رکود سنگین بازار مسکن تهران؛ چرا قیمت خانه باید پلاکبهپلاک بررسی شود؟
داود بیگینژاد با اشاره به ماهیت آزاد و خصوصی بازار مسکن میگوید به تعداد آپارتمانها و پلاکهای موجود، شرایط متفاوتی برای معامله وجود دارد. بر این اساس، اعلام یک قیمت ثابت برای تمام واحدهای یک منطقه میتواند تصویری ناقص یا حتی گمراهکننده از بازار ارائه کند.
ممکن است دو آپارتمان در یک خیابان، مساحت و سن بنای تقریباً یکسانی داشته باشند، اما وجود پارکینگ سندی، انباری، آسانسور، نور مناسب، نقشه قابلاستفاده و کیفیت مشاعات، قیمت آنها را متفاوت کند. طبقه واحد، تعداد آپارتمانهای هر طبقه، عرض کوچه، دسترسی به مترو، وضعیت سند و حتی میزان نیاز مالی فروشنده نیز در قیمت نهایی اثرگذار است.
به همین دلیل، میانگین قیمت منطقه صرفاً میتواند یک شاخص اولیه برای مقایسه باشد و نباید مبنای قطعی ارزشگذاری قرار گیرد. قیمت واقعی هر ملک زمانی مشخص میشود که فایل با آپارتمانهای مشابه همان محدوده مقایسه و شرایط فنی، حقوقی و معاملاتی آن بررسی شود.
پارکینگ و انباری چقدر بر قیمت خانه اثر دارند؟
پارکینگ و انباری از مهمترین امکاناتی هستند که میتوانند ارزش خرید یا اجاره یک واحد را تغییر دهند. در محلههایی که با کمبود جای پارک مواجهاند، واحد فاقد پارکینگ معمولاً مشتریان کمتری دارد و فروشنده برای انجام معامله ناچار به ارائه تخفیف میشود.
تأثیر انباری نیز در واحدهای کوچک بیشتر دیده میشود. آپارتمانهای کممتراژ فضای کافی برای نگهداری وسایل ندارند و وجود یک انباری قابلاستفاده میتواند جذابیت ملک را برای خانوادهها افزایش دهد. پارکینگ مزاحم، پارکینگ مشاع یا انباری نامتناسب نیز ارزش یکسانی با امکانات مستقل و مندرج در سند ندارند.
آسانسور عامل مهم دیگری است. نبود آسانسور در طبقات سوم و بالاتر میتواند دامنه خریداران را محدود کند. در مقابل، واحد طبقه اول یک ساختمان بدون آسانسور ممکن است با تقاضای بیشتری از سوی سالمندان یا خانوادههای دارای فرزند روبهرو شود.
این تفاوتها توضیح میدهد که چرا قیمتگذاری صرفاً بر اساس «متری چند» کافی نیست. خریدار باید قیمت کل، قابلیت استفاده، هزینه بازسازی و امکان فروش مجدد را در کنار نرخ هر مترمربع بررسی کند.
بازار معاملات مسکن همچنان در رکود است
بیگینژاد وضعیت فعلی خریدوفروش مسکن را رکودی توصیف میکند، اما معتقد است معاملات بهطور کامل متوقف نشدهاند. در برخی مناطق، تعداد محدودی آپارتمان میان فروشندگان دارای نیاز مالی و خریداران برخوردار از نقدینگی معامله میشود.
رکود فعلی بیش از هر چیز از فاصله عمیق میان قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن ناشی میشود. خریدار مصرفی حتی با استفاده از تسهیلات بانکی نیز در بسیاری از مناطق توان تأمین بخش بزرگی از قیمت یک واحد معمولی را ندارد. از سوی دیگر، مالکان به دلیل تورم، افزایش هزینه ساخت و دشواری جایگزینی ملک، تمایل چندانی به کاهش جدی قیمت ندارند.
نتیجه این شرایط، افزایش فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشنده و قدرت پرداخت خریدار است. فایلها در بازار باقی میمانند، بازدید انجام میشود، اما تعداد کمتری از مذاکرات به قرارداد قطعی میرسد.
ارزیابیهای اخیر نیز بازار مسکن را در وضعیت انتظار توصیف میکنند. بیگینژاد پیشتر گفته بود بازگشت اعتماد، افزایش قدرت خرید و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، از شرایط لازم برای خروج بازار از رکود است.
چرا آمار دقیقی از معاملات مسکن منتشر نمیشود؟
یکی از مشکلات تحلیل بازار مسکن، توقف انتشار منظم آمار قیمت و تعداد معاملات قطعی تهران است. تعدد سامانههای ثبت قرارداد و پراکندهشدن اطلاعات میان سامانههای خودنویس، کاتب و سامانههای مرتبط با مشاوران املاک، دسترسی به یک جامعه آماری جامع را دشوار کرده است.
به گفته دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد، انتشار منظم آمار رسمی قیمت قطعی مسکن از نیمه سال ۱۴۰۳ متوقف شده است؛ زیرا هیچیک از سامانههای موجود بهتنهایی تمام معاملات را پوشش نمیدهند. در سال ۱۴۰۳ متوسط معاملات ماهانه تهران حدود ۳۵۰۰ واحد برآورد شده بود که از رکودی کمسابقه حکایت داشت.
نبود داده منظم باعث شده برخی گزارشها به قیمت آگهیها یا بررسیهای میدانی تکیه کنند. قیمت پیشنهادی، همان رقمی است که مالک در آگهی درج میکند؛ اما قیمت قطعی ممکن است پس از مذاکره و تخفیف، پایینتر باشد.
هرچه بازار کممعاملهتر باشد، قابلیت اتکای میانگین قیمت آگهیها نیز کاهش پیدا میکند. ممکن است چند فایل گرانقیمت، میانگین یک محله را بالا ببرند، در حالی که معامله واقعی با آن قیمت انجام نشده باشد.
نرمش مالکان چگونه به معامله منجر میشود؟
در بازار فعلی، بیشترین احتمال فروش مربوط به مالکانی است که برای تأمین نقدینگی، خرید ملک دیگر، مهاجرت، پرداخت بدهی یا تقسیم ارث، انگیزه جدیتری دارند. این گروه معمولاً انعطاف بیشتری در مذاکرات نشان میدهند.
منظور از نرمش قیمتی الزاماً کاهش شدید نرخ نیست. فروشنده ممکن است بخشی از مبلغ را بهصورت زماندار دریافت کند، شرایط پرداخت را تغییر دهد، مبلغی برای هزینه بازسازی در نظر بگیرد یا قیمت را چند درصد پایینتر از فایلهای مشابه تعیین کند.
در مقابل، مالکی که نیاز فوری به فروش ندارد، ممکن است ماهها منتظر بماند. به همین دلیل، وجود تعداد زیادی آگهی در یک محله الزاماً به معنای عرضه مؤثر نیست. عرضه مؤثر مربوط به ملکی است که مالک آن واقعاً آمادگی معامله با شرایط بازار را داشته باشد.
خریداران نیز در دوره رکود قدرت چانهزنی بیشتری دارند؛ اما این قدرت برای تمام فایلها یکسان نیست. آپارتمانهای خوشنقشه، دارای امکانات کامل و قیمتگذاریشده نزدیک به واقعیت بازار، حتی در دوره رکود سریعتر از فایلهای نامناسب فروخته میشوند.
وضعیت بازار اجاره تهران چگونه است؟
بازار اجاره نیز مانند خریدوفروش باید موردبهمورد بررسی شود. مبلغ اجاره یک واحد فقط به منطقه وابسته نیست و عواملی مانند سن ساختمان، طبقه، امکانات، مدت قرارداد و مبلغ رهن در آن نقش دارند.
آخرین دادههای منتشرشده برای تیر ۱۴۰۵ نشان میدهد تورم ماهانه اجاره مسکن ۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه آن حدود ۳۲.۵ درصد بوده است. کاهش شتاب تورم به معنای ارزانشدن اجاره نیست؛ بلکه نشان میدهد سرعت افزایش هزینه سکونت نسبت به دورههای قبل کمتر شده است.
در خرداد نیز تورم ماهانه اجاره ۲.۴ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۱.۲ درصد ثبت شده بود. این ارقام نشان میدهد اجارهبها همچنان در حال افزایش است، هرچند سرعت رشد آن از تورم عمومی کمتر بوده است.
برای مستأجران، تفاوت چند میلیون تومانی اجاره ماهانه یا چندصد میلیون تومانی ودیعه اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل، نبود آسانسور، پارکینگ یا انباری میتواند در بازار اجاره نیز به تخفیف منجر شود.
رکود مسکن به معنای کاهش قطعی قیمت نیست
رکود معاملاتی را نباید با ریزش قیمت اشتباه گرفت. بازار ممکن است برای مدتی با تعداد اندک معامله و قیمتهای اسمی بالا ادامه پیدا کند. این وضعیت همان رکود تورمی است: خریدوفروش کاهش مییابد، اما هزینه زمین، مصالح، دستمزد و ساخت اجازه افت گسترده قیمت را نمیدهد.
در تیرماه نیز گزارشهای میدانی از توقف معاملات پس از یک دوره جهش قیمت و نبود خریدار کافی حکایت داشتند. از سوی دیگر، افزایش هزینههای تعمیر و نگهداری ساختمان، بازسازی و خدمات فنی، هزینه تملک یک آپارتمان قدیمی را نیز بالا برده است. تورم نقطهبهنقطه خدمات تعمیر و نگهداری مسکن در تیرماه بیش از ۸۳ درصد گزارش شده است.
بنابراین خریدار هنگام مقایسه یک واحد قدیمی ارزانتر با آپارتمان نوساز، باید هزینه بازسازی، تأسیسات، آسانسور و شارژ ساختمان را نیز محاسبه کند.
آیا بازار مسکن از رکود خارج میشود؟
خروج پایدار بازار مسکن از رکود به مجموعهای از عوامل وابسته است: افزایش قدرت خرید، دسترسی به تسهیلات مؤثر، کاهش نااطمینانی سیاسی، ثبات بازار ارز و افزایش عرضه واحدهای متناسب با تقاضای مصرفی.
در صورت کاهش ریسکهای اقتصادی و سیاسی، ممکن است بخشی از خریداران منتظر وارد بازار شوند؛ اما افزایش معاملات الزاماً به کاهش قیمت منجر نخواهد شد. حتی احتمال دارد تقاضای انباشته، قیمت برخی واحدهای مصرفی را بالا ببرد.
در سناریوی ادامه نااطمینانی، بازار احتمالاً در وضعیت فعلی باقی میماند: معاملههای محدود، چانهزنی طولانی و تمرکز خریداران بر فایلهایی که فروشنده آنها تخفیف واقعی ارائه میکند.
مهمترین پیام اظهارات نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک این است که برای بازار مسکن تهران نمیتوان نسخه واحد پیچید. رکود در سطح کلی بازار وجود دارد، اما هر ملک شرایط مخصوص خود را دارد. در چنین بازاری، قیمتگذاری کارشناسی، بررسی اسناد و مقایسه پلاکبهپلاک، بیش از اتکا به میانگینهای کلی اهمیت پیدا میکند.