روند نزولی قیمت مسکن در تهران: علل و پیامدها
بازار مسکن کشور طی یک سال گذشته با تغییرات چشمگیر و قابل‌توجهی مواجه بوده است. به‌نظر می‌رسد کاهش محسوس قیمت‌ها در شهرهای بزرگ و تهران که در برخی مناطق تا 30 درصد نیز رسیده، نشان‌دهنده یک روند طبیعی اصلاحی در این بازار است.
در این وضعیت، واقعیت‌های کف بازار کمتر برای مردم بازگو شده و برخی گروه‌ها با انگیزه‌های صنفی، سوداگرانه یا مافیایی، تلاش دارند این کاهش قیمتی را کتمان کنند یا کم‌اهمیت جلوه داده و به اصطلاح "یک آشفته بازار" را نزد افکار عمومی تلقین کنند.
این موضوع نه‌تنها تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بلکه تصویر واقعی از روند بازار را نیز مخدوش می‌کند. تحلیل دقیق و بی‌طرفانه آنچه در سطح معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اتفاق افتاده، ضروری است تا هم نهادهای مسئول و هم مردم، تصمیمات آگاهانه‌تری اتخاذ کنند. در این رابطه خبرگزاری تسنیم با دعوت از حسام عقبایی رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک کشور به واکاوی بازار مسکن، وضعیت کنونی آن، مولفه‌های تاثیرگذار در آن و آینده این بخش مهم اقتصادی پرداخت. بخش اول از گفت‌وگو با عقبایی را در ادامه می‌خوانید؛
روند سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن طی سال گذشته را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا کاهش قابل‌توجهی در این حوزه مشاهده شده است؟
عقبایی: مسیر کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را تأیید می‌کنم؛ به این معنا که روند سرمایه‌گذاری در کاهش قیمت مسکن سیر کاملاً نزولی داشته است.
در این بین برخی مدعی هستند کاهش قیمت در بازار مسکن رخ نداده است. نظر شما درباره صحت این ادعا چیست؟
عقبایی: یکی از مسائلی که این روزها بسیار قابل بررسی است و ایجاب می‌کند که اصحاب رسانه و مسئولان به آن بیشتر توجه کنند، همین موضوع است. قبل از هر چیز باید بگویم که عده‌ای از مافیای بازار مسکن و سوداگران این حوزه به‌دنبال آن هستند که ریزش قیمت مسکن در یک سال گذشته تاکنون، به‌ویژه در شش‌ماهه نخست سال 1404 را به نوعی کتمان کنند و بگویند ریزشی در کار نبوده است.
این حرکات سوداگرانه و مافیایی دو هدف عمده را دنبال می‌کند. نخست اینکه این گروه به‌اشتباه تصور می‌کنند اگر بگویند بازار مسکن کاهش قیمتی نداشته، مردم ترغیب می‌شوند به خرید. در واقع، با کتمان این موضوع احساس می‌کنند که به رشد معاملات مسکن کمک می‌کنند. در صورتی که عملاً چنین اتفاقی در کف بازار نیفتاده است.
چه تفاوتی میان آنچه در کف بازار اتفاق افتاده و ادعاهای مطرح شده وجود دارد؟
عقبایی: باید آنچه را که واقعاً در کف بازار مسکن در کشور، تهران و شهرهای بزرگ اتفاق افتاده برای مردم تحلیل کنیم؛ نه آنچه را که خودمان تمایل داریم یا نگاه صنفی، قشری و جریانی به موضوع مسکن. ریزش قیمت در بازار مسکن یک امر بدیهی و طبیعی است. هر کسی که در این بازار فعال بوده و وارد آن شده، متوجه شده که طی یک سال گذشته ما با کاهش بین 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن مواجه بودیم؛ حالا در بعضی نقاط بیشتر و در بعضی کمتر. این کاهش در نیمه اول 1404 نسبت به نیمه دوم 1403 بیشتر بوده است.
اما افرادی که قصد دارند این موضوع را کتمان کنند و بگویند کاهش قیمتی وجود نداشته، به دو دسته تقسیم می‌شوند. دسته نخست کسانی هستند که احساس می‌کنند با تلقین عدم ریزش قیمت‌ها، مردم به سرمایه‌گذاری در مسکن ترغیب می‌شوند. این حرکت اشتباه است، زیرا اگر چنین بود باید میزان رشد معاملات مسکن روند صعودی می‌داشت، در حالی‌که چنین اتفاقی نیفتاده است. از فروردین 1404 تا امروز ـ که آخرین روز تابستان و آستانه ورود به پاییز و نیم‌سال دوم است ـ همواره روند معاملات مسکن نزولی بوده است.
با این تفاسیر روند بازار مسکن در تهران و سایر شهرها چگونه بوده است؟
عقبایی: در تهران این روند نزولی قیمت شدت بیشتری داشته و در سطح کشور نیز به‌طور میانگین همین وضعیت حاکم بوده است.
در شمال کشور چه تغییراتی در بازار مسکن رخ داده و آیا واقعاً سرمایه‌گذاری افزایش یافته است؟
عقبایی: در شهرهای شمالی کشور گفته می‌شود به دلیل شرایطی مانند جنگ یا کمبود آب، برخی به سمت خرید و سرمایه‌گذاری در شمال رفته‌اند. بله، این اتفاق تا حدی رخ داده است، اما وقتی میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات در شمال کشور بررسی می‌شود، روشن است که ادعاها اغراق‌آمیز است.
میزان مراجعات با میزان معاملات دو مقوله کاملاً متفاوت است؛ ممکن است افراد برای سرمایه‌گذاری به شمال سرکشی کنند، اما آمار معاملات نشان می‌دهد میزان معاملات به حدی نیست که بتوان از «شیفت سرمایه‌گذاری» به سمت شمال سخن گفت. حتی با وجود افزایش مراجعات، تعداد معاملات هنوز به سطح سال 1402 هم نرسیده است. بنابراین، در شمال نیز میزان معاملات از نظر کمیت کمتر از سال 1402 است.
به دو دسته از افراد که درصدد هستند روایت‌های خودشان را از بازار مسکن به جامعه القا کنند، اشاره کردید افرادی بدون ذی‌نفع مستقیم کاهش قیمت‌ها را انکار می‌کنند، توضیح بیشتری در این رابطه بدهید.
عقبایی: بله، عده‌ای به‌دنبال این هستند که با تلقین و القای اینکه کاهش قیمتی در بازار وجود ندارد، شرایط را به نفع خود تغییر دهند. برخی از این افراد خودشان ذی‌نفع مستقیم نیستند و صرفاً بر این باورند که با این نوع تبلیغ، مردم تمایل بیشتری به انجام معاملات مسکن پیدا می‌کنند و رویکرد سرمایه‌ای افزایش خواهد یافت. این دسته شاید نگاهی ساده‌تر داشته باشند.
گروه دوم چه؟ اینها دنبال چه چیزی هستند؟
عقبایی: دسته دوم نگاه سوداگرانه‌تر و مافیایی‌تری دارند. آنها با خبرسازی و القای اینکه هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است، به دنبال منافع شخصی خود هستند. این دسته نه‌تنها علاقه‌ای به فروش واحدهای خود ندارند، بلکه برعکس، معتقدند اکنون بهترین زمان برای خرید است. آنها می‌کوشند با مدیریت روانی بازار، نه‌تنها کاهش قیمت‌ها را انکار کنند، بلکه افزایش قیمت را نیز القا کنند. هدفشان این است که دارایی‌ها و سرمایه‌های خود را متناسب با رشد طلا و ارز در کشور افزایش دهند.
می‌توانید به صورت مصداقی به این سوداگری اشاره کنید؟
عقبایی: به عنوان مثال ممکن است بگویند قیمت یک واحد آپارتمانی متری 150 میلیون تومان است و باید بر اساس نرخ دلار ارزش‌گذاری شود، پس قیمت باید بالاتر برود.
این گروه اصلاً به‌دنبال معامله نیستند. در تهران ساختمان‌هایی وجود دارد که 15 سال است خالی مانده‌اند؛ نه یک واحد، بلکه مجتمع‌های کامل. این ساختمان‌ها نه تخریب شده‌اند و نه بلااستفاده مانده‌اند، بلکه با وجود خالی‌بودن، مرتباً نگهداری و حتی بازسازی می‌شوند. به‌عبارت دیگر آپارتمان‌هایی که کلید نخورده‌اند و بیش از 10 سال خالی مانده‌اند، همچنان بازسازی و نوسازی می‌شوند.
این همان سوداگران هستند که نگاهشان به مسکن، نگاه یک سرمایه پایدار است. از نظر آنها، بازار مسکن نسبت به طلا یا سایر بازارها امن‌تر است. چراکه ملک هم افزایش قیمت داشته و هم امکان استفاده برای دریافت وام و تسهیلات را فراهم می‌کند. به این ترتیب، در کنار نگه‌داشت سرمایه، از محل مالکیت این املاک راکد، نقدینگی جدید هم ایجاد می‌کنند.
مثلاً آپارتمانی که 10 سال پیش باید متری 8 میلیون تومان فروخته می‌شد، امروز متری 300 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. طبیعی است که این افزایش چندین‌برابری برای مالکان سود قابل‌توجهی به همراه داشته است. بنابراین بخشی از افرادی که به‌دنبال القای «عدم ریزش قیمت‌ها» در بازار مسکن هستند، دقیقاً همان کسانی‌اند که بیشترین نفع را از انکار این واقعیت می‌برند.
انتهای پیام/