چشمه بازار مسکن خشک شد
چشمه بازار معاملات مسکن تهران براساس یک «مشاهده رسمی» خشک شد. بررسی‌ها درباره آمارهای شهرداری از نبض صدور «پایان‌کار» آپارتمان در تهران نشان می‌دهد، سال گذشته جریان ورود واحد نوساز به بازار مصرف، رکورد «کمترین تعداد» را ثبت کرد. پارسال برای ۱۷هزار واحد مسکونی پایان‌کار صادر شد؛ به‌طوری‌که این تعداد تازه‌ساز عرضه شده در ۱۴۰۲ معادل ۱.۵ماه معاملات مسکن در اوایل دهه۹۰ است. وضعیت فعلی از «گرفتگی شدید در مسیر ساختوساز» و «کمبود واحد قابل فروش» حکایت دارد.
اگر ظرف سال‌های اخیر به دنبال خرید خانه بوده باشید؛ متوجه فایل‌‌‌های اندک مربوط به خانه‌‌‌های نوساز می‌‌‌شوید. کاهش ساختوساز در کشور طی سال‌های اخیر با تضعیف عرضه ساختمان بر آتش گرانی خانه در کشور دمیده است. جهش مداوم قیمت مسکن از سال 1396، کاهش توان متقاضیان برای خرید خانه، تورم مستمر در بخش تولید و کاهش سودآوری فعالیت ساخت مسکن در کشور باعث شده تا از حجم ساخت‌‌‌وسازها به شکل قابل‌توجهی کاسته شده و با خشک شدن چشمه عرضه مسکن بر آتش گرانی‌‌‌ها دمیده شده است. آمار رسمی شهرداری از صدور 17هزار پایان کار در سال 1402 حکایت دارد؛ این رقم کمترین تعداد صدور پایان کار از سال 1385 بوده و موید کاهش ورودی خانه‌‌‌های نوساز به بازار است.
شهرداری تهران در تازه‌‌‌ترین گزارش خود «آمارنامه شهر تهران» برای سال 1402 را منتشر کرد؛ داده‌‌‌های رسمی مربوط به تعداد پایان کارها در این آمارنامه بیانگر آن است که در کل سال 1402 برای 17هزار واحد مسکونی در شهر تهران پایان کار صادر شده است. این رقم بیانگر میزان حجم ورودی ساختمان نوساز به بازار مسکن پایتخت در این سال است. تعداد پایان کارهای صادر شده در سال 1402 کمترین میزان تعداد پایان کار صادر شده از سوی شهرداری تهران در بازه سالانه با شروع از 1385 است. اگرچه سازندگان برای عرضه خانه به بازار لزوما منتظر اخذ پایان کار نمی‌‌‌مانند و بخشی از ساختمانهای نوساز بدون پایان کار نیز روانه بازار می‌‌‌شوند؛ اما تعداد پایان کار شاخص مناسبی از عرضه خانه‌‌‌های تکمیل و وارد بازار شده به شمار می‌رود. کاهش تاریخی تعداد صدور پایان کار شهرداری در سال 1402 روند افول عرضه در این بخش را به وضوح نمایان می‌کند.
در حالی در طول سال 1402 برابر 17هزار واحد مسکونی نوساز به بازار عرضه شد که در اوایل دهه 90 در بازه یک و نیم ماهه (45 روزه) حدود 17هزار خرید و فروش خانه در شهر تهران به ثبت می‌‌‌رسید و در بخشی از این دوره‌‌‌ها، حدود 50درصد معاملات مربوط به خانه‌‌‌های نوساز بود. داده‌‌‌های رسمی شهرداری تهران از صدور پایان‌‌‌کارهای ساختمانی برای اولین مرتبه از سوی «دنیای‌اقتصاد» مورد بررسی قرار می‌گیرد؛ این داده‌‌‌ها موید خشکی عرضه مسکن به مفهوم سقوط قابل‌توجه حجم ساخت‌‌‌وسازهاست. رکود در بخش ساخت مسکن کشور از سال 1393 آغاز شد و با توجه به تورم در بخش تولید و رکود در بخش تقاضا، این رکود در سال‌های اخیر شدت بیشتری به خود گرفت. در حالی در سال 1402 برای 17هزار واحد مسکونی پایان کار از سوی شهرداری صادر شد که تعداد پروانه‌‌‌های صادرشده در سال 1385 برابر 66هزار فقره و در سال 1391 برابر 51هزار فقره بود.
بانک مرکزی از سال 1396 گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را به شکل ماهانه منتشر کرده و این رویه تا مرداد امسال ادامه یافته است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت، در مرداد سال 1396 برابر 17هزار و 984 واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد که از این تعداد 46.7درصد آپارتمان‌‌‌های نوساز (با عمر صفر تا 5 سال بنا) بودند. در این گزارش همچنین ذکر شد که در مرداد سال 1395 برابر 51.5درصد از معاملات مسکن شهر تهران مربوط به ساختمانهای نوساز بوده است. این در حالی است که در آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت تعداد معاملات خانه ثبت‌شده در این بازار برابر 3هزار و 700 فقره اعلام شد و در آن ذکر شد که از کل معاملات واحدهای مسکونی در پایتخت در این بازه زمانی ماهانه 27.2درصد مربوط به خانه‌‌‌های نوساز بوده است. این داده‌‌‌ها بیانگر کاهش همزمان حجم معاملات مسکن در پایتخت و کاهش قابل‌توجه سهم نوسازها در این معاملات است.
رکود معاملات، ساختوساز را منتفی کرد
از سال 1397 بازار مسکن کشور وارد دوره اوج‌‌‌گیری مداوم قیمتی شد؛ این اوج‌‌‌گیری مداوم قیمتی بدون وجود دوره‌‌‌های ثبات باعث شد تا از قدرت خرید بخش قابل‌توجهی از مردم برای ورود به بازار مسکن کاسته شود. کاهش توان قدرت خرید مصرفی و در ادامه سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن کشور، همزمان با صعود تورم در بخش ساختوساز ترمز ساخت مسکن در کشور و به‌خصوص شهر تهران را کشید. بخشی از سازندگان به دلیل عدم‌توانایی در فروش املاک در میانه رکود مصرفی و سرمایه‌‌‌ای، دیگر توانایی ساختوساز جدید را پیدا نکردند و بخشی دیگر به دلیل تورم در هزینه ساخت و کاهش سودآوری فعالیت ساختوساز از این فعالیت تولیدی خارج شده‌‌‌اند و این موضوع به کاهش عرضه ساختمان در کشور دامن زد.
کاهش عرضه یکی از موتورهای محرک تورم قیمت مسکن در کشور شمرده می‌شود؛ تورم عمومی، قیمت مسکن و هزینه‌‌‌های تولید از دیگر موتورهای محرک تورم مسکن در بازار داخلی شمرده می‌شود. بررسی اقدامات دولت‌‌‌های مختلف در زمینه تنظیم‌‌‌گری بخش مسکن از آن حکایت دارد که کاهش ساختوساز و عرضه مسکن عاملی در جهت رشد بهای هر مترمربع خانه است؛ اما رشد عرضه لزوما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود. در این شرایط همزمانی رشد عرضه و کنترل تورم عمومی در میان‌مدت، ترمز رشد قیمت مسکن را کشیده و استمرار این رویه در میان‌مدت و بلندمدت و بهبود سطح رفاه عمومی می‌تواند به کاهش زمان انتظار تا خانهدار شدن بینجامد. بر اساس داده‌‌‌های رسمی شهرداری تهران در سال 1402 برای 45هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساخت صادر شد، این در حالی است که کف نیاز سالانه تهران حداقل 75هزار واحد مسکونی است. برآورد کف نیاز تهران به خانه در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمانهای کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌‌‌‌‌‌نفره ناشی از افزایش سن ازدواج در اوایل دهه 90 به دست آمده است و در سال‌های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد.
طرح‌‌‌های دولتی چالش عرضه را مرتفع نکرد
در حالی در سال 1402 برای 17هزار واحد مسکونی در شهر تهران پایان کار صادر شد که طی دو سال گذشته شهرداری و دولت، با راه‌‌‌اندازی قرارگاه مسکن و مسکن ملی، «برنامه ساخت 200هزار واحد مسکونی در تهران» را آغاز کردند. اما این طرح‌‌‌های موازی به نتیجه مدنظر نرسید و موید این عدم‌حصول نتیجه آمار رسمی شهرداری از صدور پایان کار است. بی‌‌‌نتیجه ماندن چنین طرح‌‌‌هایی نشان از آن دارد که لازم است تا سیاستگذار به نحوی برای بخش مسکن کشور تصمیم‌گیری کند که اقدامات وی با چالش‌‌‌ها نقطه تلاقی داشته باشد. در این شرایط راه عبور از چالش کنونی حل چالش تورم عمومی و تورم مسکن (قیمت مسکن) است؛ به نحوی که به مرور زمان قدرت خرید به اقشار مختلف بازگردد و تعادل در حجم عرضه و تقاضا این بازار را به شکل متعارف خود بازگرداند.
