اجاره خانه با ۳۵ درصد نرخ روز؛ قراردادهای ۵ ساله مسکن استیجاری کلید خورد / چه کسانی مشمول می‌شوند؟
طرح مسکن استیجاری که سال‌ها در سیاست‌گذاری بخش مسکن مطرح بوده، حالا با تعیین فرمول اجاره‌بها وارد مرحله روشن‌تری شده است. برخلاف بسیاری از طرح‌های قبلی که هدف نهایی آنها مالکیت مسکن بود، در این برنامه دولت پذیرفته بخشی از خانوارها ممکن است در مقطع فعلی امکان خرید خانه نداشته باشند و به یک راهکار اجاره‌ای بلندمدت نیاز داشته باشند.
طاهرخانی گفته ایده ایجاد نظام اجاره‌داری حمایتی از دهه ۸۰ مطرح بوده و نمونه‌هایی از این سیاست در شهرهایی مانند برلین و نیویورک نیز اجرا می‌شود. او تأکید کرده دولت در کنار سیاست خانه‌دار کردن مردم، باید برای افرادی که فعلاً گزینه دیگری برای تأمین سرپناه ندارند، برنامه مستقلی داشته باشد.
اجاره مسکن استیجاری برای هر دهک چقدر است؟
مهم‌ترین بخش برنامه تازه، تعیین پلکانی اجاره‌بها بر اساس دهک درآمدی خانوار است.
طبق اعلام معاون وزیر راه، مبنای محاسبه «نرخ کارشناسی روز» خواهد بود و مستأجران فقط درصدی از این رقم را پرداخت می‌کنند.
| دهک درآمدی | سهم مستأجر از اجاره‌بهای روز |
|---|---|
| دهک‌های ۱ و ۲ | ۳۵ درصد |
| دهک‌های ۳ و ۴ | ۴۵ درصد |
| دهک‌های ۵ و ۶ | ۵۵ درصد |
| دهک‌های ۷ تا ۱۰ | در طرح اعلام‌شده مشمول نیستند |
برای مثال، اگر اجاره کارشناسی یک واحد در شهری ۲۰ میلیون تومان در ماه باشد، خانوار دهک یک یا دو بر مبنای این فرمول حدود ۷ میلیون تومان، دهک سه یا چهار حدود ۹ میلیون تومان و دهک پنج یا شش حدود ۱۱ میلیون تومان پرداخت می‌کند. این مثال صرفاً برای توضیح فرمول است و به معنی اعلام نرخ واقعی هیچ شهر یا واحد مشخصی نیست.
چه کسانی می‌توانند مسکن استیجاری بگیرند؟
براساس ضوابطی که پیش‌تر برای ثبت‌نام این طرح اعلام شده، یکی از اصلی‌ترین گروه‌های هدف، زوج‌های جوان هستند.
در مرحله ثبت‌نام اعلام شده بود زوج‌هایی که حداکثر پنج سال از ازدواجشان گذشته باشد، فاقد خانه یا زمین مسکونی باشند، در دهک‌های درآمدی یک تا شش قرار داشته باشند و حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا داشته باشند، می‌توانند وارد فرآیند بررسی شوند. سبز بودن «فرم ج» نیز از شرایط اصلی اعلام شده بود.
البته ثبت درخواست به معنای تخصیص قطعی واحد نیست. متقاضیان ابتدا پالایش می‌شوند و سپس اولویت آنها بر اساس عواملی مانند دهک درآمدی، تعداد فرزندان و شرایط آسیب‌پذیری خانوار مشخص خواهد شد. خانوارهای دارای عضو معلول یا سالمند نیز در اولویت‌بندی مورد توجه قرار می‌گیرند.
قرارداد مسکن استیجاری ۵ ساله است
یکی دیگر از ویژگی‌های مهم طرح، افزایش امنیت سکونت مستأجران است.
طاهرخانی امروز گفته قراردادهای این واحدها پنج‌ساله خواهند بود و وضعیت خانوار هر سال دوباره بررسی می‌شود. اگر مستأجر طی دوره استفاده صاحب خانه شود، دیگر شرایط ادامه استفاده از مسکن حمایتی را نخواهد داشت.
در دستورالعمل‌های قبلی طرح نیز «حداکثر مدت استفاده هر خانوار پنج سال» اعلام شده بود.
بنابراین اگرچه در اظهارات تازه از قرارداد پنج‌ساله سخن گفته شده، ضوابط قبلی پنج سال را سقف دوره استفاده معرفی کرده‌اند. جزئیات قرارداد نهایی مشخص خواهد کرد تمدید سالانه و بررسی شرایط مستأجر دقیقاً چگونه در قالب این دوره پنج‌ساله اجرا می‌شود.
۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری ساخته می‌شود
برنامه دولت صرفاً به اجاره چند واحد آماده محدود نیست.
وزارت راه برای سال‌های ۱۴۰۵ تا ۱۴۰۷ ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری را برنامه‌ریزی کرده است. سهم استان‌ها نیز تعیین شده و ادارات کل راه و شهرسازی و شرکت عمران شهرهای جدید باید برای اجرای طرح با سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازان و نهادهای عمومی قرارداد ببندند.
طاهرخانی در اظهارات تازه گفته برای تأمین زمین با شهرداری‌ها و خیرین همکاری خواهد شد و زمین و تسهیلات مناسب در اختیار آنها قرار می‌گیرد تا ساخت و مدیریت واحدهای اجاره‌ای را انجام دهند. بخش خصوصی نیز می‌تواند در مدل‌هایی مانند ساخت، بهره‌برداری و انتقال و همچنین ساخت، مالکیت و بهره‌برداری وارد پروژه شود.
این بخش برای موفقیت طرح اهمیت زیادی دارد؛ زیرا توسعه بازار اجاره حرفه‌ای بدون ورود سرمایه‌گذاران بلندمدت دشوار خواهد بود.
تحویل واحدهای مسکن استیجاری از مهر آغاز می‌شود؟
برنامه مسکن استیجاری تنها در مرحله طراحی نیست.
معاون وزیر راه ۲۳ شهریور اعلام کرده بود فرآیند تحویل واحدهای آماده از نیمه دوم مهرماه ۱۴۰۵ آغاز می‌شود. طبق همان گزارش، ثبت‌نام طرح در ۱۸ استان انجام شده و متقاضیان در مرحله نهایی ارزیابی قرار داشته‌اند. حدود ۹۸ درصد واحدهای آماده نیز نوساز توصیف شده‌اند.
این واحدها باید برخلاف برخی پروژه‌های حمایتی به‌صورت قابل سکونت تحویل شوند؛ یعنی تجهیزاتی مانند پکیج، کابینت، شیرآلات و اجاق گاز برای آنها پیش‌بینی شده است.
به این ترتیب، طرح در دو مسیر همزمان جلو می‌رود: تحویل بخشی از واحدهای آماده در کوتاه‌مدت و ساخت ده‌ها هزار واحد جدید تا سال ۱۴۰۷.
سامانه خودنویس چگونه اجاره هر شهر را تعیین می‌کند؟
یکی از چالش‌های تعیین اجاره حمایتی، پیدا کردن قیمت واقعی بازار هر شهر و محله است.
طاهرخانی گفته وزارت راه به داده‌های «سامانه خودنویس» دسترسی دارد و می‌تواند از طریق قراردادهای ثبت‌شده در این سامانه، متوسط اجاره‌بها در شهرهای مختلف را ارزیابی کند.
در صورت اجرای دقیق این روش، اجاره حمایتی باید بر اساس شرایط واقعی هر بازار تعیین شود؛ زیرا اجاره یک واحد مشابه در تهران، مشهد، شیراز یا یک شهر کوچک تفاوت قابل‌توجهی دارد.
با این حال، کیفیت اجرای این بخش به گستردگی و صحت قراردادهای ثبت‌شده در سامانه وابسته خواهد بود. هرچه اطلاعات معاملات واقعی کامل‌تر باشد، نرخ کارشناسی می‌تواند به واقعیت بازار نزدیک‌تر شود.
آیا مسکن استیجاری می‌تواند بازار اجاره را ارزان کند؟
در کوتاه‌مدت، ظرفیت این طرح بیشتر از آنکه برای کاهش عمومی اجاره‌بها در کل کشور کافی باشد، می‌تواند برای خانوارهای واجد شرایط نقش حمایتی داشته باشد.
۷۵ هزار واحد در مقایسه با جمعیت گسترده مستأجران کشور عدد محدودی است؛ بنابراین نمی‌توان انتظار داشت فقط با اجرای این برنامه نرخ اجاره در بازار آزاد به‌طور محسوسی کاهش پیدا کند.
اما در سطح خانوار مشمول، تفاوت می‌تواند بسیار بزرگ باشد. پرداخت ۳۵ تا ۵۵ درصد نرخ کارشناسی، در صورت اجرای واقعی فرمول، بخشی قابل‌توجه از هزینه مسکن خانوار را کاهش می‌دهد.
مزیت دوم قرارداد بلندمدت است. یکی از مشکلات مستأجران فقط مبلغ اجاره نیست، بلکه نگرانی از جابه‌جایی سالانه و افزایش ناگهانی هزینه سکونت است. قرارداد پنج‌ساله می‌تواند این نااطمینانی را برای خانوارهای مشمول کاهش دهد.
مسکن استیجاری؛ تغییر جهت در سیاست مسکن؟
مهم‌ترین ویژگی برنامه جدید شاید تغییر نگاه از «مالکیت برای همه» به ترکیبی از مالکیت و اجاره‌داری حمایتی باشد.
معاون وزیر راه صراحتاً گفته نمی‌توان از همه خانوارها خواست تا زمان صاحبخانه شدن منتظر بمانند و دولت باید برای دوره‌هایی از زندگی افراد، به‌ویژه سال‌های ابتدایی ازدواج، راه‌حل اجاره‌ای ارائه کند.
اگر ساخت ۷۵ هزار واحد طبق برنامه جلو برود، واحدهای آماده نیز از نیمه مهر تحویل شوند و فرمول ۳۵ تا ۵۵ درصدی واقعاً اجرا شود، طرح می‌تواند برای گروهی از زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌درآمد هزینه مسکن را به شکل محسوسی پایین بیاورد.
اکنون سؤال اصلی دیگر نرخ اجاره نیست، بلکه ظرفیت اجرای طرح است: چند خانوار واقعاً واحد دریافت می‌کنند، ۷۵ هزار واحد چه زمانی تکمیل می‌شود و آیا دولت می‌تواند نظام اجاره‌داری بلندمدت را از یک طرح محدود حمایتی به بخش پایدار بازار مسکن تبدیل کند؟