هزینه نهضت ملی مسکن به ۳ میلیارد تومان رسید؛ متقاضی چقدر باید از جیب بپردازد؟
افزایش هزینه ساخت بار دیگر به مهمترین مسئله پروژههای نهضت ملی مسکن تبدیل شده است؛ طرحی که قرار بود بخش قابل توجهی از خانوارهای فاقد مسکن را با استفاده از زمین دولتی، تسهیلات بانکی و آورده متقاضی صاحبخانه کند، اما رشد مداوم قیمت مصالح، دستمزد و هزینه اجرای پروژه باعث شده سهم آورده خانوارها به شکل محسوسی افزایش پیدا کند.
اظهارات تازه مدیرعامل توسعهگران عمران ستاد اجرایی فرمان امام تصویری ملموس از این افزایش هزینه ارائه میدهد: واحدی که امسال تکمیل میشود ممکن است حدود سه میلیارد تومان تمام شود.
۲۷ هزار واحد در اختیار ستاد اجرایی؛ ۱۵ هزار واحد تحویل شد
براساس اعلام محمدجواد اسماعیلی، ستاد اجرایی فرمان امام در حال حاضر متولی اجرای ۲۷ هزار واحد در طرح نهضت ملی مسکن است.
از این تعداد حدود ۱۵ هزار واحد تحویل متقاضیان شده و ۱۲ هزار واحد دیگر مراحل ساخت را پشت سر میگذارند.
این عدد البته سابقهای طولانیتر دارد. همکاری ستاد اجرایی با وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن حمایتی از سالهای قبل آغاز شده و گزارشهای پیشین نیز شروع ساخت حدود ۲۷ هزار واحد توسط این مجموعه را ثبت کرده بودند.
اسماعیلی تأکید کرده ستاد در این پروژهها بهعنوان «کارگزار صفر درصدی» وزارت راه و شهرسازی فعالیت میکند؛ به این معنا که به گفته او هزینه بالاسری یا سود پیمانکاری از متقاضیان دریافت نمیشود و هزینههای مجموعه توسط خود ستاد تأمین میشود.
قیمت نهضت ملی مسکن؛ هر واحد حدود ۳ میلیارد تومان
مهمترین بخش اظهارات جدید به هزینه تمامشده مربوط میشود.
برآورد ستاد برای واحدهایی که تا پایان سال جاری تکمیل خواهند شد، با زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع و احتساب سهم مشاعات، بهطور متوسط حدود سه میلیارد تومان برای هر واحد رسیده است.
اگر صرفاً این عدد را بر ۱۳۵ مترمربع تقسیم کنیم، متوسط هزینه ناخالص پروژه حدود ۲۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع میشود.
البته این عدد را نباید با قیمت هر متر فضای مفید آپارتمان اشتباه گرفت؛ زیرا ۱۳۵ مترمربع اعلامشده شامل سهم مشاعات نیز هست و مساحت مفید داخل واحد پایینتر خواهد بود.
از طرف دیگر هزینه تمامشده همه پروژهها یکسان نیست. پروژهای که بخش بزرگی از عملیات آن در سالهای قبل و با قیمتهای پایینتر مصالح انجام شده، طبیعتاً هزینه کمتری از پروژهای دارد که حجم اصلی ساخت آن در سال ۱۴۰۵ انجام میشود.
وام ۸۵۰ میلیونی فقط ۲۸ درصد هزینه واحد را پوشش میدهد
سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن امسال از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. هیئت عالی بانک مرکزی این افزایش را برای پروژههای حمایتی دارای زمین تأمینشده توسط وزارت راه و شهرسازی تصویب کرد.
حالا اگر قیمت تمامشده یک واحد سه میلیارد تومان باشد، وام ۸۵۰ میلیونی تقریباً ۲۸.۳ درصد کل هزینه را پوشش میدهد.
در محاسبه ساده، باقیمانده به این شکل است:
سه میلیارد تومان هزینه کل منهای ۸۵۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی، برابر با ۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان.
این همان عددی است که فشار اصلی را بر متقاضی نشان میدهد؛ زیرا بیش از ۷۱ درصد هزینه پروژه باید از منابعی خارج از وام اصلی تأمین شود.
البته برای دهکهای پایینتر حمایتهای تکمیلی نیز پیشبینی شده است.
کمک ویژه برای دهکهای یک تا ۴ چیست؟
طبق اعلام مدیرعامل توسعهگران عمران، برای متقاضیان قرارگرفته در دهکهای یک تا چهار، ستاد اجرایی دو نوع حمایت در نظر گرفته است: ۱۰۰ میلیون تومان کمک بلاعوض و ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات پنجساله با نرخ چهار درصد.
برای دهکهای پنج تا هفت نیز ۲۰۰ میلیون تومان وام با نرخ چهار درصد و بازپرداخت پنجساله پیشبینی شده است که از طریق بانک عامل قابل دریافت خواهد بود.
این حمایتها از یک جهت اهمیت زیادی دارند؛ نرخ چهار درصد در شرایط فعلی اقتصاد بسیار پایینتر از نرخ تسهیلات عادی است و میتواند بخشی از مشکل نقدینگی متقاضی را کاهش دهد.
اما حتی این ارقام نیز تصویر کلی را تغییر نمیدهند: خانواری که واحدش سه میلیارد تومان تمام میشود همچنان باید رقم بسیار بزرگی را از محل پسانداز، آورده مرحلهای یا منابع دیگر تأمین کند.
برای دهکهای یک تا چهار، ۱۰۰ میلیون تومان بلاعوض فقط حدود ۳.۳ درصد هزینه سه میلیاردی واحد را پوشش میدهد.
۳ هزار واحد دهه فجر با همین قیمت تحویل میشود
به گفته اسماعیلی، حدود سه هزار واحد از پروژههای در اختیار این مجموعه قرار است در دهه فجر امسال به بهرهبرداری برسند.
برآورد قیمت همین پروژهها نیز حدود سه میلیارد تومان برای هر واحد است.
این زمانبندی با برنامه گستردهتر وزارت راه و شهرسازی برای افزایش تحویل واحدها در نیمه دوم سال همجهت است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه اخیراً اعلام کرده حدود ۳۰ هزار واحد حمایتی در سال جاری افتتاح شده و برنامه دولت، افتتاح بیش از ۱۳۰ هزار واحد دیگر تا پایان سال است؛ عمده این پروژهها بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند.
در نتیجه ماههای باقیمانده سال ۱۴۰۵ برای نهضت ملی مسکن دوره تعیینکنندهای خواهد بود؛ زیرا تعداد زیادی پروژه به مرحله پایانی رسیدهاند و همزمان نیاز آنها به منابع مالی افزایش یافته است.
چالش اصلی؛ وام افزایش یافت اما هزینه ساخت سریعتر رشد کرد
افزایش تسهیلات از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان در ظاهر یک رشد ۲۰۰ میلیون تومانی و بیش از ۳۰ درصدی است، اما مسئله اینجاست که هزینه ساخت نیز طی همین دوره بهسرعت بالا رفته است.
همین موضوع باعث شده افزایش سقف وام نتواند به همان نسبت سهم آورده متقاضی را کاهش دهد.
وزارت راه برای تسریع پروژههای نزدیک به تکمیل، پرداخت متمم وام ۸۵۰ میلیونی را آغاز کرده است. آخرین آمار رسمی نشان میدهد ۱۵۵ هزار واحد با پیشرفت بالای ۶۵ درصد برای دریافت این تسهیلات شناسایی شدهاند؛ برای بیش از ۸۱ هزار واحد درخواست ثبت شده و ۷۷ هزار و ۴۵۹ واحد به بانکها معرفی شده بودند، اما در زمان انتشار آخرین آمار تنها ۱۴۶۴ واحد به مرحله پرداخت رسیده بودند.
این فاصله نشان میدهد مسئله فقط افزایش عدد روی کاغذ نیست؛ سرعت انعقاد متمم قرارداد و پرداخت منابع بانکی هم برای جلوگیری از توقف پروژه اهمیت دارد.
چرا تأخیر در مسکن ملی هزینه متقاضی را بیشتر میکند؟
در پروژههای ساختمانی، زمان مستقیماً با پول ارتباط دارد.
اگر پروژهای قرار بوده طی سه سال ساخته شود اما اجرای آن به پنج سال برسد، مصالح مراحل بعدی با قیمتهای جدید خریداری میشوند. دستمزد نیروی انسانی افزایش پیدا میکند و هزینه تجهیزات، حملونقل و خدمات نیز تغییر میکند.
به همین دلیل اسماعیلی نیز تأکید کرده قیمت نهایی پروژه ارتباط مستقیمی با درصد پیشرفت آن در سالهای مختلف دارد.
یک واحد ۸۰ درصد پیشرفت که بیشتر مصالح اصلی آن قبلاً خریداری شده، تحت تأثیر تورم جدید بسیار کمتر از واحدی قرار میگیرد که تازه وارد مراحل پرهزینه ساخت شده است.
همین سازوکار توضیح میدهد چرا قیمت نهایی واحدهای نهضت ملی در یک شهر یا حتی یک پروژه ممکن است با یکدیگر متفاوت باشد.
آورده ۲ میلیاردی؛ بزرگترین چالش متقاضیان
مسئله مهم نهضت ملی مسکن از این مرحله به بعد احتمالاً فقط «ساخت» نیست؛ توان پرداخت خانوارهاست.
وقتی هزینه یک واحد حدود سه میلیارد تومان میشود و وام اصلی ۸۵۰ میلیون تومان است، خانوار با شکافی بیش از دو میلیارد تومان مواجه است.
برای دهکهای پایین که این طرح اساساً برای خانهدار شدن آنها طراحی شده، تأمین چنین مبلغی بدون حمایت اضافه بسیار دشوار است.
به همین علت برنامههایی مانند کمک بلاعوض، تسهیلات ارزانقیمت و منابع صندوق ملی مسکن اهمیت بیشتری پیدا میکنند. در غیر این صورت ممکن است پروژه از نظر فیزیکی به مراحل نهایی برسد اما متقاضی به دلیل ناتوانی در تکمیل آورده، امکان تحویل گرفتن واحد را نداشته باشد.
قیمت نهایی مسکن ملی دیگر یک عدد ثابت نیست
برآورد سه میلیارد تومانی یک پیام مهم برای متقاضیان دارد: دیگر نمیتوان برای همه واحدهای نهضت ملی مسکن یک قیمت ثابت کشوری اعلام کرد.
زمان شروع پروژه، سرعت پیشرفت، نوع سازه، متراژ، هزینه محوطهسازی و مشاعات و زمان خرید مصالح، همگی روی قیمت نهایی اثر میگذارند.
به همین دلیل رقم سه میلیارد تومان باید بهعنوان برآورد متوسط پروژههای مشخصی که تا پایان سال تحویل میشوند دیده شود، نه قیمت قطعی تمام واحدهای نهضت ملی مسکن در کشور.
با این حال همین برآورد نشاندهنده تغییر بزرگی است که در اقتصاد ساختوساز رخ داده است.
وقتی یک واحد حمایتی به مرز سه میلیارد تومان میرسد و وام ۸۵۰ میلیونی کمتر از یکسوم آن را پوشش میدهد، مسئله اصلی نهضت ملی مسکن از «تأمین زمین و شروع ساخت» به «تأمین مالی تکمیل پروژه و توان پرداخت متقاضی» منتقل شده است. تحویل سه هزار واحد در دهه فجر میتواند یک گام مهم باشد، اما آزمون واقعی این طرح آن است که آیا خانوار هدف نیز قادر خواهد بود سهم آورده خود را تأمین و کلید خانه را دریافت کند یا نه.