قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون گذشت؛ بازار دیگر توان گرانی بیشتر دارد؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در تازهترین اظهارات خود افزایش قیمت مسکن طی ماههای اخیر را تأیید کرده و گفته است به دلیل تفاوت شدید مناطق تهران نمیتوان نرخ واحدی برای تمام شهر اعلام کرد، اما میانگین قیمتها از محدوده ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. او همزمان تأکید کرده با توجه به درآمد خانوارها و ناکافی بودن تسهیلات بانکی، بازار در شرایط فعلی ظرفیت افزایش شدید دیگری را ندارد.
البته یک نکته آماری مهم وجود دارد. در متن برخی خبرها عبارت «میانگین رشد قیمتها از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده» آمده که از نظر اقتصادی عبارت دقیقی نیست؛ عنوان و محتوای گزارشها نشان میدهد منظور، عبور متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از محدوده ۱۰۰ میلیون تومان است، نه افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی قیمت هر متر طی یک دوره مشخص.
قیمت مسکن تهران واقعاً چقدر است؟
پاسخ دقیق به این سؤال از سالهای قبل دشوارتر شده است.
بانک مرکزی اعلام کرده از نیمه دوم شهریور ۱۴۰۳ به دلیل قطع دسترسی به دادههای خام سامانههای جدید معاملات مسکن، انتشار گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن تهران متوقف شده است. بنابراین برخلاف گذشته، اکنون یک گزارش رسمی ماهانه که متوسط قیمت معاملات قطعی تمام مناطق تهران را مشخص کند در دسترس نیست.
به همین دلیل اعدادی که امروز درباره قیمت مسکن منتشر میشوند بیشتر بر پایه برآورد اتحادیهها، فایلهای پیشنهادی و گزارشهای میدانی هستند.
برای مقایسه، در مهر ۱۴۰۴ گودرزی متوسط قیمت مسکن تهران را در محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام کرده بود. اکنون برآورد او از عبور بازار از ۱۰۰ میلیون تومان حکایت دارد.
پس جهت حرکت بازار صعودی بوده، اما بدون دسترسی به داده جامع معاملات نمیتوان با دقت گفت متوسط واقعی امروز مثلاً ۱۰۵، ۱۱۵ یا ۱۲۰ میلیون تومان است.
یک خانه ۸۰ متری چند میلیارد تومان شده است؟
اگر فقط کف برآورد ۱۰۰ میلیون تومان برای هر متر را مبنا قرار دهیم، یک آپارتمان ۸۰ متری به حدود ۸ میلیارد تومان میرسد.
اما در بسیاری از مناطق نرخهای بالاتری مشاهده میشود. یک کارشناس بازار مسکن در روزهای اخیر حداقل قیمت مورد استفاده برای محاسبه خرید یک واحد معمولی تهران را حدود ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر در نظر گرفته است؛ یعنی آپارتمان ۸۰ متری حدود ۹.۶ میلیارد تومان.
همین فاصله قیمت با درآمد خانوار توضیح میدهد چرا بازار باوجود افزایش نرخ ارز مانند طلا و دلار جهش لحظهای ندارد.
خانه را نمیتوان مانند دلار یا سکه با چند میلیون تومان خرید.
هر افزایش ۱۰ میلیون تومانی در قیمت هر متر یک واحد ۸۰ متری، ۸۰۰ میلیون تومان به ارزش کل ملک اضافه میکند. بنابراین افزایش قیمت خیلی زود خریدار مصرفی را از بازار حذف میکند.
معمای مسکن تهران؛ قیمت بالا میرود اما معامله انجام نمیشود
این همان شرایطی است که اقتصاددانان آن را رکود تورمی بازار مسکن مینامند.
در ماههای اخیر حتی کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت پیشنهادی برخی فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی داشتهاند نتوانسته معاملات را به شکل معناداری احیا کند. گزارشهای میدانی از کمبود همزمان «خریدار واقعی» و «فروشنده واقعی» حکایت دارند.
گودرزی نیز یک روز پیش از اظهارات تازهاش گفته بود تهران و بخش بزرگی از کشور با رکود شدید مسکن روبهرو هستند؛ رکودی که به گفته او نتیجه رشد قیمت و حذف بخش قابل توجه متقاضیان مصرفی است.
در واقع قیمت مسکن میتواند روی کاغذ بالا برود، اما اگر معاملهای با آن نرخ انجام نشود، نمیتوان تمام افزایش فایلهای فروش را رشد قطعی ارزش معاملاتی بازار دانست.
هزینه ساخت به متری ۶۰ میلیون رسید
یک عامل مهم اجازه نمیدهد قیمت مسکن به آسانی کاهش پیدا کند: هزینه جایگزینی ساختمان.
گودرزی میگوید هزینه ساخت که پیشتر حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد میشد، اکنون بسته به پروژه به ۴۰، ۵۰ و حتی ۶۰ میلیون تومان رسیده است.
این رقم فقط هزینه ساختمان است و قیمت زمین، عوارض، پروانه، تأمین مالی و سود سازنده جداگانه به آن اضافه میشود.
به همین دلیل حتی اگر تقاضا ضعیف باشد، سازنده نیز انگیزه زیادی برای فروش واحد جدید زیر سطح مشخصی از قیمت ندارد.
این مسئله یک کف هزینهای برای بازار ایجاد میکند.
پس دو نیروی قدرتمند مقابل یکدیگر قرار گرفتهاند: ضعف قدرت خرید مانع گرانی سریع میشود و جهش هزینه ساخت مانع ارزانی جدی.
چرا دلار ۲۱۴ هزار تومانی مسکن را مثل طلا بالا نمیبرد؟
در روزهای اخیر دلار وارد محدوده بالای ۲۱۰ هزار تومان شده و طلا نیز جهش بزرگی داشته است؛ بنابراین طبیعی است مالکان انتظار داشته باشند قیمت ملک نیز با بازارهای موازی تعدیل شود.
اما واکنش مسکن با ارز و طلا متفاوت است.
دلار نقدشوندگی بسیار بالایی دارد و معاملهگر میتواند با سرمایه محدود وارد بازار شود. در مسکن، یک معامله چند میلیارد تومان سرمایه، هزینه انتقال و زمان طولانی نیاز دارد.
به همین دلیل افزایش نرخ ارز ابتدا روی انتظارات فروشندگان و قیمتهای پیشنهادی اثر میگذارد و تنها زمانی تبدیل به افزایش پایدار قیمت معامله میشود که خریدار توان پذیرش آن را داشته باشد.
در شرایط فعلی همین حلقه دوم ضعیف شده است.
گودرزی نیز صراحتاً میگوید حتی با افزایش ارز، سکه و طلا، وضعیت مسکن متفاوت است و بازار با سطح فعلی درآمد خانوار و تسهیلات بانکی ظرفیت افزایش نامحدود ندارد.
بحران قدرت خرید؛ ۱۳۳ سال انتظار برای خانه؟
ابعاد فاصله درآمد و مسکن را یک محاسبه تازه نشان میدهد.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، محاسبه کرده است خانواری با درآمد نزدیک حداقل حقوق که بتواند ماهانه حدود یکسوم درآمد خود را پسانداز کند، برای خرید یک خانه ۷۰ تا ۸۰ متری در تهران به بیش از یک قرن زمان نیاز خواهد داشت؛ در بعضی سناریوها این دوره تا ۱۳۳ سال برآورد شده است.
البته این یک محاسبه نظری است و فرض میکند درآمد و قیمت مسکن ثابت بماند، اما نسبت بسیار نامتوازن میان درآمد و ارزش ملک را به خوبی نشان میدهد.
وقتی تقاضای خانهاولیها از بازار حذف شود، بخش عمده معاملات به تبدیل به احسن، سرمایهگذاران دارای دارایی قبلی و جابهجایی میان واحدها محدود میشود.
سقف ۲۵ درصدی اجاره دقیقاً چه میگوید؟
بازار اجاره نیز وارد مرحله متفاوتی شده است.
مصوبه سران قوا در تیرماه ۱۴۰۵ مقرر کرد قراردادهای اجارهای که تا پایان سال منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر، برای یک سال با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجارهبها و ودیعه تمدید شوند.
گودرزی اما به یک مشکل اجرایی اشاره کرده است: مشاوران املاک در بسیاری موارد به اطلاعات قرارداد سال قبل دسترسی ندارند و در نتیجه کنترل دقیق میزان افزایش دشوار میشود.
این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا تعیین سقف قانونی بدون امکان مشاهده نرخ پایه قرارداد قبلی، اجرای مقررات را پیچیده میکند.
ضمن اینکه آمار تورمی بازار همچنان از فشار بالا حکایت دارد.
تورم اجاره هنوز بالای ۳۰ درصد است
براساس آخرین دادههای منتشرشده از شاخص اجاره، تورم سالانه اجاره مسکن در مرداد ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد و تورم نقطهبهنقطه به ۳۱.۸ درصد رسیده است. شاخص اجاره در همان یک ماه نیز ۲.۵ درصد افزایش داشته است.
بنابراین آرام شدن بازار اجاره در پایان تابستان را نباید با ارزان شدن آن اشتباه گرفت.
منظور گودرزی این است که پیک جابهجایی مستأجران پشت سر گذاشته شده و تعداد متقاضیان با ورود به نیمه دوم شهریور کاهش مییابد؛ نه اینکه اجارهها به قیمت سال گذشته برگشتهاند.
حتی در فایلهای اخیر تهران، اختلاف بسیار بزرگی میان محلهها دیده میشود و بسته به منطقه، سن بنا و متراژ، اجارههای ماهانه از محدودههای پایینتر تا ارقام چندصد میلیون تومانی ثبت شده است.
پیشبینی قیمت مسکن؛ گرانی متوقف میشود؟
در شرایط فعلی، سه سناریو برای ماههای آینده قابل تصور است.
سناریوی اول ادامه رکود تورمی است؛ یعنی قیمتهای پیشنهادی تحت تأثیر دلار، تورم و هزینه ساخت پایین نمیآیند، اما حجم معاملات همچنان ناچیز باقی میماند. با دادههای امروز، این سناریو محتملتر به نظر میرسد.
در سناریوی دوم، کاهش ریسک سیاسی و ثبات ارز میتواند انتظارات فروشندگان را تعدیل کند. در این حالت احتمال تخفیف بیشتر در معاملات واقعی وجود دارد، اما هزینه بالای زمین و ساخت مانع ریزش سنگین قیمت اسمی خواهد شد.
سناریوی سوم، ادامه جهش دلار و تورم است. این وضعیت میتواند بار دیگر قیمتهای پیشنهادی مسکن را بالا ببرد، اما پرسش اصلی همچنان باقی میماند: چه کسی قادر به خرید است؟
همین مسئله سقف طبیعی بازار را میسازد.
مسکن متری ۱۰۰ میلیون؛ گرانی بدون رونق
عبور برآورد قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون تومان در ظاهر خبر از یک بازار صعودی میدهد، اما پشت این عدد تصویر دیگری وجود دارد.
قدرت خرید خانوار سقوط کرده، تسهیلات بانکی بخش کوچکی از قیمت ملک را پوشش میدهد و رکود معاملات عمیق شده است. در طرف مقابل، افزایش هزینه ساخت و تورم عمومی اجازه نمیدهد قیمتها نیز بهراحتی عقبنشینی کنند.
نتیجه، بازاری است که نه شرایط یک رونق واقعی را دارد و نه نشانههای یک سقوط بزرگ قیمت در آن دیده میشود.
به همین دلیل مهمترین بخش سخنان رئیس اتحادیه مشاوران املاک شاید نه عبور قیمت از ۱۰۰ میلیون تومان، بلکه این جمله باشد که بازار دیگر کشش افزایش قیمت ندارد.
اگر این ارزیابی درست باشد، مرحله بعدی بازار مسکن تهران احتمالاً نه جهش سریع شبیه دلار و طلا، بلکه دورهای طولانی از چانهزنی، معاملات کم و قیمتهای اسمی بالا خواهد بود؛ همان چیزی که برای خریدار مصرفی شاید حتی از جهش قیمت هم دشوارتر باشد: خانه گران است، اما رکود هم آن را ارزان نمیکند.
