بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵؛ رکود سنگین زیر سایه قیمت‌های بالا و قدرت خرید آب‌رفته

تابستان معمولاً یکی از دوره‌های پرتحرک بازار مسکن و اجاره محسوب می‌شود، اما شواهد میدانی مرداد ۱۴۰۵ از ادامه رکود معاملات حکایت دارد. گزارش‌های تازه نشان می‌دهد بازار حتی در مقایسه با زمستان گذشته سردتر شده و بسیاری از مراجعه‌ها به دفاتر مشاوران املاک، بدون امضای قرارداد پایان می‌یابد.

بخش اصلی تقاضای موجود را متقاضیان مصرفی تشکیل می‌دهند؛ خانوارهایی که برای سکونت به دنبال خانه هستند، اما بودجه آنها با قیمت واحدهای عرضه‌شده تناسب ندارد. در چنین شرایطی، واحدهای کوچک‌متراژ، قدیمی‌تر و واقع‌شده در مناطق متوسط یا جنوبی تهران بیش از سایر املاک مورد توجه قرار گرفته‌اند.

عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران نیز به تعمیق رکود کمک کرده است. هنگامی که چشم‌انداز بازدهی بازار مسکن مبهم باشد و بازارهای موازی امکان نقدشوندگی سریع‌تری فراهم کنند، انگیزه خرید ملک با هدف فروش مجدد کاهش می‌یابد. نتیجه این وضعیت، بازاری است که در آن تقاضای بالقوه فراوان است، اما خریدار مؤثر و دارای قدرت پرداخت به تعداد کافی وجود ندارد.

آیا معاملات مسکن تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره رسیده است؟

در برخی گزارش‌ها و برآوردهای فعالان بازار، از کاهش تعداد معاملات خریدوفروش تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره در ماه سخن گفته می‌شود. بااین‌حال، این عدد را نمی‌توان آمار رسمی و قطعی تلقی کرد.

انتشار منظم گزارش تحولات بازار مسکن تهران پس از تغییر سامانه‌های ثبت قرارداد با اختلال مواجه شده است. وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر اعلام کرده بود مشکلات دسترسی، تجمیع و پردازش اطلاعات سامانه‌های جدید و همچنین افت تعداد معاملات ثبت‌شده، از دلایل توقف انتشار آمار قیمت و معاملات بوده است.

بنابراین، رقم کمتر از ۳۰۰۰ معامله بیشتر یک تخمین میدانی بر پایه اظهارات واسطه‌های ملکی است. این تخمین می‌تواند جهت کلی بازار را نشان دهد، اما برای مقایسه دقیق ماهانه یا محاسبه درصد افت معاملات کفایت نمی‌کند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز تأکید کرده که خریدوفروش به طور کامل متوقف نشده، اما بازار همچنان در رکود قرار دارد. او همچنین گفته است نمی‌توان برای کل تهران یک قیمت واحد تعیین کرد، زیرا ارزش هر ملک با توجه به محله، سن بنا، پارکینگ، آسانسور، انباری و کیفیت ساختمان متفاوت است.

افزایش قیمت پیشنهادی با رشد قیمت قطعی تفاوت دارد

یکی از تناقض‌های ظاهری بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵، افزایش برخی قیمت‌های پیشنهادی هم‌زمان با رکود معاملات است. تعدادی از مالکان با استناد به تورم، افزایش نرخ ارز و رشد هزینه جایگزینی ملک، قیمت فایل خود را بالا برده‌اند؛ اما بالا رفتن رقم آگهی به معنای معامله‌شدن ملک در همان سطح نیست.

در بازار کم‌معامله، قیمت پیشنهادی فروشنده ممکن است هفته‌ها یا حتی ماه‌ها بدون مشتری باقی بماند. قیمت واقعی زمانی مشخص می‌شود که خریدار و فروشنده بر سر یک عدد توافق کنند و قرارداد ثبت شود.

از سوی دیگر، فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، انعطاف بیشتری نشان می‌دهند. گزارش‌های میدانی از ارائه تخفیف در برخی فایل‌ها حکایت دارد؛ هرچند میزان این تخفیف به شرایط مالک و کیفیت ملک وابسته است و نمی‌توان آن را به کل بازار تعمیم داد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز گفته است باوجود افزایش قیمت‌های پیشنهادی، احتمال جهش قابل‌توجه قیمت در کوتاه‌مدت پایین است.

تقاضا به سمت خانه‌های کوچک‌تر عقب‌نشینی کرد

کاهش قدرت خرید، الگوی تقاضای مسکن را تغییر داده است. خریداران مصرفی بیش از گذشته به سراغ واحدهای کوچک، قدیمی یا فاقد برخی امکانات می‌روند. در بسیاری از موارد، متقاضی برای کاهش قیمت کل ناچار است از پارکینگ، آسانسور، انباری، نوسازبودن یا محله موردنظر خود صرف‌نظر کند.

این تغییر به معنای ارزان‌شدن مسکن نیست؛ بلکه نشان می‌دهد خانوارها در حال کوچک‌کردن انتخاب خود متناسب با بودجه هستند. ممکن است تعداد مراجعه‌کنندگان برای واحدهای ریزمتراژ افزایش یابد، اما حتی همین مراجعات نیز لزوماً به معامله منجر نمی‌شود.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است افزایش نسبی معاملات در چهار ماه نخست سال به معنای ورود مشتریان جدید و خروج بازار از رکود نبوده و بخش مهمی از آن به معاملات «تبدیل به احسن» مربوط می‌شده است؛ یعنی افرادی که هم‌زمان ملک قبلی خود را فروخته و واحد دیگری خریداری کرده‌اند، بدون آنکه سرمایه تازه‌ای وارد بازار شود.

چرا با وجود رکود، قیمت مسکن سقوط نمی‌کند؟

رکود تقاضا معمولاً باید فشار کاهشی بر قیمت وارد کند، اما بازار مسکن ایران ویژگی‌هایی دارد که مانع کاهش سریع و فراگیر قیمت اسمی می‌شود. زمین، مصالح، دستمزد، عوارض و خدمات مهندسی با تورم عمومی افزایش می‌یابند و سازندگان نمی‌توانند واحد جدید را با هزینه سال‌های قبل تولید کنند.

آخرین داده در دسترس مرکز آمار از زمستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران فقط در یک فصل ۳۶ درصد افزایش یافته بود. چنین جهشی هزینه جایگزینی ساختمان را بالا می‌برد و به مقاومت سازندگان و مالکان در برابر کاهش قیمت دامن می‌زند.

ویژگی دیگر مسکن، نقدشوندگی پایین و امکان به تعویق‌انداختن فروش است. مالکی که نیاز فوری به پول ندارد، می‌تواند فایل خود را از بازار خارج کند و منتظر بماند. به همین دلیل، افت تقاضا ابتدا خود را در کاهش تعداد معاملات نشان می‌دهد و لزوماً بلافاصله به کاهش اسمی قیمت تبدیل نمی‌شود.

آیا جهش دوباره قیمت مسکن در راه است؟

در سناریوی پایه، ظرفیت جهش شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت محدود به نظر می‌رسد. فاصله قیمت با درآمد خانوارها بسیار زیاد شده و تسهیلات خرید نیز توان پوشش سهم مؤثری از بهای یک آپارتمان معمولی در تهران را ندارد.

بااین‌حال، ثبات معاملات نباید با ثبات قطعی قیمت اشتباه گرفته شود. ادامه تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت یا جهش نرخ ارز می‌تواند قیمت‌های اسمی را بالا ببرد، بدون آنکه رونقی در خریدوفروش ایجاد شود. این همان وضعیت «رکود تورمی» است: قیمت‌ها آرام یا مقطعی افزایش می‌یابند، اما حجم معاملات پایین باقی می‌ماند.

احتمال تغییر مسیر بازار بیش از هر چیز به نرخ ارز، تورم، تحولات سیاسی، هزینه ساخت و انتظارات خانوارها وابسته است. کاهش نااطمینانی می‌تواند معاملات مصرفی را اندکی افزایش دهد، اما تا زمانی که قدرت خرید ترمیم نشود، رونق پایدار دور از دسترس خواهد بود.

تورم اجاره کاهش یافته، اما فشار مستأجران تمام نشده است

بازار اجاره در تیر و مرداد ۱۴۰۵ نسبت به تورم عمومی شتاب کمتری داشته است. بر اساس گزارش‌های بازنشرشده از داده‌های مرکز آمار، تورم ماهانه اجاره در تیرماه ۲.۳ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه حدود ۳۲.۵ درصد بوده است. تورم عمومی ماهانه کشور در همین ماه ۳.۱ درصد اعلام شد.

پایین‌بودن سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی به معنای کاهش اجاره‌بها نیست. مستأجران همچنان باید مبلغ بیشتری نسبت به سال قبل پرداخت کنند، اما آهنگ رشد هزینه اجاره نسبت به برخی کالاها و خدمات کندتر شده است.

نکته مهم دیگر، اصلاح رقم سقف افزایش اجاره است. پیش از این سقف ۲۷ درصدی برای تهران اعلام شده بود، اما مصوبه بعدی سران قوا، سقف افزایش قراردادهای تمدیدی را در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین کرد و امکان تمدید خودکار قرارداد با درخواست مستأجر را در نظر گرفت. بنابراین، در قراردادهای تمدیدی، رقم ۲۵ درصد تازه‌ترین سقف اعلام‌شده است؛ هرچند اجرای واقعی آن می‌تواند با اختلاف و چالش میان موجر و مستأجر همراه باشد.

چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان تابستان ۱۴۰۵

بازار مسکن تهران در کوتاه‌مدت احتمالاً میان دو نیروی متضاد باقی می‌ماند: ضعف شدید تقاضا از یک سو و افزایش هزینه ساخت و تورم از سوی دیگر. نیروی اول مانع جهش معاملات و رشد سریع قیمت واقعی می‌شود؛ نیروی دوم نیز اجازه نمی‌دهد قیمت‌های اسمی به‌سادگی و به‌صورت فراگیر کاهش یابد.

در این شرایط، واحدهای کوچک و دارای قیمت‌گذاری واقع‌بینانه بیشترین شانس فروش را خواهند داشت. فایل‌هایی که صرفاً بر اساس قیمت‌های آگهی‌شده یا انتظارات تورمی نرخ‌گذاری شده‌اند، ممکن است مدت بیشتری بدون مشتری باقی بمانند.

تصویر کلی مرداد ۱۴۰۵، نه رونق است و نه ریزش عمومی قیمت؛ بلکه ادامه رکود تورمی، قدرت خرید ضعیف و بازاری است که خریداران و فروشندگان آن هنوز درباره آینده اقتصادی به اطمینان نرسیده‌اند. تا زمانی که درآمد خانوار، تسهیلات مؤثر و عرضه متناسب با تقاضای مصرفی افزایش پیدا نکند، بازگشت رونق پایدار به بازار مسکن بعید خواهد بود.