وام ۲.۴ میلیاردی مسکن ۴۷۰ میلیون تومان هزینه دارد؛ آیا رشد بورس «تسه» را گران کرد؟

قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» در ابتدای شهریور حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان گزارش شده بود. در ۱۵ شهریور این نرخ به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسید؛ یعنی تنها در فاصله کمتر از دو هفته حدود ۴.۸ درصد افزایش.

براساس آخرین نرخ مورد بررسی برای معاملات ۱۸ شهریور، قیمت به ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان رسیده است.

مقایسه این رقم با ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان ابتدای ماه، افزایش ۱۰ هزار و ۶۲۰ تومانی برای هر برگ را نشان می‌دهد که معادل حدود ۱۲.۲ درصد رشد است.

این افزایش شاید برای یک برگ چندان بزرگ به نظر نرسد، اما وقتی متقاضی برای دریافت وام چند هزار برگ نیاز دارد، اثر آن بسیار قابل توجه می‌شود.

وام ۲.۴ میلیاردی چند برگ اوراق نیاز دارد؟

مبنای دریافت تسهیلات این است که هر برگ اوراق، امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام را ایجاد می‌کند.

برای سقف دو میلیارد تومانی خرید مسکن زوجین تهرانی، متقاضی به ۴۰۰۰ برگ نیاز دارد.

اگر وام ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله تعمیر را نیز اضافه کنیم، ۸۰۰ برگ دیگر لازم است.

بنابراین تعداد کل اوراق برای بسته ۲.۴ میلیارد تومانی به ۴۸۰۰ برگ می‌رسد.

با قیمت ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان، هزینه خرید این تعداد اوراق حدود ۴۷۰ میلیون و ۲۰ هزار تومان خواهد بود.

از این مبلغ، حدود ۳۹۱ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان مربوط به اوراق وام دو میلیاردی خرید و حدود ۷۸ میلیون و ۳۳۷ هزار تومان مربوط به جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی است.

تقریباً یک‌پنجم وام قبل از دریافت خرج می‌شود

این عدد، مهم‌ترین چالش افزایش اخیر قیمت «تسه» است.

هزینه ۴۷۰ میلیون تومانی خرید اوراق معادل حدود ۱۹.۶ درصد سقف اسمی وام ۲.۴ میلیارد تومانی است.

به بیان ساده، خانواری که می‌خواهد از این تسهیلات استفاده کند باید پیش از دریافت وام نزدیک به یک‌پنجم ارزش آن را برای خرید امتیاز تسهیلات پرداخت کند.

اگر هزینه اوراق را از سقف اسمی تسهیلات کم کنیم، اثر خالص مالی ۲.۴ میلیارد تومان وام به حدود ۱.۹۳ میلیارد تومان کاهش می‌یابد؛ هرچند بدهی وام‌گیرنده همچنان براساس اصل کامل تسهیلات محاسبه می‌شود.

همین موضوع سبب شده افزایش سقف وام الزاماً به معنای افزایش هم‌اندازه قدرت خرید خانوار نباشد.

سقف وام مسکن در تهران چقدر است؟

هیأت عالی بانک مرکزی در مرداد امسال سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق را افزایش داد.

در تهران سقف انفرادی به یک میلیارد تومان و سقف زوجین به دو میلیارد تومان رسید. در مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سقف انفرادی ۸۰۰ میلیون و زوجین ۱.۶ میلیارد تومان تعیین شده و در سایر مناطق نیز این ارقام به‌ترتیب ۶۰۰ میلیون و ۱.۲ میلیارد تومان است.

وام جعاله نیز در سراسر کشور از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

بنابراین رقمی که از آن با عنوان «وام ۲.۴ میلیاردی» یاد می‌شود در واقع ترکیب دو میلیارد تومان تسهیلات خرید زوجین در تهران و ۴۰۰ میلیون تومان جعاله است.

قسط وام ۲.۴ میلیاردی چقدر است؟

نرخ سود این تسهیلات ۲۲.۵ درصد تعیین شده است.

برای وام دو میلیارد تومانی خرید با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، قسط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان است.

وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز با دوره پنج‌ساله، ماهانه حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان قسط دارد. بنابراین طی پنج سال نخست، خانوار تقریباً ۵۱.۴ میلیون تومان در ماه پرداخت خواهد کرد. پس از پایان جعاله، قسط ماهانه وام خرید تا پایان دوره ۱۲ ساله حدود ۴۰.۳ میلیون تومان ادامه پیدا می‌کند.

جمع بازپرداخت اصل و سود دو وام با این مفروضات حدود ۶.۴۷ میلیارد تومان می‌شود.

به این رقم باید هزینه اولیه خرید اوراق را نیز اضافه کرد؛ هزینه‌ای که اکنون نزدیک ۴۷۰ میلیون تومان است.

وام مسکن چند متر خانه در تهران می‌خرد؟

این بخش، فاصله میان اعداد اسمی و واقعیت بازار مسکن را بهتر نشان می‌دهد.

گزارش‌های میدانی هفته نخست شهریور متوسط قیمت مسکن تهران را در محدوده بیش از ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع قرار داده‌اند. البته این ارقام قیمت‌های میدانی و پیشنهادی هستند و به‌دلیل توقف انتشار منظم آمار رسمی معاملات تهران باید با احتیاط استفاده شوند.

اگر فقط سطح ۲۰۰ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، سقف اسمی ۲.۴ میلیارد تومانی تقریباً هزینه ۱۲ مترمربع آپارتمان را پوشش می‌دهد.

اگر هزینه ۴۷۰ میلیون تومانی خرید اوراق را نیز از قدرت مالی ایجادشده کسر کنیم، خالص تسهیلات نزدیک ۱.۹۳ میلیارد تومان می‌شود؛ معادل کمتر از ۱۰ متر در همین سطح قیمتی.

در مناطق گران‌تر این پوشش حتی کمتر است. برای نمونه داده‌های فایل‌های نوساز، متوسط قیمت واحدهای حداکثر سه‌سال ساخت را در برخی برآوردها حدود ۲۴۰ میلیون تومان برای هر متر نشان می‌دهد.

بنابراین افزایش سقف وام بیش از آنکه بخش عمده خرید خانه را تأمین کند، امروز نقش «تکمیل‌کننده منابع خریدار» را دارد.

آیا رشد بورس باعث گرانی اوراق تسه شد؟

همزمانی دو اتفاق این تصور را ایجاد کرده است.

شاخص کل بورس تهران در ۱۸ شهریور با رشد بیش از ۴۷ هزار واحدی به حدود ۷ میلیون و ۱۲۲ هزار واحد رسید. در ۱۴ شهریور نیز شاخص با افزایش بیش از ۹۷ هزار واحدی وارد محدوده ۶.۶ میلیون واحد شده بود.

بنابراین بازار سرمایه واقعاً طی این مدت یک موج صعودی قابل توجه داشته است.

اما از این همزمانی نمی‌توان نتیجه گرفت که رشد شاخص کل علت مستقیم افزایش قیمت «تسه» بوده است.

اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس براساس عرضه و تقاضای خود معامله می‌شوند. قیمت آنها بیش از هر چیز به تعداد متقاضیان وام، میزان عرضه اوراق، سقف تسهیلات، زمان باقی‌مانده تا سررسید اوراق و شرایط بازار مسکن وابسته است.

اینکه سهام فولادی، بانکی یا پتروشیمی گران شوند، به‌صورت مکانیکی قیمت حق تقدم وام مسکن را افزایش نمی‌دهد.

افزایش سقف وام متهم اصلی‌تری است

از نظر زمانی، عامل بنیادی‌تری نیز وجود دارد.

بانک مرکزی در ۲۷ مرداد سقف وام زوجین تهران را به دو میلیارد تومان و جعاله را به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش داد.

در دوم شهریور قیمت «تسه ۱۴۰۵» حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان بود و تا ۱۵ شهریور به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسید.

افزایش سقف تسهیلات به این معناست که هر متقاضی در صورت استفاده از سقف جدید باید تعداد بیشتری اوراق خریداری کند.

برای مثال در تهران، افزایش سقف خرید زوجین از یک میلیارد به دو میلیارد تومان، تعداد اوراق لازم را از ۲۰۰۰ برگ به ۴۰۰۰ برگ رسانده است.

این تغییر می‌تواند مستقیماً تقاضای بازار «تسه» را افزایش دهد؛ بنابراین از نظر اقتصادی، ارتباط آن با افزایش قیمت اوراق روشن‌تر از ارتباط با صعود شاخص کل بورس است.

رشد بورس چه اثری می‌تواند داشته باشد؟

البته اثر بورس را نمی‌توان کاملاً صفر دانست.

رشد بازار سهام می‌تواند نقدینگی بیشتری را به بازار سرمایه جذب کند، معاملات فرابورس را فعال‌تر کند و توجه معامله‌گران را به ابزارهای مختلف مالی افزایش دهد.

اما برای اثبات اینکه همین عامل «تسه» را ۱۲ درصد گران کرده، باید داده‌های دقیق‌تری بررسی شود: حجم معاملات روزانه هر نماد تسه، تعداد برگه‌های عرضه‌شده، تعداد خریداران، معاملات اشخاص حقیقی و میزان درخواست تسهیلات بانک مسکن.

بدون این داده‌ها، نسبت دادن مستقیم افزایش قیمت اوراق به رکوردشکنی شاخص بورس بیشتر یک همبستگی زمانی است تا رابطه علت و معلولی اثبات‌شده.

افزایش سقف وام؛ کمک به خریدار یا افزایش هزینه ورود؟

سیاست افزایش سقف تسهیلات از یک طرف منطقی به نظر می‌رسد؛ زیرا با رشد شدید قیمت مسکن، سقف‌های قبلی بخش بسیار کوچکی از بهای یک آپارتمان را پوشش می‌دادند.

اما ساختار اوراق یک تناقض ایجاد می‌کند.

هرچه سقف وام بیشتر شود، متقاضی به اوراق بیشتری نیاز دارد. اگر افزایش تقاضا قیمت هر برگ را نیز بالا ببرد، بخشی از افزایش تسهیلات قبل از آنکه به خرید مسکن برسد، صرف خرید خود حق وام می‌شود.

اکنون زوج تهرانی برای وام و جعاله ۲.۴ میلیاردی حدود ۴۷۰ میلیون تومان هزینه اولیه اوراق دارد و پنج سال نخست نیز باید ماهانه حدود ۵۱.۵ میلیون تومان قسط بدهد.

این ارقام نشان می‌دهند مسئله وام مسکن فقط «سقف تسهیلات» نیست؛ هزینه دسترسی به وام و توان بازپرداخت آن به همان اندازه اهمیت دارد.

چشم‌انداز قیمت اوراق تسه؛ رشد ادامه پیدا می‌کند؟

اگر تقاضا برای سقف‌های جدید وام در هفته‌های آینده افزایش یابد و عرضه اوراق هم‌پای آن رشد نکند، قیمت «تسه» می‌تواند همچنان تحت فشار صعودی باقی بماند.

در مقابل، نزدیک شدن قیمت هر برگ به ۱۰۰ هزار تومان خود می‌تواند بخشی از متقاضیان را عقب براند. افزایش هزینه اولیه دریافت وام در نهایت تقاضا را محدود می‌کند و می‌تواند مانعی برای ادامه رشد سریع قیمت اوراق باشد.

بازار «تسه» اکنون دقیقاً بین همین دو نیرو قرار گرفته است.

یک طرف، افزایش دوبرابری سقف وام و تقاضای بالقوه بیشتر برای اوراق است؛ طرف دیگر، خانواری که باید تقریباً نیم میلیارد تومان قبل از دریافت وام بپردازد و سپس با قسط ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان مواجه شود.

بنابراین مهم‌ترین نتیجه افزایش اخیر قیمت اوراق روشن است: وام مسکن روی کاغذ بزرگ‌تر شده، اما هزینه دسترسی به آن نیز با سرعت بالا رفته است.