آینده بازار مسکن: پیش‌بینی‌ها و چالش‌ها
بازار مسکن طی سال‌های اخیر وارد وضعیت بحرانی شده و رکود آن نیز شدت گرفته است. این در حالی است که قیمت ملک و آپارتمان در همین مدت، رشد قابل توجهی داشته و دسترسی به مسکن را بیش از گذشته دشوار کرده است. عوامل متعددی در افزایش قیمت خانه نقش داشته‌اند؛ از رشد قیمت مصالح ساختمانی و نهاده‌های تولید گرفته تا جهش سرسام‌آور قیمت زمین، همه و همه شرایط بازار ملک را بغرنج‌تر از قبل کرده‌اند.
براساس گزارش مرکز آمار، شاخص نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران طی بهار ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال گذشته افزایش محسوسی را تجربه کرده است. در این دوره، نرخ تورم نهاده‌های ساختمانی به ۳۷.۲ درصد رسیده است؛ این در حالی‌ست که در زمستان ۱۴۰۳ این شاخص حدود ۳۰ درصد ثبت شده بود. در چنین شرایطی این پرسش مطرح می‌شود که میزان اثرگذاری رشد نهاده‌های ساختمانی بر بازار مسکن چقدر بوده و این موضوع چه تاثیری بر روند ساخت‌وساز داشته است؟
نرخ خدمات مهندسی از ابتدای سال تا کنون ۲ بار بالا رفته است
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن بیان کرد: «ما فقط افزایش قیمت مصالح ساختمانی را در نیمه نخست ماهه اول سال تجربه نکرده‌ایم؛ شما اگر نگاه کنید، در همین مدت حقوق و دستمزد هم افزایش داشته و از ابتدای سال تا کنون دو بار نرخ خدمات مهندسی بالا رفته است.»
زمین و املاک کلنگی افزایش نرخ داشتند
این فعال صنفی ادامه داد: «از یک طرف دیگر هم زمین، که مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت تمام‌شده مسکن است، طی این مدت افزایش قیمت خود را داشته است. علی‌رغم اینکه در فروش آپارتمان رکود داشتیم، اما در بخش زمین و املاک کلنگی افزایش نرخ را تجربه کردیم.»
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: «بنابراین مجموعه عوامل تعیین‌کننده قیمت ساخت در کشور بالا رفته و در نهایت همین افزایش‌ها، هزینه‌های تولید را سنگین‌تر و قیمت تمام‌شده را بیشتر کرده است.»
افزایش قیمت مصالح ساختمانی تاثیر زیادی بر رشد قیمت تمام‌شده مسکن داشته است
پورحاجت درباره نقش قیمت مصالح ساختمانی در افزایش بهای تمام‌شده مسکن توضیح داد: « اینکه دقیقا مصالح ساختمانی چقدر روی افزایش بهای تمام‌شده مسکن اثر گذاشته، نمی‌شود رقم مشخصی را عنوان کرد؛ باید محاسبات کارشناسی دقیق انجام شود؛ با این حال، تاثیر زیادی بر هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده دارد. شما نگاه کنید ببینید قیمت تمام‌شده سال گذشته چقدر بوده و امروز چقدر شده است؟»
تورم برخی از نهاده‌های ساختمانی تا ۷۰ درصد بوده است
این مقام صنفی در ادامه بیان کرد: «به عقیده من حتی همین تورم ۳۷ درصدی، کفِ افزایش قیمت‌هاست. در برخی نهاده‌های تولید، افزایش قیمت امسال به ۶۰ یا ۷۰ درصد هم رسیده است.»
او تاکید کرد: «بنابراین هزینه تمام‌شده ساخت نسبت به سال گذشته تقریبا هم‌تراز با همین ارقام رشد کرده و این موضوع هم طبیعی است؛ زیرا ما در این سال‌ها تورم‌های ۴۰ درصدی را به‌راحتی عنوان کردیم و در اقتصاد کلان کشور جا گرفته و به همین راحتی هم از کنار آن عبور کردیم.»
سیاست‌های اتخاذ شده در بخش مسکن رکود صعنت ساختمان را تشدید کرده است
پورحاجت ادامه داد: «تورم امسال حدود ۴۰ درصد بوده، سال گذشته حدود ۴۰ درصد و سال قبل هم همین‌طور؛ طبیعی است که این تورم روی یک کالای تولیدی مانند مسکن اثر بگذارد و در ادامه روی فروش آپارتمان‌ها هم تاثیر خودش را بگذارد.»
او اقزود: «اما نکته این است که با وجود این تورم‌ها، سیاست‌هایی که بانک مرکزی، دولت و حتی قوانینی که مجلس طی این سال‌ها وضع کرده، باعث تشدید رکود در صنعت ساختمان شده است.»
تورم سنگینی در حوزه تولید مسکن شکل گرفته است
پورحاجت درباره پدیده رکود تورمی در بازار مسکن توضیح داد: «در حال حاضر با یک پدیده عجیب مواجه هستیم؛ با وجود اینکه، رکود در صنعت ساختمان کاملا دیده می‌شود، اما در حوزه تولید مسکن تورم سنگینی شکل گرفته است. یعنی با یک رکود تورمی در حوزه مسکن و ساختمان روبه‌رو هستیم: تورمی بسیار سنگین و از آن طرف رکود در خرید و فروش شکل گرفته است. حالا باید دید بازار طی ماه‌های آینده به کدام سمت می‌رود.»
تامین منابع نقدی برای تولید مسکن دشوار شده است
او به کاهش تمایلات و افت جذابیت‌های سرمایه‌گذاری اشاره و بیان کرد: «شک نکنید افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت روی میزان ساخت‌وساز اثر گذاشته است. به هر جال، تامین منابع نقدی برای بخش تولید در شرایطی که هزینه‌ها بالا می‌رود، به‌مراتب سنگین‌تر می‌شود.»
سیستم بانکی طی این سال‌ها هیچ کمکی به بخش تولید مسکن نکرده است
پورحاجت ادامه داد: «از یک طرف بازار در شرایط رکودی است و خرید و فروش انجام نمی‌شود؛ از طرف دیگر سیستم بانکی هم طی این سال‌ها هیچ کمکی به بخش تولید مسکن نکرده است. بنابراین طبیعی است که ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بالا برود. پیش‌بینی ما هم همین بوده است: بنابراین ریسک سرمایه‌گذاری افزایش پیدا کرده و تولید مسکن در کشور کاهش داشته است.»
این مقام صنفی درباره پیامدهای کاهش تولید مسکن در آینده هشدار داد: «این کاهش تولید، در آینده شرایط نامطلوبی برای این حوزه ایجاد خواهد کرد؛ زیرا بازار مسکن یک بازار کاملا اقتصادی است و عرضه و تقاضا بازیگران اصلی آن هستند. هر زمان نظم عرضه و تقاضا برهم بخورد، تبعات خودش را دارد و بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست.»