پیش بینی قیمت مسکن در آبان ۱۴۰۵؛ خرید خانه ۸۰ متری به ۸۲ سال پس‌انداز نیاز دارد | هشدار درباره رکود تورمی بازار ملک
بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر با وضعیتی پیچیده مواجه شده است؛ از یک‌سو، قیمت واحدهای مسکونی در سطوحی قرار گرفته که بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند و از سوی دیگر، هزینه ساخت‌وساز همچنان در حال افزایش است.
رسول قربان‌نژاد، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگویی که چهارشنبه ۶ آبان ۱۴۰۵ منتشر شده، نسبت به پیامدهای تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی هشدار داده است.
به گفته او، کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران، افت نقدشوندگی املاک و محدود شدن سرمایه‌گذاری ساختمانی، شرایطی ایجاد کرده که بازار مسکن بیش از گذشته در معرض رکود تورمی قرار دارد.
رکود تورمی به وضعیتی گفته می‌شود که فعالیت اقتصادی و حجم معاملات کاهش می‌یابد، اما سطح عمومی قیمت‌ها همچنان افزایش پیدا می‌کند.
در چنین شرایطی، ممکن است فروشندگان برای مدت طولانی موفق به فروش ملک خود نشوند، اما به دلیل افزایش هزینه‌های جایگزینی و انتظارات تورمی، حاضر به کاهش قابل‌توجه قیمت نباشند.
۸۲ سال پس‌انداز حقوق برای خرید خانه ۸۰ متری؛ این عدد چه معنایی دارد؟
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات قربان‌نژاد، برآورد او درباره فاصله درآمد خانوارها با قیمت مسکن است.
او اعلام کرده است که یک کارمند عادی برای خرید خانه‌ای ۸۰ متری باید معادل ۸۲ سال حقوق خود را پس‌انداز کند.
این برآورد، ابعاد شکاف میان درآمد و قیمت ملک را نشان می‌دهد؛ بااین‌حال، برای تفسیر دقیق آن باید به چند نکته توجه کرد.
نخست اینکه در گزارش منتشرشده، جزئیات محاسبه از جمله شهر و محله مورد بررسی، میزان حقوق فرض‌شده و قیمت مبنای آپارتمان مشخص نشده است.
دوم اینکه پس‌انداز تمام حقوق در عمل امکان‌پذیر نیست؛ زیرا خانوارها بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره، خوراک، حمل‌ونقل و سایر نیازهای ضروری می‌کنند.
بنابراین، رقم ۸۲ سال باید به‌عنوان برآورد مطرح‌شده از سوی این کارشناس در نظر گرفته شود، نه یک شاخص رسمی و قابل تعمیم به تمام شهرها و خانوارهای ایران.
با وجود این محدودیت، اصل مسئله روشن است: افزایش فاصله میان قیمت مسکن و درآمد، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از حقوق‌بگیران دشوار کرده است.
پیش‌بینی قیمت مسکن در صورت توافق سیاسی؛ آیا خانه ارزان می‌شود؟
قربان‌نژاد نخستین سناریوی بازار ملک را دستیابی به توافق و کاهش تنش‌های سیاسی می‌داند.
به اعتقاد او، در صورت تحقق توافق، ممکن است فشار بر نرخ ارز در کوتاه‌مدت کاهش یابد و بخشی از التهاب بازارهای موازی مانند طلا، خودرو و بورس فروکش کند.
در این شرایط، احتمال دارد بخشی از سرمایه‌ها به‌تدریج به سمت بازار مسکن حرکت کنند.
بااین‌حال، ورود سرمایه جدید لزوماً به معنای ارزان شدن خانه نیست.
کاهش نرخ ارز می‌تواند فشار هزینه‌ای برخی مصالح و تجهیزات را محدود کند، اما از سوی دیگر، افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری ممکن است از قیمت املاک حمایت کند.
در نتیجه، اثر نهایی توافق به میزان کاهش ریسک اقتصادی، وضعیت عرضه ساختمان و قدرت خرید متقاضیان مصرفی وابسته خواهد بود.
حتی در سناریوی توافق نیز انتظار کاهش فوری و گسترده قیمت مسکن، بدون بهبود شرایط تولید و تأمین مالی، واقع‌بینانه نیست.
سناریوی نه جنگ و نه صلح؛ رکود تورمی مسکن ادامه پیدا می‌کند؟
دومین سناریوی مطرح‌شده از سوی این کارشناس، تداوم وضعیت بلاتکلیفی سیاسی و اقتصادی است.
در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ممکن است به دلیل نامشخص بودن آینده نرخ ارز و هزینه ساخت، آغاز پروژه‌های ساختمانی جدید را به تعویق بیندازند.
در مقابل، فروشندگان ملک نیز ممکن است به دلیل انتظارات تورمی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی خودداری کنند.
این وضعیت می‌تواند به کاهش تعداد معاملات و افزایش تدریجی قیمت‌های اسمی منجر شود.
پیامد چنین روندی برای خریداران مصرفی بسیار مهم است؛ زیرا ممکن است قیمت مسکن افزایش یابد، بدون آنکه درآمد خانوارها متناسب با آن رشد کند.
قربان‌نژاد همچنین سناریوی تشدید درگیری‌های نظامی را مطرح کرده است. به گفته او، در چنین وضعیتی احتمال انجماد معاملات وجود دارد، اما پیامدهای قیمتی به شدت و مدت درگیری وابسته خواهد بود.
بنابراین، توقف معاملات در شرایط بحرانی نباید به‌اشتباه به معنای کاهش واقعی قیمت یا بهبود قدرت خرید تعبیر شود.
آمار رسمی از رکود ساخت‌وساز چه می‌گوید؟
بررسی داده‌های رسمی نیز نشانه‌هایی از ضعف فعالیت ساختمانی را تأیید می‌کند.
مطابق گزارش مرکز آمار ایران، رشد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ منفی ۶.۴ درصد بوده است.
همچنین در تابستان ۱۴۰۴، شهرداری تهران هزار و ۴۸۲ پروانه احداث بنا صادر کرد که نسبت به تابستان سال قبل ۲۵.۴ درصد کاهش داشت.
البته روند صدور مجوزها در تمام فصل‌ها کاهشی نبوده است. برای نمونه، تعداد پروانه‌های ساختمانی تهران در پاییز ۱۴۰۴ نسبت به پاییز سال قبل هفت درصد افزایش یافت.
این تفاوت نشان می‌دهد برای ارزیابی رکود ساخت‌وساز باید علاوه بر آمار یک فصل، روند بلندمدت سرمایه‌گذاری، تعداد واحدهای تکمیل‌شده و میزان فعالیت واقعی پروژه‌ها را بررسی کرد.
بااین‌حال، افزایش هزینه ساخت و کاهش اطمینان نسبت به آینده اقتصادی همچنان می‌تواند مانع آغاز پروژه‌های جدید شود.
تورم اجاره مسکن؛ فشار بر مستأجران ادامه دارد
یکی از پیامدهای افزایش هزینه مسکن، فشار مستقیم بر خانوارهای مستأجر است.
بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریور ۱۴۰۵ به ۳۲.۸ درصد رسید. تورم سالانه اجاره نیز ۳۲.۲ درصد ثبت شد.
این ارقام نشان می‌دهد هزینه اجاره همچنان نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.
قربان‌نژاد معتقد است تغییرات نرخ ارز معمولاً با فاصله زمانی بر بازار خریدوفروش مسکن اثر می‌گذارد، اما بازار اجاره می‌تواند سریع‌تر به فشارهای اقتصادی واکنش نشان دهد.
در چنین شرایطی، خانوارهایی که افزایش درآمدشان از رشد هزینه مسکن عقب می‌ماند، ممکن است ناچار شوند به واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های ارزان‌تر نقل مکان کنند.
این جابه‌جایی‌ها علاوه بر هزینه مالی، می‌توانند بر دسترسی به محل کار، مدرسه و خدمات شهری نیز اثر بگذارند.
افزایش ۷۰ درصدی هزینه ساخت؛ چرا سازندگان عقب‌نشینی کرده‌اند؟
یکی از مهم‌ترین موانع رونق تولید مسکن، افزایش هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی است.
قربان‌نژاد می‌گوید در برخی پروژه‌ها، هزینه ساخت هر مترمربع در مقایسه با سال گذشته تا ۷۰ درصد افزایش یافته است.
او همچنین از رشد ۷۰ تا ۸۰ درصدی هزینه برخی محصولات فولادی در بازه‌های زمانی مشخص سخن گفته است.
این ارقام برآوردهای موردی این کارشناس هستند و نباید آن‌ها را نرخ رسمی افزایش هزینه ساخت در تمام پروژه‌های کشور دانست.
بااین‌حال، آمار مرکز آمار نیز از فشار هزینه‌ها حکایت دارد. تورم فصلی نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۲۰.۷ درصد رسید.
وقتی هزینه ساخت به‌سرعت افزایش می‌یابد، سازندگان برای آغاز پروژه جدید به سرمایه بیشتری نیاز پیدا می‌کنند.
از سوی دیگر، رکود فروش می‌تواند بازگشت سرمایه را طولانی‌تر کند. ترکیب این دو عامل، انگیزه ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد.
پیش‌فروش مسکن با حساب امانی؛ راهکاری برای جلوگیری از ضرر خریداران
یکی از راهکارهای پیشنهادی قربان‌نژاد برای افزایش اعتماد عمومی، استفاده از حساب‌های امانی یا تضمینی در پروژه‌های پیش‌فروش است.
در این سازوکار، مبالغ پرداخت‌شده توسط خریداران در حسابی مشخص نگهداری می‌شود و برداشت از آن بر اساس ضوابط قرارداد و پیشرفت واقعی پروژه انجام می‌گیرد.
هدف این است که منابع مالی یک پروژه صرف خرید زمین یا سرمایه‌گذاری در پروژه‌های دیگر نشود.
چنین روشی می‌تواند خطر انحراف منابع و تأخیر در تکمیل ساختمان را کاهش دهد.
بااین‌حال، اجرای مؤثر آن به نظارت مستقل، تعیین مسئولیت بانک یا نهاد امین و تضمین حقوق پیش‌خریداران نیاز دارد.
همچنین حساب امانی به‌تنهایی ریسک افزایش قیمت مصالح یا ناتوانی فنی سازنده را از بین نمی‌برد.
سرمایه‌گذاری خرد در مسکن؛ صندوق املاک و توکنیزه‌کردن چه کمکی می‌کنند؟
قربان‌نژاد معتقد است بازار سرمایه می‌تواند نقش مهم‌تری در تأمین مالی بخش ساختمان داشته باشد.
صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان از ابزارهایی هستند که می‌توانند امکان مشارکت سرمایه‌گذاران با سرمایه کمتر را فراهم کنند.
او همچنین توکنیزه‌کردن دارایی‌های ملکی بر بستر بلاکچین را از گزینه‌های قابل بررسی دانسته است.
در این روش، حقوق اقتصادی مرتبط با یک دارایی می‌تواند در قالب واحدهای دیجیتال تعریف شود.
بااین‌حال، برخورداری از توکن لزوماً به معنای مالکیت رسمی بخشی از سند ملک نیست.
حقوق سرمایه‌گذاران، نحوه تقسیم درآمد، قابلیت معامله و ضمانت اجرای تعهدات باید در چارچوب قانونی روشن مشخص شود.
بنابراین، ابزارهای مالی جدید می‌توانند به جذب سرمایه کمک کنند، اما بدون نظارت و مقررات شفاف، ممکن است ریسک‌های تازه‌ای ایجاد کنند.
ساخت آپارتمان‌های ۴۰ و ۵۰ متری؛ راه خروج از بحران مسکن؟
یکی دیگر از پیشنهادهای این کارشناس، تغییر الگوی تولید متناسب با قدرت خرید خانوارهاست.
به اعتقاد قربان‌نژاد، ساخت واحدهای ۴۰ و ۵۰ متری می‌تواند بخشی از تقاضای جوانان و خانوارهای کوچک را پوشش دهد.
کاهش متراژ معمولاً قیمت کل یک واحد مسکونی را پایین‌تر می‌آورد، اما به معنای کاهش قطعی قیمت هر مترمربع نیست.
از سوی دیگر، ساخت واحدهای کوچک بدون توجه به کیفیت، زیرساخت و خدمات شهری می‌تواند مشکلات تازه‌ای ایجاد کند.
به همین دلیل، سیاست‌گذاری مسکن باید هم‌زمان بر توان خرید، کیفیت ساخت، دسترسی به حمل‌ونقل و امکانات محله متمرکز باشد.
جمع‌بندی؛ آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ به کدام سمت می‌رود؟
اظهارات رسول قربان‌نژاد و آمارهای اخیر نشان می‌دهد بحران بازار مسکن فراتر از نوسان کوتاه‌مدت قیمت آپارتمان است.
کاهش قدرت خرید، هزینه بالای ساخت، ضعف نقدشوندگی و نااطمینانی اقتصادی، مجموعه‌ای از مشکلات را ایجاد کرده‌اند که حل آن‌ها به اصلاحات بلندمدت نیاز دارد.
قربان‌نژاد معتقد است برای اصلاح ساختار بازار مسکن باید دست‌کم یک برنامه ۱۰ ساله در نظر گرفته شود؛ برنامه‌ای که علاوه بر افزایش تولید، اصلاح تأمین مالی، نظارت بر پیش‌فروش و استفاده مؤثر از دارایی‌های موجود را نیز شامل شود.
در مجموع، اگر توافق سیاسی حاصل شود، ممکن است بخشی از فشارهای اقتصادی کاهش یابد؛ اما در صورت تداوم بلاتکلیفی، احتمال ادامه رکود تورمی وجود دارد. مهم‌ترین مسئله بازار مسکن همچنان فاصله عمیق قیمت خانه با درآمد خانوارهاست؛ شکافی که بدون افزایش قدرت خرید و اصلاح سازوکار تولید و تأمین مالی، صرفاً با کاهش موقت معاملات یا تغییر قیمت‌های پیشنهادی برطرف نخواهد شد.