قولنامههای ملکی از چه زمانی بیاعتبار میشوند؟ مهلت سامانه ثبت ادعا آغاز شده است
بازار املاک ایران سالها با یک مسئله حقوقی بزرگ روبهرو بوده است؛ ممکن بود یک ملک دارای سند رسمی باشد، اما شخص دیگری با ارائه قولنامهای قدیمیتر، مدعی مالکیت شود و پروندهای طولانی برای ابطال سند، اثبات معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی شکل بگیرد.
«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با هدف تغییر همین وضعیت تصویب شد. این قانون در خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ شد و سازوکاری ایجاد کرد که در نهایت قرار است بخش عمده نقلوانتقالات مهم املاک از مسیر ثبت رسمی انجام شود.
تازهترین اظهارات سعید قدمپور، رئیس دادگستری الیگودرز، بار دیگر توجهها را به یکی از پرسشهای مهم مردم جلب کرده است: آیا قولنامهها بیاعتبار شدهاند و مالکان املاک قولنامهای تا چه زمانی برای ثبت ادعای خود فرصت دارند؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه میگوید؟
هسته اصلی قانون جدید این است که اعمال حقوقی مهم مربوط به املاک، از انتقال مالکیت گرفته تا برخی حقوق انتفاع و ارتفاق، رهن، پیشفروش ساختمان و قراردادهای بلندمدت، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
طبق ماده یک قانون، پس از فراگیر شدن حکم آن، اگر معامله مشمول قانون به شکل مقرر ثبت نشود، دعاوی و ادله مربوط به آن در مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود. قانون حتی مواردی مانند دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید و برخی شکایتهای مرتبط را در بر میگیرد و در چنین وضعیتی، استرداد عوض یا وجوه پرداختشده مهمترین مسیر باقیمانده برای مطالبه خواهد بود.
اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد: اجرای این حکم برای تمام املاک از یک تاریخ واحد آغاز نشده است.
سند سبز دارید؟ معامله عادی میتواند دردسر بزرگی ایجاد کند
یکی از مهمترین خطوط قرمز قانون جدید مربوط به املاکی است که پس از لازمالاجرا شدن قانون، یعنی از سوم تیر ۱۴۰۳ به بعد، برای آنها سند مالکیت حدنگار جدید صادر شده است.
سعید قدمپور میگوید این دسته از اسناد با تکبرگهای سبزرنگ قابل تشخیص هستند و معاملات مشمول ماده یک درباره این املاک باید به شکل رسمی ثبت شوند. خریدار نمیتواند با اتکا به یک قولنامه عادی همان حمایتهای قضایی سابق، از جمله الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، را انتظار داشته باشد.
مبنای این تفاوت، تبصره ۴ ماده یک قانون است؛ بر اساس آن، درباره ملکی که پس از لازمالاجرا شدن قانون برای آن سند حدنگار صادر میشود، مقررات ماده یک از همان تاریخ صدور سند اجرا میشود؛ حتی اگر سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی هنوز راهاندازی نشده باشد.
به زبان ساده، اگر ملکی سند سبز جدید دارد، تنظیم یک دستنوشته یا مبایعهنامه عادی و تصور اینکه بعداً میتوان فروشنده را با همان روشهای سابق مجبور به انتقال رسمی کرد، ریسک حقوقی بسیار بالایی دارد.
تکلیف سندهای زردرنگ و دفترچهای چیست؟
شرایط برای املاکی که سند آنها پیش از سوم تیر ۱۴۰۳ صادر شده متفاوت است. این املاک ممکن است سند تکبرگ قدیمی ـ که معمولاً از آن بهعنوان سند زردرنگ یاد میشود ـ یا سند دفترچهای داشته باشند.
رئیس دادگستری الیگودرز تأکید کرده است که این گروه صرفاً به دلیل تصویب قانون، بلافاصله مشمول همان وضعیت اسناد سبز نشدهاند و قراردادهای عادی آنها در چارچوب مهلتهای گذار قانون همچنان میتواند قابل استناد باشد.
با این حال، این وضعیت دائمی نیست. راهاندازی سامانه ثبت ادعا عملاً شمارش معکوس برای عبور کاملتر معاملات ملکی از اسناد عادی به ثبت رسمی را آغاز کرده است.
سامانه ثبت ادعا از چه تاریخی راهاندازی شد؟
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی که با نامهای «سامانه ثبت ادعا»، «سامانه ماده ۱۰» و «ساغر» نیز شناخته میشود، ابتدا بهصورت آزمایشی فعالیت داشت و از اول خرداد ۱۴۰۵ وارد مرحله اجرای رسمی شد.
البته اجرای رسمی در مرحله نخست برای اسناد مالکیت حدنگاری صادرشده از اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ اعلام شده است. سخنگوی سازمان ثبت توضیح داده که برای اشخاصی که نسبت به این دسته از املاک ادعایی دارند، مهلت دو ساله قانونی از اول خرداد ۱۴۰۵ محاسبه میشود. سایر اشخاص نیز امکان ثبت ادعا دارند، اما آغاز مهلت الزامآور برای همه گروههای دیگر باید متناسب با مراحل رسمی اجرای سامانه بررسی شود.
این جزئیات اهمیت زیادی دارد، زیرا عبارت کلی «همه مالکان قولنامهای فقط دو سال فرصت دارند» ممکن است وضعیت متفاوت انواع املاک را نادیده بگیرد.
چه کسانی باید در سامانه ثبت ادعا نامنویسی کنند؟
سامانه ماده ۱۰ برای افرادی طراحی شده که نسبت به ملکی ادعایی دارند اما سند رسمی مالکیت به نام آنها نیست یا ملک اساساً سند رسمی ندارد.
این ادعا میتواند مربوط به مالکیت عین ملک، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حق ارتفاق باشد. مبایعهنامه، قولنامه، صلحنامه، هبهنامه، رأی دادگاه، نسق زراعی، استشهادیه و گواهی حصر وراثت از جمله مستنداتی هستند که مطابق آییننامه میتوانند برای اثبات ادعا ارائه شوند.
بنابراین سامانه ثبت ادعا فقط برای کسی نیست که یک قولنامه خرید خانه در اختیار دارد؛ گروه گستردهتری از دارندگان حقوق عادی یا ثبتنشده نسبت به زمین و ملک میتوانند مشمول آن باشند.
برای ثبت ادعا باید چه کار کرد؟
طبق توضیح رسمی سخنگوی سازمان ثبت، متقاضی باید ابتدا شماره تلفن همراه به نام خودش داشته و در سامانه ثنا ثبتنام کرده باشد. سپس از طریق درگاه کاتب وارد بخش مربوط به قانون الزام و سامانه ثبت ادعا شود.
سامانه مکانمحور است؛ در نتیجه یکی از مراحل مهم، تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی یا UTM و دریافت کد رهگیری نقشه است. اسناد و مدارک اثباتکننده ادعا نیز باید بارگذاری شوند و پس از تکمیل فرآیند، کد رهگیری ثبت ادعا برای متقاضی صادر میشود.
نکته مهم اینکه ثبت یک ادعا به معنی صدور قطعی سند مالکیت نیست. سازمان ثبت تأکید کرده تمام ادعاها باید از مسیر قانونی بررسی و احراز شوند و تنها درج نام یک شخص در سامانه، مالکیت او را ثابت نمیکند.
مدارکتان کامل نیست؟ باز هم ثبت ادعا را کنار نگذارید
یکی از نکات مهمی که سازمان ثبت در ماههای اخیر اعلام کرده این است که نداشتن مجموعهای کامل از مدارک الزاماً مانع ثبت اولیه ادعا نیست.
سخنگوی سازمان ثبت گفته اشخاص میتوانند مدارکی را که در اختیار دارند و مثبت ادعای آنهاست در سامانه بارگذاری کنند و تا پیش از مرحله اقدام قانونی نیز امکان اصلاح اطلاعات وجود دارد.
البته این به معنای امکان ثبت ادعاهای ساختگی نیست. برای درج ادعای خلاف واقع نیز ضمانت اجرای سنگینی پیشبینی شده و در شرایط قانونی میتواند جریمهای معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک به دنبال داشته باشد.
قولنامهها از چه زمانی بهطور گسترده اعتبار قضایی خود را از دست میدهند؟
این شاید مهمترین بخش قانون برای عموم مردم باشد. ماده یک قانون مقرر کرده است که یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، اعمال حقوقی مشمول قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
با توجه به آغاز رسمی سامانه در اول خرداد ۱۴۰۵، مسئولان قضایی اعلام کردهاند پس از سپری شدن دوره یکساله، دامنه ممنوعیت معاملات عادی به شکل بسیار گستردهتری اعمال خواهد شد. رئیس دادگستری الیگودرز نیز هشدار داده است که بعد از پایان این دوره، تکیه بر قرارداد عادی برای املاک ـ چه اسناد جدید و چه اسناد قدیمی ـ حمایت قضایی سابق را نخواهد داشت.
در نتیجه اول خرداد ۱۴۰۶ تاریخی بسیار مهم در تقویم معاملات ملکی است؛ هرچند وضعیت دقیق هر ملک باید با توجه به نوع سند، زمان صدور آن و مرحله اجرای رسمی سامانه بررسی شود.
مهلت دو ساله را با مهلت یک ساله اشتباه نگیرید
دو مهلت متفاوت در این قانون وجود دارد که گاهی با یکدیگر اشتباه گرفته میشوند.
مهلت یکساله به دوره گذار برای فراگیر شدن الزام ثبت رسمی معاملات عادی مربوط است؛ اما مهلت دوساله مربوط به اشخاصی است که از قبل نسبت به ملکی ادعای ثبتنشده دارند و باید آن را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج کنند. آییننامه ماده ۱۰ نیز چارچوب ثبت این ادعاها و مستندات را مشخص کرده است.
برای بخشی از اسناد حدنگاری که اجرای رسمی سامانه از اول خرداد ۱۴۰۵ درباره آنها آغاز شده، سازمان ثبت صراحتاً اعلام کرده مهلت دو ساله از همین تاریخ محاسبه میشود و پس از ثبت ادعا نیز برای انجام اقدام قانونی مربوط، مهلت قانونی جداگانه وجود دارد.
دارندگان املاک قولنامهای چه تصمیمی بگیرند؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را میتوان یکی از بزرگترین تغییرات حقوقی بازار مسکن در سالهای اخیر دانست. هدف نهایی روشن است: مالکیت و نقلوانتقال ملک باید از محیط قولنامههای غیررسمی و قابل تعارض به سامانهای شفاف، رسمی و قابل رهگیری منتقل شود.
برای صاحبان اسناد سبزرنگ صادرشده از سوم تیر ۱۴۰۳، این تغییر عملاً از زمان صدور سند آغاز شده است. برای دارندگان اسناد قدیمی و اشخاصی که مالکیتشان تنها بر پایه قولنامه، نسق یا مدارک عادی است نیز سامانه ثبت ادعا اکنون اهمیت حیاتی پیدا کرده است.
بنابراین بهترین واکنش، کنار گذاشتن این تصور است که «یک قولنامه قدیمی برای همیشه کافی خواهد بود». با حرکت قانون به سمت انحصاری شدن ثبت رسمی، به تعویق انداختن تعیین تکلیف اسناد عادی میتواند در سالهای آینده هزینه حقوقی بسیار سنگینی برای مالک یا خریدار ایجاد کند.
پیام قانون جدید را میتوان در یک جمله خلاصه کرد: در بازار ملک، دوره اعتماد به یک برگه عادی بدون ثبت رسمی رو به پایان است.