قیمت اجاره مسکن در پونک شهریور ۱۴۰۵ | رهن یک خانه تا معادل ۴.۷ میلیارد تومان رسید
بازار اجاره پونک در آخرین هفتههای تابستان همچنان یکی از بخشهای فعال بازار مسکن غرب تهران است. تنوع ساختمانهای نوساز و میانسال، دسترسی مناسب به شریانهای اصلی غرب و شمالغرب تهران و وجود فایلهای متنوع از واحدهای متوسط تا آپارتمانهای بزرگ، این محله را در دایره انتخاب گروه گستردهای از مستأجران نگه داشته است. گزارشهای اخیر بازار نیز پونک را از محلههای پرمراجعه اجاره در غرب تهران توصیف کردهاند؛ بازاری که تقاضا برای واحدهای خوشنقشه و کمسن در آن همچنان بالاست.
با این حال، آنچه در شهریور ۱۴۰۵ بیش از گذشته جلب توجه میکند، سطح بالای سرمایه اولیه و اجاره ماهانه مورد نیاز برای برخی فایلهاست. فایلهای تازه نشان میدهند حتی مستأجری که یک تا دو میلیارد تومان نقدینگی برای ودیعه در اختیار دارد، برای اجاره بعضی آپارتمانهای مطلوب پونک باید ماهانه چند ده میلیون و در مواردی بیش از ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت کند.
قیمت اجاره آپارتمان در پونک شهریور ۱۴۰۵
براساس تازهترین فایلهای بررسیشده، یک آپارتمان ۱۳۵ متری سهخوابه ساخت سال ۱۴۰۰ با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است.
در فایل دیگری، یک واحد ۱۱۵ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۷ با دو میلیارد تومان پول پیش و اجاره ماهانه ۳۰ میلیون تومان در بازار قرار دارد.
آپارتمانی ۱۰۹ متری، دوخوابه و ساخت سال ۱۴۰۲ نیز با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۰۵ میلیون تومان اجاره فایل شده است.
| مشخصات واحد | ودیعه | اجاره ماهانه | معادل تقریبی رهن کامل |
|---|---|---|---|
| ۱۳۵ متر، ۳ خواب، ساخت ۱۴۰۰ | ۱ میلیارد | ۱۰۰ میلیون | حدود ۴.۳۳ میلیارد |
| ۱۱۵ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۳۹۷ | ۲ میلیارد | ۳۰ میلیون | حدود ۳ میلیارد |
| ۱۰۹ متر، ۲ خواب، ساخت ۱۴۰۲ | ۱.۲ میلیارد | ۱۰۵ میلیون | حدود ۴.۷ میلیارد |
محاسبه ستون آخر بر مبنای عرف رایج بازار، یعنی تبدیل هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه به حدود سه میلیون تومان اجاره ماهانه انجام شده و صرفاً برای مقایسه فایلهاست؛ نرخ واقعی تبدیل میتواند با توافق موجر و مستأجر متفاوت باشد. این نسبت همچنان بهعنوان یکی از فرمولهای رایج بازار اجاره مورد استفاده قرار میگیرد.
اجاره ۱۰۵ میلیونی پونک چه معنایی دارد؟
نگاهی به «معادل رهن کامل» تصویر دقیقتری از اختلاف فایلها ارائه میدهد. در ظاهر، واحد ۱۰۹ متری با ودیعه ۱.۲ میلیارد تومان ممکن است نسبت به فایل دو میلیاردی ارزانتر به نظر برسد؛ اما اجاره ماهانه ۱۰۵ میلیون تومانی معادله را کاملاً تغییر میدهد.
با فرض نرخ تبدیل رایج، اجاره ۱۰۵ میلیون تومانی معادل حدود ۳.۵ میلیارد تومان ودیعه است. با اضافه کردن پول پیش ۱.۲ میلیارد تومانی، ارزش اجاری این فایل به حدود ۴.۷ میلیارد تومان رهن کامل میرسد. به این ترتیب این آپارتمان ۱۰۹ متری، با وجود متراژ کمتر، گرانترین نمونه میان سه فایل مورد بررسی است.
این تفاوت نشان میدهد متراژ بهتنهایی معیار مناسبی برای مقایسه اجاره آپارتمان در پونک نیست. سال ساخت، کیفیت بنا، طبقه، پارکینگ، آسانسور، نورگیری، موقعیت کوچه، دسترسی و حتی نحوه تقسیم پول پیش و اجاره میتواند اختلاف قابل توجهی میان دو ملک نسبتاً مشابه ایجاد کند.
بازار اجاره تهران هنوز زیر فشار است
فشار موجود در پونک را باید در بستر کلی بازار اجاره تهران بررسی کرد. دادههای مبتنی بر آگهیهای بازار نشان میدهد متوسط اجاره ماهانه ثبتشده برای تهران در نیمه شهریور به حدود ۷۳ میلیون و ۷۷۲ هزار تومان رسیده است. این شاخص نسبت به یک ماه قبل ۲.۰۷ درصد و نسبت به سه ماه قبل ۴.۵۴ درصد رشد نشان میدهد. البته این آمار از آگهیهای بازار استخراج شده و نباید آن را معادل متوسط قراردادهای قطعیشده دانست.
از سوی دیگر، آمار منتشرشده بر مبنای گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم سالانه اجاره مسکن خانوارهای کشور در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه به ۳۱.۸ درصد رسیده است. تورم ماهانه اجاره نیز ۲.۵ درصد گزارش شده است. نکته مهم اینجاست که کاهش سرعت تورم اجاره به معنای ارزان شدن مسکن نیست؛ بلکه تنها بیان میکند سرعت رشد قیمتها نسبت به دورههای قبلی کمتر شده است.
در پونک نیز همین پدیده قابل مشاهده است. سطح اجارهها آنقدر بالا رفته که حتی ثبات یا رشد آهستهتر قیمتها نمیتواند الزاماً فشار واردشده به بودجه خانوار را کاهش دهد.
چرا پونک همچنان مشتری دارد؟
یکی از ویژگیهای بازار پونک، استمرار تقاضاست. دسترسی به بزرگراههای مهم غرب تهران، ارتباط مناسب با مناطقی مانند جنتآباد، باغفیض، شهران و بخشهای مختلف منطقه ۲ و ۵ و همچنین تنوع خدمات شهری، این محله را برای بسیاری از خانوادهها جذاب نگه داشته است.
در گزارشهای بازار نیز دسترسی بزرگراهی، بافت نسبتاً نوساز و تنوع فایل از عوامل اصلی حفظ تقاضا در پونک عنوان شده است.
همین تقاضای پایدار موجب میشود فایلهای مناسب، بهخصوص آپارتمانهای دوخوابه و سهخوابه کمسن با پارکینگ و آسانسور، معمولاً قدرت بیشتری برای حفظ قیمت داشته باشند. از طرف دیگر، در فایلهایی که اجاره ماهانه بسیار بالاست، دایره مستأجران بالقوه کوچکتر میشود و امکان مذاکره بر سر تبدیل بخشی از اجاره به ودیعه افزایش پیدا میکند.
سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره شامل چه قراردادهایی است؟
در کنار قیمتهای بالای آگهیها، یک نکته حقوقی نیز اهمیت دارد. براساس مصوبه ابلاغشده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای مسکونی که از زمان اجرای مصوبه تا پایان سال منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر اصولاً با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها و ودیعه برای یک سال تمدید میشوند؛ البته مصوبه استثناهایی از جمله نیاز شخصی احرازشده مالک، تخریب یا تعمیرات اساسی و برخی موارد دیگر دارد.
بنابراین قیمتهایی که در آگهیهای جدید پونک دیده میشود را نباید مستقیماً با سقف افزایش قراردادهای تمدیدی مقایسه کرد. قیمت پیشنهادی یک ملک تازهعرضهشده در بازار و افزایش مجاز یک قرارداد موجود دو مفهوم متفاوت هستند.
رهن کامل بهتر است یا اجاره ماهانه؟
ساختار فایلهای پونک نشان میدهد موجران استراتژی یکسانی ندارند. برای نمونه، مالک واحد ۱۱۵ متری با دریافت دو میلیارد تومان ودیعه، اجاره ماهانه را روی ۳۰ میلیون تومان نگه داشته است؛ در حالی که در واحد ۱۰۹ متری، مالک با دریافت ودیعه کمتر، اجاره ۱۰۵ میلیون تومانی مطالبه میکند.
برای مستأجرانی که سرمایه نقدی بالاتری دارند اما درآمد ماهانه محدودتری دارند، افزایش ودیعه و کاهش اجاره میتواند فشار جریان نقدی خانوار را کمتر کند. در مقابل، مستأجرانی که ترجیح میدهند نقدینگی خود را حفظ کنند، ممکن است فایلهایی با پول پیش پایینتر و اجاره بیشتر را انتخاب کنند؛ هرچند اجارههای بالای ۱۰۰ میلیون تومان عملاً این گزینه را به خانوارهای دارای درآمد بالا محدود میکند.
پیشبینی بازار اجاره پونک در پاییز ۱۴۰۵
با پایان فصل سنتی جابهجایی، معمولاً بخشی از فشار تقاضای بازار اجاره کاهش پیدا میکند؛ اما در محلههایی مانند پونک که تقاضای سکونتی نسبتاً پایدار دارند، انتظار ریزش گسترده قیمتها چندان واقعبینانه نیست. محتملتر آن است که با کاهش تعداد متقاضیان، قدرت چانهزنی روی برخی فایلهای گرانتر بیشتر شود.
در چنین شرایطی، قیمت اجاره مسکن در پونک در پاییز ۱۴۰۵ احتمالاً بیش از آنکه با کاهش عمومی نرخها روبهرو شود، شاهد افزایش انعطاف مالکان در ترکیب ودیعه و اجاره خواهد بود. فایلهایی که از نظر قیمت بالاتر از عرف محله قرار گرفتهاند نیز ممکن است برای جذب مستأجر ناچار به تعدیل شوند.