نسبت به سال قبل نداشته است. این رشد صفر در ورود سرمایه به بازار ساختوساز می‌تواند تداوم رکود تولید مسکن و ساختمان در سال‌های آینده را به نوعی تضمین کند. در این صورت پیش‌بینی می‌شود روند کاهشی عرضه ساختمان جدید به بازار در سال‌های آینده ادامه یابد که این اتفاق مسیر تنظیم بازار و تعدیل قیمت‌ها را دشوار خواهد کرد.
منبع: دنیای اقتصاد