هشدار به متقاضیان نهضت ملی مسکن تهران؛ بدحساب‌ها جابه‌جا می‌شوند، حذف در گام بعدی
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، از اجرای سیاست تازه‌ای برای ساماندهی متقاضیان نهضت ملی مسکن خبر داده است؛ سیاستی که میزان مشارکت مالی افراد را مستقیماً به سرعت پیشرفت پروژه آنها گره می‌زند.
براساس مصوبه شورای مسکن استان و تأیید وزارت راه و شهرسازی، متقاضیانی که آورده آنها متناسب با پیشرفت پروژه نیست، از پروژه‌های دارای پیشرفت بالاتر به پروژه‌هایی با پیشرفت فیزیکی کمتر منتقل می‌شوند. هدف اعلام‌شده این تصمیم، حفظ حقوق افرادی است که آورده خود را به‌موقع پرداخت کرده‌اند.
به بیان ساده، از این پس قرار نیست متقاضی‌ای که سهم مالی خود را منظم پرداخت کرده، صرفاً به دلیل کمبود آورده سایر اعضای پروژه، مدت بیشتری برای تکمیل واحد خود منتظر بماند.
این تغییر می‌تواند یکی از مهم‌ترین تحولات اجرایی نهضت ملی مسکن باشد؛ زیرا در بسیاری از پروژه‌های حمایتی، میزان و زمان پرداخت آورده متقاضیان مستقیماً بر نقدینگی کارگاه و سرعت عملیات ساختمانی اثر می‌گذارد.
آیا متقاضیان بدحساب مسکن ملی حذف می‌شوند؟
مهم‌ترین بخش اظهارات مدیرکل راه و شهرسازی تهران به موضوع حذف متقاضیان مربوط است. خالقی تأکید کرده که در شرایط فعلی حذف متقاضیان در دستور کار قرار ندارد و مرحله نخست، جابه‌جایی افراد کم‌مشارکت میان پروژه‌هاست.
با این حال، این وضعیت دائمی نیست. او هشدار داده اگر عدم مشارکت مالی برخی متقاضیان ادامه پیدا کند، دستگاه اجرایی ناچار خواهد شد موضوع حذف آنها را اجرا کند.
بنابراین متقاضیان باید میان دو مفهوم تفاوت قائل شوند: «جابه‌جایی» تصمیم فعلی است، اما «حذف» گزینه‌ای است که در صورت ادامه نپرداختن آورده می‌تواند در مرحله بعد مطرح شود.
این موضوع برای خانوارهایی که به دلیل فشار مالی قادر به واریز کامل آورده نیستند اهمیت زیادی دارد. در واقع، دولت همزمان در حال تلاش برای افزایش منابع پروژه‌هاست تا بخشی از فشار نقدینگی از دوش متقاضیان برداشته شود، اما اصل تعهد مالی متقاضی همچنان پابرجاست.
۵۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در استان تهران در حال اجراست
براساس آخرین آمار اعلام‌شده، در مجموع حدود ۵۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در استان تهران توسط مجموعه‌های مختلف از جمله اداره کل راه و شهرسازی، بنیاد مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید در دست اجرا قرار دارد.
از این تعداد، حدود ۱۰ هزار واحد مستقیماً زیر نظر اداره کل راه و شهرسازی استان تهران قرار دارد و میانگین پیشرفت فیزیکی این پروژه‌ها حدود ۵۰ درصد اعلام شده است.
این اعداد نشان می‌دهد بخش مهمی از پروژه‌های تهران اکنون به مرحله‌ای رسیده‌اند که توقف یا کندی ناشی از کمبود منابع می‌تواند هزینه تمام‌شده آنها را به‌شدت افزایش دهد.
هرچه مدت اجرای پروژه طولانی‌تر شود، افزایش قیمت سیمان، فولاد، دستمزد، تأسیسات و سایر نهاده‌های ساختمانی رقم مورد نیاز برای تکمیل واحدها را بالا می‌برد. به همین دلیل وزارت راه در ماه‌های اخیر سیاست تمرکز منابع روی پروژه‌های دارای پیشرفت فیزیکی بالاتر را پررنگ‌تر کرده است.
صندوق ملی مسکن نیز در مهرماه اعلام کرده تمرکز خود را بر پروژه‌هایی گذاشته که بخش عمده عملیات اجرایی آنها انجام شده و با تزریق منابع محدودتر می‌توان آنها را به مرحله بهره‌برداری رساند.
وام ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومانی جدید مسکن ملی چیست؟
یکی از مهم‌ترین بخش‌های برنامه جدید، تأمین منابع تکمیلی برای پروژه‌هاست. مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفته پیش‌بینی می‌شود با استفاده از اراضی دولتی، منابع صندوق ملی مسکن و ظرفیت سازمان ملی زمین و مسکن بتوان برای هر واحد حدود ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان منابع تکمیلی فراهم کرد.
اما نکته مهم این است که این رقم را نباید با «کمک بلاعوض» اشتباه گرفت.
طبق توضیحات ارائه‌شده، منابع در مقطع فعلی برای تکمیل پروژه تزریق می‌شوند، اما در نهایت به‌عنوان تعهد مالی متقاضی در نظر گرفته خواهند شد و بازپرداخت آن به‌تدریج انجام می‌شود. در واقع دولت می‌خواهد بخشی از کسری نقدینگی فعلی را جلوتر تأمین کند تا پروژه به دلیل ناتوانی متقاضیان در پرداخت یکجای آورده متوقف نشود.
این روش از یک منظر برای متقاضی مزیت دارد؛ زیرا ساخت واحد زودتر تکمیل می‌شود و پروژه کمتر در معرض افزایش بعدی هزینه‌ها قرار می‌گیرد. در مقابل، تعهد مالی خانوار پس از تحویل یا در فرآیند بازپرداخت از بین نمی‌رود.
سقف وام نهضت ملی مسکن به ۸۵۰ میلیون تومان رسیده است
همزمان باید توجه داشت که سقف تسهیلات اصلی نهضت ملی مسکن نیز پیش‌تر افزایش یافته است.
هیأت عالی بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۵ سقف فردی تسهیلات پروژه‌های حمایتی نهضت ملی مسکن را از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داد. این افزایش برای پروژه‌هایی که زمین آنها توسط وزارت راه تأمین شده و همچنین پروژه‌های حمایتی با پیشرفت فیزیکی بیش از ۶۵ درصد قابل اعمال است.
بنابراین منابع ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومانی جدیدی که مدیرکل راه و شهرسازی تهران درباره آن صحبت کرده، باید در چارچوب «تأمین مالی تکمیلی پروژه» دیده شود و الزاماً به معنی افزایش دوباره سقف وام بانکی رسمی به همین میزان نیست.
تفکیک این دو رقم برای متقاضیان اهمیت زیادی دارد؛ زیرا نوع بازپرداخت، نرخ سود و سازوکار هر منبع می‌تواند متفاوت باشد.
چرا پروژه‌های خوش‌حساب‌ها در اولویت قرار گرفتند؟
منطق اصلی تصمیم تازه، جلوگیری از قفل شدن پروژه‌هایی است که بخش قابل توجهی از اعضای آنها آورده خود را پرداخت کرده‌اند.
فرض کنید یک پروژه به مرحله نازک‌کاری رسیده اما بخشی از متقاضیان چند مرحله از فراخوان آورده عقب مانده‌اند. در این شرایط، کمبود نقدینگی می‌تواند کل پروژه را متوقف کند؛ حتی آن دسته از خانوارهایی که تمام مبالغ اعلام‌شده را به‌موقع پرداخت کرده‌اند نیز باید هزینه این تأخیر را بپردازند.
جابه‌جایی متقاضیان کم‌مشارکت به پروژه‌های عقب‌تر عملاً باعث می‌شود منابع پروژه‌های پیشرفته متمرکزتر شود و شانس تحویل سریع‌تر آنها بالا برود.
این سیاست با رویکرد جدید صندوق ملی مسکن نیز همسو است؛ رویکردی که تزریق پول به پروژه‌های نزدیک به تکمیل را نسبت به توزیع منابع محدود میان همه طرح‌ها در اولویت قرار داده است.
کاهش صدور پروانه ساختمانی زنگ خطر دیگری برای بازار مسکن
خالقی در بخش دیگری از سخنان خود کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی را نیز تأیید کرده است. به گفته او، افزایش هزینه‌ها، بالا رفتن هزینه صدور پروانه و شرایط اقتصادی و امنیتی اخیر بر روند ساخت‌وساز اثر گذاشته‌اند.
کاهش صدور پروانه یک هشدار مهم برای عرضه آینده مسکن محسوب می‌شود. اگر ساخت‌وساز جدید کاهش یابد، در سال‌های بعد تعداد کمتری واحد تازه وارد بازار خواهد شد؛ اتفاقی که در صورت ثابت ماندن یا افزایش تقاضا می‌تواند فشار بر قیمت خرید و اجاره را افزایش دهد.
از همین منظر، تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام نهضت ملی مسکن برای دولت اهمیت مضاعف پیدا می‌کند؛ زیرا این واحدها نسبت به پروژه‌های تازه‌تأسیس فاصله کمتری تا ورود واقعی به بازار دارند.
مسکن استیجاری تهران از آبان وارد مرحله تحویل می‌شود
در کنار نهضت ملی مسکن، برنامه مسکن استیجاری تهران نیز به مرحله جدیدی رسیده است. مدیرکل راه و شهرسازی تهران پیش‌تر اعلام کرده بود پرونده متقاضیان این طرح در مرحله پالایش قرار دارد و تحویل واحدهای آماده از آبان ۱۴۰۵ آغاز خواهد شد. ظرفیت پیش‌بینی‌شده برای استان حدود ۱۵۰۰ واحد است که ۱۲۰۰ واحد توسط اداره کل راه و شهرسازی و ۳۰۰ واحد توسط شرکت عمران شهرهای جدید تأمین شده است.
بخش قابل توجهی از ظرفیت این طرح در شهرهای اقماری قرار دارد، هرچند در مناطق ۱۵ و ۱۸ تهران نیز واحدهایی برای طرح استیجاری در نظر گرفته شده است.
تکلیف متقاضیان نهضت ملی مسکن تهران چه می‌شود؟
پیام تصمیم جدید برای متقاضیان روشن است: پرداخت آورده از این پس می‌تواند مستقیماً بر محل و سرعت پروژه اثر بگذارد.
متقاضیانی که تعهدات مالی خود را منظم انجام داده‌اند، در پروژه‌های دارای پیشرفت بیشتر باقی می‌مانند و سیاست جدید تلاش می‌کند تکمیل واحد آنها به دلیل کمبود آورده سایر افراد متوقف نشود. در مقابل، متقاضیان دارای عقب‌ماندگی مالی ممکن است ابتدا به پروژه‌های کندتر منتقل شوند و در صورت ادامه عدم مشارکت، با خطر حذف از طرح روبه‌رو شوند.
همزمان تأمین مالی ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومانی برای هر واحد می‌تواند بخشی از مشکل نقدینگی پروژه‌ها را حل کند؛ اما این منابع در نهایت تعهد مالی متقاضی خواهند بود و نباید به‌عنوان پرداخت بلاعوض تلقی شوند.
در مجموع، سیاست تازه نهضت ملی مسکن تهران نشان می‌دهد دولت در حال عبور از مدل «پیشرفت یکسان همه پروژه‌ها» به سمت تکمیل سریع‌تر پروژه‌های دارای پیشرفت بالا و متقاضیان خوش‌حساب است. اگر این برنامه همراه با تزریق واقعی منابع و تسریع تسهیلات بانکی اجرا شود، می‌تواند زمان تحویل بخشی از واحدهای نیمه‌تمام را کاهش دهد؛ اما برای خانوارهایی که توان تأمین آورده را ندارند، خطر جابه‌جایی و در مرحله بعد حذف از پروژه اکنون جدی‌تر از گذشته شده است.
