وام مسکن دو برابر شد؛ زوجین تهرانی ۲ میلیارد تومان وام خرید میگیرند
مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی که روز سهشنبه ۲۷ مرداد ۱۴۰۵ منتشر شد، سه گروه از تسهیلات مبتنی بر اوراق گواهی حقتقدم را شامل میشود: خرید و ساخت، جعاله و ودیعه مسکن. بانک مرکزی هدف از این افزایش را حمایت از متقاضیان مسکن، تقویت عرضه و تقاضا و افزایش قدرت خرید و حمایت از مستأجران عنوان کرده است.
ارقام ریالی اعلامشده در مصوبه، پس از تبدیل به تومان به این صورت است:
| منطقه | وام انفرادی خرید/ساخت | وام زوجین خرید/ساخت |
|---|---|---|
| تهران | ۱ میلیارد تومان | ۲ میلیارد تومان |
| مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر | ۸۰۰ میلیون تومان | ۱.۶ میلیارد تومان |
| سایر مناطق | ۶۰۰ میلیون تومان | ۱.۲ میلیارد تومان |
همچنین سقف وام جعاله از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. وام ودیعه از محل اوراق نیز در تهران از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون، در مراکز استانها و شهرهای بزرگ از ۲۲۵ به ۳۰۰ میلیون و در سایر مناطق از ۱۵۰ به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.
وام خرید مسکن چند درصد افزایش پیدا کرد؟
افزایش وام خرید بسیار بیشتر از افزایش جعاله و ودیعه است. پیش از مصوبه تازه، سقف تسهیلات خرید مبتنی بر اوراق برای متقاضی انفرادی در تهران ۵۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد تومان بود. این ارقام در مراکز استانها بهترتیب ۴۰۰ و ۸۰۰ میلیون و در سایر شهرها ۳۰۰ و ۶۰۰ میلیون تومان بود.
بنابراین سقف پایه وام خرید در هر سه گروه جغرافیایی دقیقاً دو برابر شده است؛ یعنی افزایش ۱۰۰ درصدی. در مقابل، وام جعاله از ۲۸۰ به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده که رشد آن حدود ۴۲.۹ درصد است و تسهیلات ودیعه در هر سه گروه جغرافیایی تقریباً ۳۳.۳ درصد افزایش یافته است.
این تفاوت نشان میدهد تمرکز اصلی مصوبه جدید روی تقویت قدرت خرید متقاضیان خرید و ساخت بوده است.
آیا زوجین تهرانی میتوانند ۲.۴ میلیارد تومان وام بگیرند؟
سقف خود تسهیلات خرید زوجین تهرانی ۲ میلیارد تومان است و وام جعاله نیز جداگانه ۴۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. در رویه قبلی، متقاضی خرید میتوانست در صورت احراز شرایط از تسهیلات جعاله در کنار وام خرید استفاده کند.
اگر همین امکان در دستورالعمل اجرایی جدید بدون تغییر ادامه پیدا کند، ظرفیت اسمی تسهیلات برای یک زوج تهرانی میتواند به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان برسد. با این حال، در خبر منتشرشده از مصوبه جدید هنوز جزئیات اجرایی، نحوه تجمیع تسهیلات، زمان آغاز پرداخت و شرایط دقیق بانک عامل تشریح نشده است. بنابراین تا ابلاغ دستورالعمل اجرایی، بهتر است ۲.۴ میلیارد تومان را «سقف بالقوه در صورت امکان تجمیع» دانست، نه مبلغ قطعی قابل دریافت برای تمام متقاضیان.
برای وام ۲ میلیارد تومانی چند برگه اوراق باید خرید؟
اینجا یکی از هزینههای مهم وام مسکن ظاهر میشود. در سازوکار اوراق «تسه»، برای هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات یک برگ اوراق لازم است. بنابراین برای وام ۲ میلیارد تومانی زوجین، در صورت حفظ همین سازوکار، حدود ۴ هزار برگ اوراق نیاز خواهد بود.
براساس آخرین داده منتشرشده از معاملات سهشنبه ۲۷ مرداد، قیمت هر برگ تسه ۱۴۰۵ حدود ۸۸ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است. در نتیجه خرید ۴ هزار برگ با همین قیمت حدود ۳۵۵ میلیون تومان هزینه اولیه خواهد داشت. این محاسبه با قیمت روز انجام شده و نرخ اوراق در فرابورس دائماً تغییر میکند.
اگر متقاضی علاوه بر ۲ میلیارد تومان خرید، امکان دریافت ۴۰۰ میلیون تومان جعاله را نیز داشته باشد، برای بخش جعاله حدود ۸۰۰ برگ دیگر مورد نیاز است. در قیمت فعلی، هزینه این ۸۰۰ برگ نزدیک به ۷۱ میلیون تومان میشود و هزینه کل اوراق برای ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات بالقوه به حدود ۴۲۶ میلیون تومان میرسد.
این همان بخشی است که باعث میشود رقم اسمی وام با پولی که عملاً قدرت خرید متقاضی را افزایش میدهد یکسان نباشد.
قسط وام جدید مسکن چقدر میشود؟
مصوبه تازه بانک مرکزی درباره نرخ سود یا دوره بازپرداخت جدید توضیحی منتشر نکرده و صرفاً سقف تسهیلات را افزایش داده است. بنابراین اعلام یک عدد قطعی برای قسط وام ۲ میلیاردی در این مرحله زودهنگام است.
با این حال برای درک ابعاد ماجرا میتوان یک سناریوی ساده ساخت. تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در ساختار قبلی با نرخ ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله ارائه میشد و قسط یک میلیارد تومان در چنین ساختاری حدود ۲۰.۱ میلیون تومان در ماه برآورد شده بود.
اگر نرخ سود، شیوه محاسبه و دوره بازپرداخت بدون تغییر باقی بماند، دو برابر شدن اصل تسهیلات به ۲ میلیارد تومان میتواند قسط ماهانه بخش خرید را به محدوده ۴۰ میلیون تومان برساند. جعاله نیز قسط جداگانه خواهد داشت.
در نتیجه بزرگترین چالش سیاست جدید ممکن است از «سقف وام» به توان بازپرداخت خانوار منتقل شود. خانواری که توان تأمین آورده اولیه دارد، لزوماً قادر به پرداخت چند ده میلیون تومان قسط در ماه نیست.
وام ۲ میلیاردی چند متر خانه در تهران میخرد؟
برای پاسخ دقیق باید تأکید کرد آمار رسمی و بهروز بانک مرکزی درباره متوسط قیمت معاملهشده مسکن در تهران با تأخیر منتشر میشود و نمیتوان آمار فایلهای فروش را معادل معاملات قطعی دانست.
با این حال، یکی از برآوردهای جاری بازار برای مرداد ۱۴۰۵ متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تهران را حدود ۱۳۵.۲ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام میکند؛ این عدد مبتنی بر برآورد بازار و فایلهای ملکی است و آمار رسمی قطعی معاملات بانک مرکزی محسوب نمیشود.
اگر همین شاخص تقریبی را مبنا بگیریم، یک واحد ۱۰۰ متری حدود ۱۳.۵ میلیارد تومان ارزش دارد. در چنین شرایطی وام خرید ۲ میلیارد تومانی زوجین تنها حدود ۱۴.۸ درصد از قیمت چنین واحدی را پوشش میدهد.
حتی اگر جعاله ۴۰۰ میلیونی نیز قابل تجمیع باشد، ۲.۴ میلیارد تومان حدود ۱۷.۷ درصد قیمت آن واحد خواهد بود؛ آن هم پیش از در نظر گرفتن هزینه خرید اوراق.
البته قدرت وام در مناطق ارزانتر تهران بیشتر میشود. برای مثال همین برآورد، قیمت متوسط منطقه ۱۸ را حدود ۶۶.۵ میلیون تومان در متر و یک واحد ۷۵ متری را حدود پنج میلیارد تومان ارزیابی میکند؛ بنابراین وام ۲ میلیارد تومانی در مناطق جنوبی و واحدهای کوچکتر سهم بسیار بیشتری از قیمت خرید را تأمین میکند.
وام ودیعه ۴۰۰ میلیونی چقدر به مستأجران کمک میکند؟
مصوبه جدید، سقف ودیعه مبتنی بر اوراق را در تهران به ۴۰۰ میلیون تومان رسانده است. این رقم نسبت به ۳۰۰ میلیون تومان قبلی ۱۰۰ میلیون تومان بیشتر است. مراکز استانها نیز ۳۰۰ میلیون و سایر مناطق ۲۰۰ میلیون تومان خواهند داشت.
اما بازار اجاره تهران فاصله زیادی با این رقم دارد. برآوردهای جاری مردادماه برای کل تهران، رهن کامل یک واحد ۱۱۰ متری را در حدود ۱.۷۵ میلیارد تومان تخمین میزند و حتی در مناطق ارزانتری مانند منطقه ۱۸، رهن کامل یک واحد ۷۰ متری حدود ۵۵۹ میلیون تومان برآورد شده است. این دادهها نیز تخمین بازاری هستند و نرخ قطعی قراردادهای اجاره محسوب نمیشوند.
بنابراین ۴۰۰ میلیون تومان در برخی مناطق میتواند بخش قابلتوجهی از ودیعه را پوشش دهد، اما در بخش بزرگی از تهران همچنان به آورده نقدی مستأجر نیاز خواهد بود.
وام جدید مسکن از چه زمانی پرداخت میشود؟
این یکی از مهمترین ابهامهای خبر امروز است. آنچه منتشر شده مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی درباره افزایش سقفها است، اما در اطلاعیه فعلی تاریخ مشخصی برای شروع عملی پرداخت با سقفهای جدید، نرخ سود تازه یا جزئیات فرآیند بانکی اعلام نشده است.
در نتیجه متقاضیان نباید صرف تصویب این ارقام را به معنای امکان دریافت فوری وام ۲ میلیاردی از شعب از فردا تلقی کنند. اجرای عملی به ابلاغ بخشنامه، تطبیق سامانههای بانکی و اعلام شرایط بانک عامل بستگی دارد.
دو برابر شدن وام مسکن خبر خوبی است، اما مسئله اصلی حل نشده
مصوبه ۲۷ مرداد یکی از بزرگترین افزایشهای سقف وام خرید مسکن در سالهای اخیر است. وام پایه در تهران، مراکز استانها و سایر مناطق دو برابر شده و تسهیلات جعاله و ودیعه نیز افزایش یافتهاند. این تصمیم بدون تردید برای متقاضیانی که کسری محدودی برای خرید مسکن دارند، مؤثرتر از سقفهای قبلی خواهد بود.
اما در تهران، جایی که ارزش یک واحد متوسط چندین برابر سقف جدید وام است، همچنان سه مانع بزرگ وجود دارد: آورده نقدی بالا، هزینه خرید هزاران برگ اوراق و اقساط سنگین احتمالی.
به همین دلیل سؤال اصلی پس از این مصوبه دیگر فقط این نیست که «وام مسکن چقدر شد؟»؛ سؤال مهمتر این است که چند درصد خانوارهای متقاضی واقعاً میتوانند هزینه اوراق و اقساط وام جدید را پرداخت کنند؟
پاسخ همین سؤال مشخص خواهد کرد دو برابر شدن سقف وام تا چه اندازه به افزایش واقعی قدرت خرید و خروج بازار مسکن از رکود منجر میشود.
