زمین در تهران، مترمربعی چند؟ / فاصله معنادار با مسکن

 نتایح تحقیقات میدانی  از نبض بازار زمین مسکونی نشان می‌دهد، قیمت نهاده اصلی تولید مسکن به بیش از ۲برابر متوسط قیمت آپارتمان رسیده است؛ درحالی‌که قبل از عصر جهش قیمت‌ها، این نسبت ۱.۷ بود. این قله‌زنی یک ریشه اصلی و ۴محرک دارد. نااطمینانی به آینده قیمت‌ها در سال‌های اخیر بیشترین اثر تورمی را بر بازار زمین گذاشت تا مسکن. در این بررسی، تبعات واگرایی بزرگ برای ساخت‌وساز تشریح شده است.

بازار ملک در پایتخت با «واگرایی تاریخی» دو سطح قیمت مواجه شد که علت‌‌‌العلل آن «ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز 6 سال گذشته» است و در عین حال 4 دلیل مکمل دارد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار زمین مسکونی در تهران یا همان بازار املاک کلنگی حاکی است، سطح «قیمت پیشنهادی» فروشندگان زمین در مناطق 22 گانه و محله‌‌‌های منتخب، رقمی معادل 182 میلیون تومان است که نسبت به سال گذشته حدود 52‌درصد افزایش پیدا کرده است. علت اینکه «قیمت پیشنهادی» مبنای بررسی در این گزارش قرار گرفته است، «توقف انتشار آمار رسمی مربوط به قیمت قطعی (فروش) زمین» از سال 1400 تاکنون است. تا پیش از 1401، مرکز آمار ایران به شکل فصلی، میانگین «قیمت قطعی» زمین مسکونی در تهران و دیگر مراکز استان‌‌‌ها را اعلام و منتشر می‌‌‌کرد اما به دلایلی نامعلوم، این مرکز «چراغ آماری» بازار زمین را خاموش کرده است.

با این حال، نتایج تحقیقات ما از بازار زمین و با استناد به «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، «تورم زمین» به مراتب داغ‌‌‌تر از «تورم مسکن» در تهران است. در حالی که قیمت آپارتمان در پایتخت طی ماه‌‌‌های اخیر، به ثبات نسبی رسیده اما التهاب در قیمت زمین وجود دارد. طبق آخرین آمارها، تورم مسکن در حال حاضر 10‌درصد است. مقایسه دو تورم زمین و مسکن از «جدایی بزرگ» آنها حکایت دارد؛ نه تنها سرعت رشد قیمت زمین نسبت به سرعت رشد مسکن، به شکل شدید بیشتر شده که «نسبت قیمت زمین به مسکن» نیز «رکورد» زده است. این نسبت در حال حاضر 2.05 است در حالی که قبل از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از سال 97، این نسبت 1.1 بود و در سال 1401 سطح عددی 1.7 را ثبت کرد.

آنچه به شکل علت اصلی یا علت‌‌‌العلل باعث واگرایی تاریخی قیمت زمین و مسکن شده، «اثر ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز در اقتصاد ایران طی سال‌‌‌های اخیر» است که باعث شد «سرمایه‌گذاری مولد و کار تولیدی» از صرفه بیفتد یا با موانع و مزاحمت‌‌‌های مختلف اقتصادی روبه رو شود، در نتیجه سرمایه‌‌‌ها به سمت بخش‌‌‌ غیرمولد رفت که کانون این بخش، «بازار زمین به عنوان بخشی از بازار ملک» است. بازار زمین به لحاظ عایدی بلندمدت، «بازدهی به مراتب بیشتری نسبت به مسکن» به دارندگان این دارایی داده است؛ این اتفاق از ابتدای دهه 70 تاکنون صادق بوده است به همین علت در شرایط نااطمینانی، سرمایه‌گذاران رغبت بیشتری به بازار زمین پیدا می‌‌‌کنند تا مسکن.

چرا «جدایی بزرگ» رقم خورد؟

بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» از قیمت‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار زمین، نشان می‌‌‌دهد با توجه به سبقت رشد تورم و حتی قیمت زمین در مقایسه با مسکن، بازار ملک تهران با یک «واگرایی تاریخی» مواجه شده است. در صورتی ‌‌‌که قیمت پیشنهادی مسکن در حال حاضر حدود 88.5 میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود، این رقم برای معاملات زمین در هر مترمربع به 182میلیون تومان رسیده است که در واقع، نسبت قیمت زمین به مسکن را به 2.05‌درصد رسانده است. دو برابر شدن نسبت قیمت زمین به مسکن این سوال را به‌‌‌وجود می‌‌‌آورد که چرا نسبت قیمت زمین به مسکن به قله تاریخی رسیده است؟

همان‌طور که در ابتدای گزارش گفته شد، این واگرایی تاریخی یک علت اصلی یا همان «اثر ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز در اقتصاد ایران طی سال‌‌‌های اخیر» داشت، اما در ادامه این موضوع، 4 محرک باعث شکل‌‌‌گیری این نسبت تاریخی شده است.

اولین محرک این رکود تاریخی به «عرضه زمین» برمی‌‌‌گردد. مالکان ساختمان‌‌‌های کلنگی به‌‌‌عنوان عرضه‌‌‌کنندگان زمین در بازار ملک، به‌‌‌دلیل ناپایداری قیمت ساخت مسکن ورود به بازار، تخریب و مشارکت را دارای ریسک بالا می‌‌‌دانند و از همین رو زمین‌‌‌ها و ساختمان‌‌‌های کلنگی را وارد بازار ملک نمی‌‌‌کنند. زیرا در سال‌‌‌های اخیر به‌‌‌دلیل تورم تاریخی قیمت مسکن، سازندگان از رشد قیمت مسکن در مقایسه با مالکان زمین نفع بسیار بیشتری می‌‌‌برند و این موضوع دلیلی است برای مشارکت نکردن مالکان ساختمان‌‌‌های کلنگی در بازار مسکن که به «رکود عرضه» منجر شده است. در واقع باید به این موضوع اشاره کرد، که اگرچه در چند سال گذشته به‌‌‌دلیل تورم تولید مسکن میزان تقاضا در بازار زمین با کاهش چشمگیری همراه بوده است اما در مقابل، کاهش در بخش عرضه بیشتر از تقاضا بوده و این امر بر شکاف قیمتی زمین و مسکن اثر مستقیمی داشته است. در واقع، ناپایداری تاریخی قیمت ساخت و فروش مسکن در سال‌‌‌های اخیر باعث «افت تاریخی تقاضای تخریب و مشارکت از سمت مالکان کلنگی» شد.

محرک دوم در واگرایی تاریخی را باید در «چسبندگی» بیشتر قیمت زمین نسبت به چسبندگی قیمت مسکن دانست. تغییرات قیمت ملک در مقایسه با سایر دارایی‌‌‌ها مانند ارز و سکه کمتر است و قیمت‌ها عمدتا چسبنده هستند که علت آن ناشی از حجم بالای معاملات، میزان عرضه و تقاضاست. در حالی که این چسبندگی در بازار زمین به مراتب بیشتر از بازار مسکن است. اگرچه در سال‌های اخیر در مقاطعی، قیمت مسکن روندی کاهشی داشته و به ثبات قیمتی رسید، اما این اتفاق در بازار زمین چسبنده باقی مانده است.

محرک سومی که باعث شده تا نسبت قیمت زمین به مسکن در فاصله‌‌‌ای تاریخی قرار بگیرد، افزایش «تقاضای سرمایه‌‌‌ای» در بازار زمین است. به‌‌‌طور کلی طی 6 یا 7 سال گذشته، در بازار ملک «تقاضای سرمایه‌‌‌ای» نسبت به «تقاضای مصرفی» غالب بوده است، اما این غلبه در «بازار زمین» بیشتر از «بازار مسکن» است. بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» از بازار ملک نشان می‌‌‌دهد که «تقاضای سرمایه‌‌‌ای غیرمصرفی» در بازار زمین به مراتب قوی‌‌‌تر از بازار مسکن عمل کرده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران با توجه به نااطمینانی از انتظارات تورمی و نوسانات تورمی در اقتصاد کشور، سرمایه‌‌‌های خود را وارد بازار ملک کرده و بیشتر از همه سرمایه‌‌‌های خود را به بازار زمین اختصاص داده‌‌‌اند.

چهارمین محرک در واگرایی تاریخی سبقت رشد تورم و قیمت زمین به مسکن به موضوع «سرمایه‌گذاری غیرمولد» در بازار ملک برمی‌‌‌گردد که فضای نامساعد تولید و سرمایه‌گذاری در سال‌‌‌های اخیر، بازار زمین را به «پارکینگ سرمایه‌‌‌های درشت» تبدیل کرده است. در سال‌‌‌های اخیر بخشی از سرمایه‌‌‌های فعالان اقتصادی همچون تجار، تولیدکنندگان و... به دلیل وجود مسائل و مشکلات در تولید و تجارت، سرمایه‌های مولد و تولیدی خود را به سمت بازار زمین سوق دادند. چرا که فعالان مولد شاهد رونق چشمگیر سفته‌‌‌بازی، دلالی و ملاکی در این سال‌ها نسبت به تولید بوده‌‌‌اند. از این رو، سرمایه‌‌‌ها به سمت بخش غیر‌مولد یعنی «بازار زمین» رفت.

در واقع با توجه به حاشیه سود یا بازدهی خرید ملک نسبت به سود تولید در این سال‌ها از یکسو و معافیت مالیاتی زمین در مقایسه با انواع مالیات‌ها بر تولید از سوی دیگر باعث شده، تا به عنوان محرک چهارم بازار زمین تبدیل به «پارکینگ سرمایه‌‌‌ها» شود.

پیامد این واگرایی چیست؟

تمایل سرمایه‌گذاران به سمت بازار زمین از طرفی و حاشیه سود سازنده‌‌‌ها برای تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تفاوت رشد قیمتی زمین و مسکن داشته است که مسیر دو تورم در بازار ملک را از یکدیگر جدا کرد و منجر به دو برابر شدن قیمت زمین نسبت به مسکن شده است. با توجه به این «جدایی بزرگ»، تولید مسکن در بازار ملک برای سازندگان با ریسک بالایی همراه شده است و از جهتی مالکان ساختمان‌‌‌ها نیز به دلیل ناپایداری تاریخی قیمت ساخت و فروش مسکن بر کاهش عرضه و در نتیجه تورم تاریخی زمین دامن زده‌‌‌اند که منجر به کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی و بی‌میل شدن تولیدکنندگان مسکن شده است. به بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد آنچه که می‌تواند این بازار را از وضعیت رکودی خود تا حدودی نجات دهد، تنها «بهبود فضای تولید» و «از بین رفتن ریسک‌‌‌های تولید» است