وام ودیعه مسکن ۴۰۰ میلیونی شد؛ اما هزینه اوراق چقدر از آن را میبلعد؟
بانک مسکن سقفهای جدید تسهیلات خرید، جعاله و ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم را پس از دریافت مجوز بانک مرکزی به شبکه شعب ابلاغ کرده است. بر اساس اعلام علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن، سقف وام ودیعه در تهران ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۳۰۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. وجه این تسهیلات نیز مستقیماً به حساب متقاضی مستأجر واریز خواهد شد.
مقایسه سقفهای قبلی و جدید نشان میدهد افزایش در هر سه گروه شهری حدود یکسوم بوده است:
| محل سکونت | سقف قبلی | سقف جدید | میزان افزایش |
|---|---|---|---|
| تهران | ۳۰۰ میلیون | ۴۰۰ میلیون تومان | ۱۰۰ میلیون |
| مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر | ۲۲۵ میلیون | ۳۰۰ میلیون تومان | ۷۵ میلیون |
| سایر مناطق شهری | ۱۵۰ میلیون | ۲۰۰ میلیون تومان | ۵۰ میلیون |
این افزایش در شرایطی اعمال شده که اجاره مسکن طی سالهای اخیر بخش بزرگی از هزینه خانوار را به خود اختصاص داده و تأمین پول پیش به یکی از مهمترین موانع جابهجایی مستأجران تبدیل شده است.
نکته مهم؛ این وام با وام ودیعه عادی تفاوت دارد
یکی از نکاتی که ممکن است موجب سردرگمی متقاضیان شود، وجود چند نوع تسهیلات با عنوان وام ودیعه مسکن است.
سقفهای ۴۰۰، ۳۰۰ و ۲۰۰ میلیون تومانی جدید مربوط به تسهیلات ودیعه از محل اوراق گواهی حق تقدم بانک مسکن است. یعنی متقاضی برای دریافت آن باید اوراق تسهیلات مسکن خریداری کند.
این مدل را نباید الزاماً با تسهیلات حمایتی ودیعهای که متقاضیان از طریق سامانههای وزارت راه و شهرسازی به شبکه بانکی معرفی میشوند، یکسان در نظر گرفت.
همین تفاوت سبب میشود هزینه واقعی دریافت وام اوراقی از مبلغ اسمی روی کاغذ پایینتر باشد؛ زیرا بخشی از نقدینگی متقاضی در همان ابتدای کار صرف خرید اوراق میشود.
برای وام ۴۰۰ میلیونی چقدر باید اوراق خرید؟
هر برگ اوراق تسهیلات مسکن امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات را ایجاد میکند. تازهترین دادههای بازار نیز نشان میدهد هر برگ «تسه ۱۴۰۵» در روزهای اخیر حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان قیمت داشته است.
بر این مبنا، متقاضی وام ۴۰۰ میلیون تومانی باید حدود ۸۰۰ برگ اوراق تهیه کند.
با قیمت ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان برای هر برگ، هزینه خرید ۸۰۰ برگ به حدود:
۷۳ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان
میرسد.
بنابراین مستأجری که قصد استفاده از سقف کامل وام تهران را دارد، باید پیش از دریافت تسهیلات بیش از ۷۳ میلیون تومان برای خرید اوراق کنار بگذارد؛ البته قیمت اوراق در بورس ثابت نیست و روزانه براساس عرضه و تقاضا تغییر میکند.
به بیان دیگر، اگر هزینه اوراق را از ارزش اسمی تسهیلات کم کنیم، اثر نقدی خالص وام ۴۰۰ میلیونی برای متقاضی در شرایط فعلی چیزی نزدیک به ۳۲۷ میلیون تومان خواهد بود؛ آن هم پیش از در نظر گرفتن سود، اقساط و سایر هزینههای احتمالی پرونده.
افزایش وام مسکن، قیمت «تسه» را هم بالا برد
همزمان با بزرگتر شدن سقف تسهیلات، قیمت اوراق مسکن نیز افزایش پیدا کرده است.
هر برگ تسه ۱۴۰۵ که در ابتدای شهریور حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان قیمت داشت، در نیمه شهریور به حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده است؛ یعنی حدود ۴.۸ درصد افزایش در کمتر از دو هفته.
این رشد برای دریافتکنندگان وام اهمیت زیادی دارد.
برای مثال، زوج تهرانی که بخواهند از وام دو میلیارد تومانی خرید مسکن استفاده کنند، به ۴۰۰۰ برگ اوراق نیاز دارند و با نرخ فعلی باید حدود ۳۶۶ میلیون تومان فقط برای خرید تسه پرداخت کنند. در صورت اضافه شدن وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی، تعداد برگهها به ۴۸۰۰ و هزینه آنها به نزدیک ۴۳۹ میلیون تومان میرسد.
به همین دلیل بزرگتر شدن سقف وام بدون کنترل هزینه تأمین مالی، الزاماً به همان اندازه قدرت خرید خانوار را افزایش نمیدهد.
وام خرید مسکن هم دو برابر شد
بسته جدید فقط به مستأجران محدود نیست.
طبق ابلاغ بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن برای متقاضی انفرادی در تهران یک میلیارد تومان، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
امکان دریافت تسهیلات مشترک برای بستگان نیز گسترش یافته است. زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر و دو خواهر یا دو برادر میتوانند در تهران تا دو میلیارد تومان، در مراکز استانها تا یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان وام خرید یا ساخت دریافت کنند.
سقف وام جعاله تعمیر مسکن نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
پروندههای قبلی هم میتوانند سقف وام را افزایش دهند
یکی از مهمترین بخشهای ابلاغ جدید مربوط به کسانی است که پیشتر برای دریافت تسهیلات اقدام کردهاند.
مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرده متقاضیانی که مراحل تشکیل پرونده آنها در جریان است، اما هنوز قرارداد تسهیلات در شعبه منعقد و افتتاح قطعی نشده، میتوانند با مراجعه دوباره به شعبه و ارائه درخواست جدید از سقفهای افزایشیافته استفاده کنند.
بنابراین افرادی که پرونده آنها در هفتههای گذشته تشکیل شده اما هنوز به مرحله نهایی نرسیده است، لزوماً مجبور نیستند از سقفهای قبلی استفاده کنند.
این موضوع بهویژه برای مستأجر تهرانی به معنی امکان افزایش درخواست از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون تومان است.
صف ۵۵۷ هزار نفری مستأجران؛ مشکل فقط سقف وام نیست
افزایش رقم تسهیلات زمانی اتفاق افتاده که همچنان تعداد زیادی از متقاضیان در انتظار دریافت وام ودیعه قرار دارند.
آمار رسمی منتشرشده در خرداد ۱۴۰۵ نشان میداد حدود ۵۵۷ هزار و ۴۵۰ مستأجر در صف دریافت تسهیلات ودیعه قرار داشتند.
از سال ۱۴۰۰ تا آن مقطع نیز حدود ۵.۶۸ میلیون نفر ثبتنام کرده بودند، نزدیک به ۱.۸۹ میلیون متقاضی واجد شرایط به بانکها معرفی و حدود ۱.۳۳ میلیون نفر موفق به دریافت وام شده بودند.
این آمار یک واقعیت مهم را نشان میدهد: افزایش سقف وام به تنهایی کافی نیست و توان شبکه بانکی برای پرداخت، فرآیند اعتبارسنجی، ضامن، منابع بانکها و سرعت تشکیل پرونده در میزان اثرگذاری طرح نقش تعیینکننده دارند.
اگر سقف تسهیلات بالا برود اما زمان انتظار طولانی باقی بماند، بخشی از مستأجران ممکن است پیش از دریافت وام مجبور به تمدید قرارداد یا تأمین ودیعه از مسیرهای دیگر شوند.
وام ۴۰۰ میلیونی چقدر به مستأجر تهرانی کمک میکند؟
افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام نسبت به رقم قبلی بدون تردید قدرت مانور مستأجر را بیشتر میکند، اما نمیتوان آن را راهحل کامل بازار اجاره دانست.
نخست اینکه افزایش اجارهبها و رهن طی سالهای اخیر بسیار سریع بوده است. دوم اینکه وام از محل اوراق هزینه اولیه دارد. سوم اینکه دریافتکننده پس از گرفتن تسهیلات باید اقساط ماهانه را نیز از درآمد خود پرداخت کند.
در نتیجه، خانواری که امروز برای تهیه پول پیش با مشکل مواجه است، باید همزمان بررسی کند که آیا توان تأمین پول خرید اوراق و سپس پرداخت اقساط را دارد یا خیر.
از این منظر، وام ۴۰۰ میلیونی بیشتر یک تقویتکننده قدرت تأمین ودیعه است تا راهحل مشکل استطاعت مسکن.
وام بزرگتر شد؛ مسئله مسکن همچنان باقی است
افزایش سقف تسهیلات بانک مسکن را میتوان یکی از مهمترین تغییرات اعتباری بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ دانست. مستأجر تهرانی اکنون میتواند به جای ۳۰۰ میلیون تا ۴۰۰ میلیون تومان وام ودیعه از محل اوراق دریافت کند و سقف وام خرید خانوادگی نیز در پایتخت به دو میلیارد تومان رسیده است.
اما عدد بزرگتر وام فقط نیمی از ماجراست.
با نرخهای فعلی اوراق، دریافت ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات میتواند بیش از ۷۳ میلیون تومان هزینه اولیه برای خرید «تسه» داشته باشد. از سوی دیگر، صف طولانی متقاضیان و رشد اجارهبها همچنان بخش مهمی از اثر افزایش سقف تسهیلات را خنثی میکند.
در نتیجه، وام ودیعه ۴۰۰ میلیونی قدرت مالی مستأجر را افزایش میدهد، اما اثر واقعی آن به سه عامل بستگی دارد: قیمت اوراق، سرعت پرداخت بانک و سطح اجارهبها. اگر این سه متغیر همزمان به نفع خانوار حرکت نکنند، فاصله میان «وام روی کاغذ» و «توان واقعی مستأجر» همچنان قابل توجه باقی خواهد ماند.
