زمین در تهران، مترمربعی چند؟ / فاصله معنادار با مسکن

فاصله قیمت زمین و مسکن در تهران، قله جدید زده است.

کد خبر: ۲۱۱۰۸۸

پنجشنبه - ۱۱ مرداد ۱۴۰۳

نتایح تحقیقات میدانی  از نبض بازار زمین مسکونی نشان می‌دهد، قیمت نهاده اصلی تولید مسکن به بیش از ۲برابر متوسط قیمت آپارتمان رسیده است؛ درحالی‌که قبل از عصر جهش قیمت‌ها، این نسبت ۱.۷ بود. این قله‌زنی یک ریشه اصلی و ۴محرک دارد. نااطمینانی به آینده قیمت‌ها در سال‌های اخیر بیشترین اثر تورمی را بر بازار زمین گذاشت تا مسکن. در این بررسی، تبعات واگرایی بزرگ برای ساخت‌وساز تشریح شده است.

بازار ملک در پایتخت با «واگرایی تاریخی» دو سطح قیمت مواجه شد که علت العلل آن «ریسک های تورم ساز 6 سال گذشته» است و در عین حال 4 دلیل مکمل دارد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار زمین مسکونی در تهران یا همان بازار املاک کلنگی حاکی است، سطح «قیمت پیشنهادی» فروشندگان زمین در مناطق 22 گانه و محله های منتخب، رقمی معادل 182 میلیون تومان است که نسبت به سال گذشته حدود 52‌درصد افزایش پیدا کرده است. علت اینکه «قیمت پیشنهادی» مبنای بررسی در این گزارش قرار گرفته است، «توقف انتشار آمار رسمی مربوط به قیمت قطعی (فروش) زمین» از سال 1400 تاکنون است. تا پیش از 1401، مرکز آمار ایران به شکل فصلی، میانگین «قیمت قطعی» زمین مسکونی در تهران و دیگر مراکز استان ها را اعلام و منتشر می کرد اما به دلایلی نامعلوم، این مرکز «چراغ آماری» بازار زمین را خاموش کرده است.

با این حال، نتایج تحقیقات ما از بازار زمین و با استناد به «قیمت پیشنهادی» فروشنده ها نشان می دهد، «تورم زمین» به مراتب داغ تر از «تورم مسکن» در تهران است. در حالی که قیمت آپارتمان در پایتخت طی ماه های اخیر، به ثبات نسبی رسیده اما التهاب در قیمت زمین وجود دارد. طبق آخرین آمارها، تورم مسکن در حال حاضر 10‌درصد است. مقایسه دو تورم زمین و مسکن از «جدایی بزرگ» آنها حکایت دارد؛ نه تنها سرعت رشد قیمت زمین نسبت به سرعت رشد مسکن، به شکل شدید بیشتر شده که «نسبت قیمت زمین به مسکن» نیز «رکورد» زده است. این نسبت در حال حاضر 2.05 است در حالی که قبل از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از سال 97، این نسبت 1.1 بود و در سال 1401 سطح عددی 1.7 را ثبت کرد.

آنچه به شکل علت اصلی یا علت العلل باعث واگرایی تاریخی قیمت زمین و مسکن شده، «اثر ریسک های تورم ساز در اقتصاد ایران طی سال های اخیر» است که باعث شد «سرمایه‌گذاری مولد و کار تولیدی» از صرفه بیفتد یا با موانع و مزاحمت های مختلف اقتصادی روبه رو شود، در نتیجه سرمایه ها به سمت بخش غیرمولد رفت که کانون این بخش، «بازار زمین به عنوان بخشی از بازار ملک» است. بازار زمین به لحاظ عایدی بلندمدت، «بازدهی به مراتب بیشتری نسبت به مسکن» به دارندگان این دارایی داده است؛ این اتفاق از ابتدای دهه 70 تاکنون صادق بوده است به همین علت در شرایط نااطمینانی، سرمایه‌گذاران رغبت بیشتری به بازار زمین پیدا می کنند تا مسکن.

چرا «جدایی بزرگ» رقم خورد؟

بررسی های «دنیای اقتصاد» از قیمت‌های پیشنهادی فایل های ارائه شده در بازار زمین، نشان می دهد با توجه به سبقت رشد تورم و حتی قیمت زمین در مقایسه با مسکن، بازار ملک تهران با یک «واگرایی تاریخی» مواجه شده است. در صورتی که قیمت پیشنهادی مسکن در حال حاضر حدود 88.5 میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود، این رقم برای معاملات زمین در هر مترمربع به 182میلیون تومان رسیده است که در واقع، نسبت قیمت زمین به مسکن را به 2.05‌درصد رسانده است. دو برابر شدن نسبت قیمت زمین به مسکن این سوال را به وجود می آورد که چرا نسبت قیمت زمین به مسکن به قله تاریخی رسیده است؟

همان‌طور که در ابتدای گزارش گفته شد، این واگرایی تاریخی یک علت اصلی یا همان «اثر ریسک های تورم ساز در اقتصاد ایران طی سال های اخیر» داشت، اما در ادامه این موضوع، 4 محرک باعث شکل گیری این نسبت تاریخی شده است.

اولین محرک این رکود تاریخی به «عرضه زمین» برمی گردد. مالکان ساختمان های کلنگی به عنوان عرضه کنندگان زمین در بازار ملک، به دلیل ناپایداری قیمت ساخت مسکن ورود به بازار، تخریب و مشارکت را دارای ریسک بالا می دانند و از همین رو زمین ها و ساختمان های کلنگی را وارد بازار ملک نمی کنند. زیرا در سال های اخیر به دلیل تورم تاریخی قیمت مسکن، سازندگان از رشد قیمت مسکن در مقایسه با مالکان زمین نفع بسیار بیشتری می برند و این موضوع دلیلی است برای مشارکت نکردن مالکان ساختمان های کلنگی در بازار مسکن که به «رکود عرضه» منجر شده است. در واقع باید به این موضوع اشاره کرد، که اگرچه در چند سال گذشته به دلیل تورم تولید مسکن میزان تقاضا در بازار زمین با کاهش چشمگیری همراه بوده است اما در مقابل، کاهش در بخش عرضه بیشتر از تقاضا بوده و این امر بر شکاف قیمتی زمین و مسکن اثر مستقیمی داشته است. در واقع، ناپایداری تاریخی قیمت ساخت و فروش مسکن در سال های اخیر باعث «افت تاریخی تقاضای تخریب و مشارکت از سمت مالکان کلنگی» شد.

محرک دوم در واگرایی تاریخی را باید در «چسبندگی» بیشتر قیمت زمین نسبت به چسبندگی قیمت مسکن دانست. تغییرات قیمت ملک در مقایسه با سایر دارایی ها مانند ارز و سکه کمتر است و قیمت‌ها عمدتا چسبنده هستند که علت آن ناشی از حجم بالای معاملات، میزان عرضه و تقاضاست. در حالی که این چسبندگی در بازار زمین به مراتب بیشتر از بازار مسکن است. اگرچه در سال‌های اخیر در مقاطعی، قیمت مسکن روندی کاهشی داشته و به ثبات قیمتی رسید، اما این اتفاق در بازار زمین چسبنده باقی مانده است.

محرک سومی که باعث شده تا نسبت قیمت زمین به مسکن در فاصله ای تاریخی قرار بگیرد، افزایش «تقاضای سرمایه ای» در بازار زمین است. به طور کلی طی 6 یا 7 سال گذشته، در بازار ملک «تقاضای سرمایه ای» نسبت به «تقاضای مصرفی» غالب بوده است، اما این غلبه در «بازار زمین» بیشتر از «بازار مسکن» است. بررسی های «دنیای اقتصاد» از بازار ملک نشان می دهد که «تقاضای سرمایه ای غیرمصرفی» در بازار زمین به مراتب قوی تر از بازار مسکن عمل کرده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران با توجه به نااطمینانی از انتظارات تورمی و نوسانات تورمی در اقتصاد کشور، سرمایه های خود را وارد بازار ملک کرده و بیشتر از همه سرمایه های خود را به بازار زمین اختصاص داده اند.

چهارمین محرک در واگرایی تاریخی سبقت رشد تورم و قیمت زمین به مسکن به موضوع «سرمایه‌گذاری غیرمولد» در بازار ملک برمی گردد که فضای نامساعد تولید و سرمایه‌گذاری در سال های اخیر، بازار زمین را به «پارکینگ سرمایه های درشت» تبدیل کرده است. در سال های اخیر بخشی از سرمایه های فعالان اقتصادی همچون تجار، تولیدکنندگان و... به دلیل وجود مسائل و مشکلات در تولید و تجارت، سرمایه‌های مولد و تولیدی خود را به سمت بازار زمین سوق دادند. چرا که فعالان مولد شاهد رونق چشمگیر سفته بازی، دلالی و ملاکی در این سال‌ها نسبت به تولید بوده اند. از این رو، سرمایه ها به سمت بخش غیر‌مولد یعنی «بازار زمین» رفت.

در واقع با توجه به حاشیه سود یا بازدهی خرید ملک نسبت به سود تولید در این سال‌ها از یکسو و معافیت مالیاتی زمین در مقایسه با انواع مالیات‌ها بر تولید از سوی دیگر باعث شده، تا به عنوان محرک چهارم بازار زمین تبدیل به «پارکینگ سرمایه ها» شود.

پیامد این واگرایی چیست؟

تمایل سرمایه‌گذاران به سمت بازار زمین از طرفی و حاشیه سود سازنده ها برای تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تفاوت رشد قیمتی زمین و مسکن داشته است که مسیر دو تورم در بازار ملک را از یکدیگر جدا کرد و منجر به دو برابر شدن قیمت زمین نسبت به مسکن شده است. با توجه به این «جدایی بزرگ»، تولید مسکن در بازار ملک برای سازندگان با ریسک بالایی همراه شده است و از جهتی مالکان ساختمان ها نیز به دلیل ناپایداری تاریخی قیمت ساخت و فروش مسکن بر کاهش عرضه و در نتیجه تورم تاریخی زمین دامن زده اند که منجر به کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی و بی‌میل شدن تولیدکنندگان مسکن شده است. به بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد آنچه که می‌تواند این بازار را از وضعیت رکودی خود تا حدودی نجات دهد، تنها «بهبود فضای تولید» و «از بین رفتن ریسک های تولید» است