وعده بزرگ زاکانی برای بازار مسکن تهران؛ ساخت ۲۵۶ هزار خانه و اجاره ۵ ساله با افزایش کمتر از تورم

علیرضا زاکانی، شهردار تهران، در اظهارات منتشرشده در ۲۶ مهر ۱۴۰۵ از برنامه گسترده مدیریت شهری برای ورود به بازار مسکن خبر داد.

بر اساس توضیحات او، شهرداری قصد دارد از دارایی‌ها، امکانات و ظرفیت‌های خود برای افزایش عرضه مسکن، ساماندهی اجاره‌نشینی و بازآفرینی محلات استفاده کند.

یکی از مهم‌ترین بخش‌های این برنامه، شناسایی ۲۱۱ محدوده در ۱۸ منطقه تهران است؛ زمین‌ها و محدوده‌هایی که طبق برآورد اعلام‌شده، ظرفیت ایجاد حدود ۲۵۶ هزار واحد مسکونی را دارند.

زاکانی همچنین توضیح داده که در محدوده جغرافیایی طرح ممکن است حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی موجود باشد. بنابراین، برنامه جدید بیش از آنکه صرفاً ساخت خانه در زمین‌های خالی باشد، با نوسازی و بازآفرینی بخش‌هایی از شهر ارتباط دارد.

نکته مهم این است که رقم ۲۵۶ هزار واحد، ظرفیت پیش‌بینی‌شده طرح محسوب می‌شود و به معنای ساخت، پیش‌فروش یا آماده تحویل بودن این تعداد خانه نیست.

برای تحقق چنین برنامه‌ای باید وضعیت مالکیت زمین‌ها، تأمین مالی، مجوزهای ساخت، زیرساخت‌های شهری و مشارکت ساکنان مشخص شود.

اجاره خانه برای سه تا پنج سال؛ پیشنهاد جدید شهرداری به مستأجران

یکی از جذاب‌ترین بخش‌های اظهارات زاکانی به موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای اختصاص دارد.

بر اساس این پیشنهاد، خانوارها می‌توانند به جای قراردادهای کوتاه‌مدت و تمدیدهای سالانه، واحدهای مسکونی را برای دوره‌های سه، چهار یا پنج‌ساله اجاره کنند.

در این الگو قرار است افزایش اجاره‌بها به شکلی تنظیم شود که از نرخ تورم کمتر باشد.

چنین سازوکاری، در صورت اجرای موفق، می‌تواند بخشی از نااطمینانی مستأجران را کاهش دهد. خانواری که برای چند سال از امکان سکونت در یک خانه اطمینان داشته باشد، کمتر در معرض هزینه‌های مکرر جابه‌جایی، پرداخت کمیسیون و تغییر ناگهانی شرایط قرارداد قرار می‌گیرد.

با این حال، هنوز جزئیات مهمی مانند نحوه انتخاب مستأجران، میزان اجاره اولیه، نرخ افزایش سالانه، شرایط ضمانت و زمان آغاز واگذاری واحدهای این طرح اعلام نشده است.

بنابراین، نمی‌توان از هم‌اکنون رقم مشخصی برای اجاره خانه در طرح جدید شهرداری تهران تعیین کرد.

سقف افزایش اجاره‌بها در تهران چقدر است؟ تفاوت طرح زاکانی با قانون فعلی

طرح اجاره‌داری حرفه‌ای شهرداری در شرایطی مطرح شده که دولت نیز برای کنترل فشار بازار اجاره مقرراتی تعیین کرده است.

بر اساس اطلاعیه وزارت راه و شهرسازی در خرداد ۱۴۰۵، سقف افزایش اجاره‌بها در استان تهران ۲۷ درصد اعلام شده است. این مقررات در چارچوب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اجرا می‌شود.

با این حال، پیشنهاد شهرداری تفاوت مهمی دارد؛ زیرا صرفاً به محدود کردن افزایش اجاره در قراردادهای متداول محدود نیست، بلکه ایجاد قراردادهای بلندمدت با امکان برنامه‌ریزی چندساله را دنبال می‌کند.

از سوی دیگر، قانون فعلی نیز برای تشویق مالکان به انعقاد قراردادهای بلندمدت، امتیازهای مالیاتی پیش‌بینی کرده است. مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، درآمد اجاره قراردادهای دوساله مشمول ۷۰ درصد تخفیف مالیاتی و قراردادهای سه‌ساله یا بیشتر، با رعایت شرایط قانونی، مشمول ۱۰۰ درصد تخفیف می‌شود.

بنابراین موفقیت طرح شهرداری به این موضوع بستگی دارد که چگونه بتواند مشوق‌های مالی، قراردادهای پایدار و عرضه واقعی واحدهای اجاره‌ای را با یکدیگر ترکیب کند.

۲۱۱ قطعه زمین در ۱۸ منطقه تهران؛ ظرفیت واقعی ساخت‌وساز چقدر است؟

یکی از مهم‌ترین بخش‌های برنامه شهرداری، استفاده از زمین‌ها و محدوده‌های قابل نوسازی در مناطق مختلف پایتخت است.

زاکانی در توضیحات تکمیلی خود در ۲۲ مهر اعلام کرده بود که ۲۱۱ محدوده با مجموع مساحت ۶۲۹ هکتار برای این طرح انتخاب شده‌اند.

قرار است این محدوده‌ها با همکاری شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، مالکان و شبکه بانکی وارد فرآیند نوسازی شوند.

برای بررسی ابعاد این برنامه، می‌توان اعداد اعلام‌شده را در کنار یکدیگر قرار داد.

نکته قابل‌توجه آن است که اگر ظرفیت ۲۵۶ هزار واحد در تمامی ۶۲۹ هکتار محقق شود، تراکم ناخالص به حدود ۴۰۷ واحد در هر هکتار خواهد رسید.

این محاسبه به معنای تأیید امکان اجرایی طرح نیست؛ زیرا تأمین معابر، فضای سبز، مدارس، پارکینگ و دیگر خدمات شهری باید در طراحی نهایی لحاظ شود.

همچنین نمی‌توان اختلاف میان ۲۵۶ هزار واحد پیش‌بینی‌شده و ۹۰ هزار واحد موجود را بدون بررسی برنامه جابه‌جایی و نوسازی، به‌طور قطعی معادل عرضه خالص مسکن جدید دانست.

فروش خانه با قیمت کارشناسی؛ آیا مسکن در تهران ارزان می‌شود؟

زاکانی اعلام کرده شهرداری می‌خواهد شرایطی فراهم کند تا متقاضیان خرید مسکن بتوانند خانه را با قیمت کارشناسی و متناسب با ارزش واقعی خریداری کنند.

این پیشنهاد در صورت ایجاد عرضه قابل‌توجه، ممکن است برای بخشی از خریداران مصرفی گزینه تازه‌ای فراهم کند.

اما قیمت کارشناسی لزوماً به معنای قیمت ارزان یا پایین‌تر از توان مالی متقاضیان نیست. هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، تأمین مالی و زیرساخت‌ها همچنان بر قیمت نهایی اثر می‌گذارند.

برای ارزیابی میزان حمایت واقعی این طرح باید مشخص شود آیا شهرداری قرار است زمین را با شرایط ترجیحی عرضه کند، از هزینه‌های ساخت بکاهد یا تسهیلات ویژه‌ای در اختیار خریداران بگذارد.

بدون روشن شدن این جزئیات، نمی‌توان میزان تخفیف احتمالی نسبت به قیمت بازار را محاسبه کرد.

ساخت ۱۲۰ واحد مسکن اجتماعی با مشارکت خیرین

بخش دیگری از برنامه شهرداری تهران به استفاده از ظرفیت خیرین برای تأمین مسکن اقشار نیازمند اختصاص دارد.

زاکانی در این زمینه به پیشنهاد فردی اشاره کرده که اعلام آمادگی کرده است در صورت دریافت زمین، با هزینه شخصی خود ۱۲۰ واحد مسکونی بسازد و آنها را برای استفاده نیازمندان وقف کند.

این پیشنهاد می‌تواند نمونه‌ای از مشارکت منابع مردمی در تأمین مسکن اجتماعی باشد؛ البته هنوز نباید آن را پروژه‌ای تکمیل‌شده یا دارای زمان تحویل مشخص دانست.

اجرای چنین طرح‌هایی نیازمند تعیین دقیق مالکیت زمین، نحوه بهره‌برداری، معیارهای شناسایی خانوارهای هدف و مسئولیت نگهداری واحدهاست.

اگر این موارد از ابتدا روشن شوند، مشارکت خیرین می‌تواند در کنار حمایت‌های دولتی و شهری به افزایش عرضه مسکن حمایتی کمک کند.

پروژه مسکن محله هرندی؛ آغاز نوسازی در ۲۳ هکتار

یکی از نمونه‌های اجرایی مورد اشاره شهردار تهران، پروژه بازآفرینی محدوده‌ای حدود ۲۳ هکتار در محله هرندی است.

بر اساس توضیحات زاکانی، بخش عمده زمین‌های این محدوده در مالکیت شهروندان قرار دارد و شهرداری مالک تمامی آنها نیست.

مدیریت شهری ابتدا طراحی یکپارچه محدوده را دنبال کرده و پس از دریافت مجوز طرح موضعی از کمیسیون ماده ۵، فعالیت را از پلاک متعلق به شهرداری آغاز کرده است.

زاکانی گفته است تعدادی از مالکان نیز پس از اطلاع از طرح، برای مشارکت در نوسازی املاک خود اعلام آمادگی کرده‌اند.

اهمیت این الگو در آن است که نوسازی شهری به ساخت چند ساختمان جدید محدود نمی‌شود، بلکه می‌تواند زیرساخت‌ها و کیفیت محیط زندگی را نیز تحت تأثیر قرار دهد.

با این حال، حفظ حقوق مالکانه ساکنان و تعیین سهم آنها از ارزش افزوده پروژه، شرط مهم موفقیت این مشارکت است.

مدل چهاروجهی شهرداری؛ مردم چگونه در ساخت مسکن مشارکت می‌کنند؟

زاکانی از مدل دیگری نیز سخن گفته که در آن مالکان، نهادهای صاحب زمین، شهرداری و سازندگان در قالب یک ساختار مشارکتی همکاری می‌کنند.

در این الگو، امکان تشکیل شرکت پروژه برای تجمیع منابع و تقسیم تعهدات میان طرف‌های مختلف مطرح شده است.

شهردار تهران همچنین پروژه اسلام‌آباد را نمونه‌ای از توسعه چنین مشارکت‌هایی معرفی کرده؛ طرحی که به گفته او، با ورود بنیاد مستضعفان و توافق درباره بخشی از زمین‌ها، از یک ساختار سه‌وجهی به الگویی چهاروجهی تغییر کرده است.

این شیوه در صورت تنظیم قراردادهای شفاف می‌تواند به حل مشکلات مالکیت پراکنده و تأمین منابع مالی کمک کند.

اما موفقیت آن نیازمند پاسخ‌گویی درباره نحوه ارزش‌گذاری زمین، سهم هر شریک، تضمین تحویل واحدها و جبران خسارت احتمالی مالکان است.

زمان ثبت‌نام طرح مسکن شهرداری تهران چه تاریخی است؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌های متقاضیان، زمان آغاز ثبت‌نام و شرایط استفاده از مسکن جدید شهرداری است.

زاکانی در گفت‌وگوی ۲۲ مهر از احتمال رونمایی طرح در هفته بعد سخن گفته بود. با این حال، در منابع تازه بررسی‌شده تا ۲۸ مهر ۱۴۰۵، اطلاعیه رسمی مشخصی درباره آغاز ثبت‌نام عمومی، شرایط احراز صلاحیت یا زمان تحویل واحدهای این برنامه پیدا نشد.

بنابراین متقاضیان باید میان طرح جدید شهرداری و سایر برنامه‌های مسکن استیجاری وزارت راه و شهرسازی تفاوت قائل شوند.

تا زمان انتشار شیوه‌نامه رسمی، نمی‌توان ادعا کرد که ثبت‌نام برای دریافت واحدهای این برنامه آغاز شده یا گروه مشخصی در اولویت قطعی قرار گرفته‌اند.

آیا طرح زاکانی می‌تواند قیمت مسکن و اجاره‌بها را کاهش دهد؟

اثر احتمالی طرح جدید بر بازار مسکن تهران به سرعت اجرا و حجم واقعی عرضه وابسته خواهد بود.

اگر بخش قابل‌توجهی از ظرفیت اعلام‌شده به واحدهای قابل سکونت تبدیل شود، ممکن است در میان‌مدت بخشی از فشار تقاضا کاهش یابد.

قراردادهای بلندمدت اجاره نیز می‌توانند ثبات بیشتری برای خانوارهای مشمول ایجاد کنند، اما اثرگذاری آنها بر کل بازار به تعداد واحدهای عرضه‌شده بستگی دارد.

در مقابل، افزایش هزینه ساخت، دشواری تأمین مالی، اختلافات مالکیتی و محدودیت زیرساخت‌ها ممکن است اجرای پروژه‌ها را طولانی کند.

در نتیجه، صرف اعلام ظرفیت ساخت ۲۵۶ هزار واحد یا پیشنهاد اجاره پنج‌ساله برای کاهش فوری قیمت مسکن کافی نیست.

جمع‌بندی؛ وعده بزرگ مسکن تهران چه زمانی به خانه واقعی تبدیل می‌شود؟

برنامه جدید شهرداری تهران سه محور اصلی دارد: افزایش ظرفیت ساخت مسکن، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و مشارکت مردم و خیرین در نوسازی شهری.

ارقام اعلام‌شده از ظرفیت قابل‌توجه طرح حکایت دارند، اما میان شناسایی زمین، آغاز عملیات ساختمانی و تحویل خانه به شهروندان فاصله اجرایی مهمی وجود دارد.

آنچه سرنوشت این برنامه را مشخص می‌کند، انتشار جدول زمان‌بندی، منابع مالی، شرایط واگذاری و گزارش پیشرفت واقعی پروژه‌هاست.

در صورت تحقق این الزامات، ورود مدیریت شهری به بازار مسکن می‌تواند به افزایش گزینه‌های خرید و اجاره برای گروه‌هایی از شهروندان کمک کند. با این حال، میزان تأثیر آن بر قیمت مسکن تهران تنها پس از آغاز عرضه واقعی واحدها و مشخص شدن شرایط مالی قابل ارزیابی خواهد بود.

برای متقاضیان نیز مهم‌ترین موضوع در حال حاضر، انتظار برای اعلام رسمی شرایط ثبت‌نام و پرهیز از تصمیم‌گیری مالی بر مبنای وعده‌هایی است که هنوز جزئیات اجرایی آنها مشخص نشده است.