قیمت خانه در مینیسیتی به متری ۴۵۰ میلیون رسید؛ برای خرید آپارتمان در شمال تهران چقدر پول لازم است؟
بررسی فایلهای فروش نشان میدهد اختلاف قیمت میان آپارتمانهای مینیسیتی فقط به متراژ مربوط نیست و سن ساختمان، موقعیت دقیق ملک، تعداد پارکینگ، کیفیت ساخت، طبقه و مشاعات میتواند قیمت هر متر را به شکل محسوسی تغییر دهد.
| متراژ | سال ساخت | اتاق | قیمت کل | قیمت تقریبی هر متر |
|---|---|---|---|---|
| ۱۲۰ متر | ۱۴۰۴ | ۲ خواب | ۵۴ میلیارد تومان | ۴۵۰ میلیون تومان |
| ۱۷۵ متر | ۱۳۹۸ | ۳ خواب | ۷۵ میلیارد تومان | حدود ۴۲۹ میلیون تومان |
| ۱۳۰ متر | ۱۴۰۳ | ۲ خواب | ۵۳ میلیارد تومان | حدود ۴۰۸ میلیون تومان |
| ۸۵ متر | ۱۳۹۵ | ۲ خواب | ۲۹ میلیارد تومان | حدود ۳۴۱ میلیون تومان |
این ارقام نشان میدهد حتی در یک محدوده نسبتاً کوچک، نمیتوان یک عدد واحد را به عنوان «قیمت مسکن در مینیسیتی» در نظر گرفت. قیمت پیشنهادی هر متر در این چهار نمونه بیش از ۱۰۰ میلیون تومان اختلاف دارد.
نکته مهم این است که این ارقام قیمت فایلهای عرضهشده هستند و الزاماً به معنای قیمت قطعی معامله نیستند؛ در بازار مسکن، رقم نهایی پس از مذاکره خریدار و فروشنده میتواند متفاوت باشد.
آپارتمان ۱۲۰ متری ۵۴ میلیارد تومان؛ نوسازها در صدر قیمت
یکی از گرانترین نمونهها از منظر قیمت متری، آپارتمان ۱۲۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۴ است که با قیمت ۵۴ میلیارد تومان فایل شده؛ یعنی مالک برای هر متر حدود ۴۵۰ میلیون تومان قیمت تعیین کرده است.
بررسی آگهیهای تازهتر بازار شهرک نفت و مینیسیتی نیز نشان میدهد چنین سطح قیمتی برای ساختمانهای جدید غیرعادی نیست. در روزهای اخیر، یک واحد ۱۲۶ متری سال ۱۴۰۴ با قیمت ۵۶.۵ میلیارد تومان و فایلی ۱۲۰ متری با قیمت ۶۰ میلیارد تومان در این محدوده دیده شده است؛ یعنی در برخی فایلهای نوساز قیمت پیشنهادی حتی به محدوده ۵۰۰ میلیون تومان برای هر متر رسیده است.
این دادهها نشان میدهد فاصله قیمتی میان واحدهای نوساز و ساختمانهای دارای عمر بیشتر در مینیسیتی قابل توجه شده است.
با ۲۹ میلیارد تومان چه خانهای در مینیسیتی میتوان خرید؟
در میان نمونههای مورد بررسی، پایینترین بودجه مربوط به یک واحد ۸۵ متری دوخوابه، ساخت ۱۳۹۵ است که با قیمت ۲۹ میلیارد تومان عرضه شده است. قیمت تقریبی هر متر این واحد حدود ۳۴۱ میلیون تومان میشود.
بنابراین برای ورود به بازار خرید مسکن مینیسیتی، حتی واحدهای کوچکتر نیز به سرمایهای نزدیک به ۳۰ میلیارد تومان نیاز دارند.
البته آگهیهای بازار نشان میدهد ساختمانهای قدیمیتر میتوانند در محدودههای پایینتری نسبت به نوسازها عرضه شوند. برای نمونه، در فایلهای اخیر شهرک نفت و مینیسیتی یک آپارتمان ۱۰۵ متری ساخت ۱۳۸۹ با قیمت متری حدود ۳۴۰ میلیون تومان و واحدهای دیگری با عمر بالاتر در محدودههای متفاوت دیده میشوند.
در نتیجه سن بنا یکی از اصلیترین عوامل ایجاد اختلاف قیمت در این محدوده است.
واحد ۱۷۵ متری ۷۵ میلیاردی؛ بازار خانههای بزرگ چگونه است؟
در بخش واحدهای بزرگمتراژ، یک آپارتمان ۱۷۵ متری سهخوابه ساخت سال ۱۳۹۸ با قیمت پیشنهادی ۷۵ میلیارد تومان در بازار قرار گرفته است. با تقسیم قیمت کل بر مساحت، ارزش تقریبی هر متر این ملک حدود ۴۲۹ میلیون تومان میشود.
نکته قابل توجه اینجاست که قیمت متری این آپارتمان از واحد ۱۲۰ متری نوساز کمتر است. این وضعیت نشان میدهد در بازار املاک لوکستر تهران، افزایش متراژ الزاماً به معنای افزایش قیمت هر متر نیست.
در برخی موارد، واحدهای کوچکتر و نوساز به دلیل نقدشوندگی بیشتر، بودجه کل پایینتر و تقاضای گستردهتر، با قیمت متری بالاتری فایل میشوند.
چرا مینیسیتی یکی از بازارهای گران شمالشرق تهران است؟
مینیسیتی در منطقه یک شهرداری تهران و در دامنههای شمالشرق پایتخت قرار گرفته است. همجواری با سوهانک، اقدسیه، ازگل و دسترسی به محورهایی مانند بزرگراه ارتش، امام علی و بابایی از ویژگیهای مکانی این محدوده محسوب میشود.
بخش زیادی از بافت مسکونی این منطقه نیز شهرکی است؛ شهرک نفت، قائم، محلاتی، صدف و چند مجموعه مسکونی دیگر بخش مهمی از بازار ملک این محدوده را تشکیل میدهند.
همین تنوع ساختمانی باعث شده قیمتها حتی در فاصله جغرافیایی کم، تفاوت زیادی داشته باشند. یک آپارتمان قدیمی در یک مجتمع معمولی ممکن است دهها میلیون تومان در هر متر ارزانتر از واحد نوساز تکواحدی با لابی، روفگاردن، پارکینگ و امکانات کامل باشد.
قیمت نوسازهای مینیسیتی تا متری ۵۰۰ میلیون تومان هم میرسد
نگاهی به فایلهای فعال بازار تصویر روشنتری ارائه میدهد. در میان آگهیهای روزهای اخیر، واحدهای ۱۲۵ تا ۱۳۰ متری نوساز با قیمتهای کل حدود ۵۲ تا ۵۸.۵ میلیارد تومان دیده میشوند و برخی فایلهای ۱۲۰ تا ۱۳۰ متری نیز به قیمت متری ۵۰۰ میلیون تومان نزدیک شدهاند.
در مقابل، واحدهای قدیمیتر همین محدوده میتوانند قیمت متری بسیار پایینتری داشته باشند. به همین دلیل میانگینگیری ساده از فایلهای مینیسیتی ممکن است تصویر دقیقی از بازار ارائه نکند.
برای مقایسه واقعی باید خانهها از نظر سال ساخت، خیابان، کیفیت سازنده، طبقه، نورگیری، پارکینگ، سند و امکانات ساختمان مشابه باشند.
بازار مسکن مینیسیتی چه پیامی برای خریداران دارد؟
تازهترین فایلها یک پیام روشن دارند؛ ورود به بازار مسکن مینیسیتی با بودجههای متوسط شهری دشوارتر شده و بخش عمده فایلهای نوساز در دسته املاک چند ده میلیارد تومانی قرار گرفتهاند.
برای واحدهای حدود ۱۲۰ تا ۱۳۰ متر، بودجهای در محدوده ۵۰ میلیارد تومان و بالاتر در تعداد قابل توجهی از فایلهای جدید دیده میشود. فایل ۱۲۰ متری ۵۴ میلیاردی و ۱۳۰ متری ۵۳ میلیاردی نمونهای از همین وضعیت هستند و آگهیهای تازه بازار نیز فایلهایی با قیمتهای بالاتر را نشان میدهند.
در مقابل، خریدارانی که بودجه پایینتری دارند ناچارند بیشتر به سمت متراژهای کوچکتر یا ساختمانهای با سن بالاتر حرکت کنند.
در مجموع، بررسی بازار شهریور ۱۴۰۵ نشان میدهد قیمت پیشنهادی مسکن در نمونههای بررسیشده مینیسیتی از حدود متری ۳۴۱ میلیون تومان آغاز شده و برای نوسازها به ۴۵۰ میلیون تومان و در برخی آگهیهای تازه حتی حدود ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است. این اختلاف زیاد نشان میدهد در بازار فعلی مینیسیتی، «نوع ملک» به اندازه خود محله در تعیین قیمت نهایی اهمیت دارد.