افزایش ۲۵۰۰ درصدی قیمت مسکن در ۱۲ سال!

گرهی که به نظر می‌آمد در اواخر دهه ۸۰ با تحویل واحدهای مسکن مهر باز شود، اما تا رویای تحویل چهار میلیون واحد طرح نهضت ملی مسکن ادامه یافته و حالا به حالت فاجعه‌باری در ابعاد گوناگون رسیده است. گرانی مسکن در سال گذشته همراه با رشد قیمت دلار و نرخ تورم باعث شده است این بازار در شرایط بحرانی‌تری فرو رود و اکنون خرید سرپناهی حداقلی به‌ویژه در کلانشهری مانند تهران به رویایی دور بدل شده است. تورم مسکن در ۱۲ سال گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان‌ می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پاییز سال ۱۳۸۹، یک میلیون و ۱۸۳ هزار تومان بوده است؛ این میانگین قیمتی، ۱۲ سال بعد یعنی پاییز ۱۴۰۱ در اتفاقی بی‌سابقه تا ۴۸ میلیون و ۲۸۸ هزار تومان رشد کرده است. به عبارتی می‌توان گفت متوسط قیمت مسکن شهر تهران در بازه زمانی پاییز ۱۳۸۹ تا فصل مشابه آن در سال ۱۴۰۱ حدود ۲۶ برابر شده و حدود دو هزار و ۵۰۰ درصد افزایش قیمت داشته است. به عبارت دیگر، در سال ۱۳۸۹ یک فرد با حدود ۱۱۱ میلیون تومان می‌توانست یک آپارتمان در سطح متوسط بخرد، حالا اما باید برای همان واحد مسکونی حدود سه میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان هزینه کند. هر ۵ سال هزار درصد رشد قیمت مسکن! از سوی دیگر آمارهای بانک مرکزی حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در بازه پنج ساله یعنی از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز ۱۴۰۱ حدود ۹/۵ برابر رشد داشته و حدود ۸۳۸ درصد افزایش را پشت سر گذاشته است. اگر مبنای این آمار از آغاز سال ۱۳۹۶ گذاشته شود به نزدیک هزار درصد نیز می‌رسد. به این ترتیب قیمت مسکن بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ هر پنج سال حدود ۸۰۰ تا ۱۰۰۰ درصد رشد داشته است! تورم جهانی مسکن در ۱۲ سال به تازگی گزارشی در سایت ویژوآل کاپتالیست منتشر شده است که تورم مسکن در بازه سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ را در ۵۷ کشور جهان نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش، ایسلند با ۱۰۳ درصد افزایش قیمت در بین باقی کشورها رکوددار تورم مسکن طی بازه ۱۲ ساله است. پس از آن هم لیتوانی و نیوزیلند با ۹۷ درصد افزایش قیمت قرار دارند. کانادا هم بین ۱۰ کشور اول در تورم مسکن قرار دارد و ساکنان آن در این بازه زمانی شاهد ۹۰ درصد رشد قیمت بوده‌اند. این در حالی است که کشوری مانند اندونزی در این ۱۲ سال هیچ‌گونه کاهش یا افزایش قیمتی را تجربه نکرده است. برخی از دیگر کشورها مانند یونان نیز تا ۲۶ درصد تورم منفی را در زمینه مسکن ثبت کرده‌اند. این مقایسه فاصله نجومی تورم مسکن میان ایران و کشورهای جهان را به خوبی روشن می‌کند؛ اما دلایل این رشد چیست؟ دلایل رشد قیمت جهانی مسکن در خصوص دلایل رشد قیمت مسکن در کشورهای جهان می‌توان مواردی را برشمرد؛ برای مثال از دیدگاه اقتصاد کلان می‌توان به افزایش درآمدهای قابل تصرف و کاهش نرخ بهره بلندمدت اشاره کرد. همچنین از دریچه جمعیت‌شناختی نیز عواملی مانند رشد جمعیتی، افزایش مهاجرت و تغییرات در ساختار خانواده وجود داشته است. از زاویه شرایط اعتباری هم دسترسی گسترده‌تر و تامین مالی کارآمدتر اعتبارات وام مسکن مطرح هستند. همچنین می‌توان سایر عوامل مانند بهبود چارچوب سیاست‌های کلان، سرمایه‌گذاری بین‌المللی و تغییرات نظارتی و مالیاتی را مد نظر قرار داد. موارد جالب توجه دیگری نیز در میان عوامل ذکر شده برای رشد قیمت مسکن در کشورهای جهان دیده می‌شود. برای مثال در ایسلند رشد گردشگری و افزایش اجاره‌های کوتاه‌مدت به بحران مسکن دامن زده و در ایالات متحده عرضه محدود مسکن در افزایش قیمت‌ها دخیل بوده است. دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران بازار مسکن ایران از تمام این موارد رنج می‌برد و مدت‌هاست، هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا با مشکلاتی روبه‌روست؛ گرانی‌ها قدرت خرید مردم را تا اندازه زیادی پایین آورده و حالا نه تنها این بازار با کمبود تقاضای مصرفی مواجه است، بلکه کاهش سود انبوه‌سازان و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز این بازار را با چالش جدی عرضه مواجه کرده است. این در حالی است که با کاهش ارزش پول ملی این بازار به عرصه‌ای برای کسب سود و حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر تورم نیز تبدیل شده است. در ماه‌های اخیر تقاضای سرمایه‌ای تا حد زیادی در بازار مسکن رشد داشته است که این موضوع خود می‌تواند دلیلی دیگر برای افزایش تورم در این بخش باشد. از دیدگاه کلی قیمت مسکن در ایران را می‌توان تابعی از وضعیت بحرانی اقتصاد کلان در سال‌های گذشته دانست که به وسیله تحریم‌های بین‌المللی، رشد نرخ تورم و در نهایت افزایش قیمت دلار تقویت شده است.