بازار مسکن در سکوت رکود: چشم‌انداز کاهش قیمت‌ها در آینده نزدیک
تابستان ۱۴۰۴ در حالی به نیمه رسیده که بازار اجاره مسکن، با افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، به یکی از داغ‌ترین و پرچالش‌ترین موضوعات اقتصادی کشور تبدیل شده است.
گزارش‌های میدانی از مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که نرخ اجاره در مناطق متوسط نیز به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است؛ عددی که برای بسیاری از خانوارها، به‌ویژه اقشار کارگری و کم‌درآمد، عملاً غیرقابل تأمین است. هم‌زمان با افزایش نرخ اجاره، قدرت خرید خانوارها کاهش یافته و نابرابری در دسترسی به مسکن شدت گرفته است.
بحران اجاره‌نشینی در سال جاری تنها محدود به کلان‌شهر تهران نیست و در بسیاری از شهرهای بزرگ کشور نیز مستأجران با موجی از افزایش قیمت‌ها، کمبود عرضه، و نبود نظارت مؤثر مواجه شده‌اند. این در حالی است که بازار خرید و فروش مسکن نیز در رکودی عمیق فرو رفته؛ رکودی که نه‌تنها در سمت تقاضا، بلکه در بخش تولید و عرضه نیز خود را نشان می‌دهد.
کارشناسان معتقدند سیاست‌هایی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای، یا پرداخت وام ودیعه مسکن نتوانسته‌اند اثر ملموسی بر کاهش التهاب بازار داشته باشند. از سوی دیگر، نرخ بالای بهره بانکی، کاهش پس‌انداز خانوار، ضعف در نظام تسهیلات‌دهی، و خروج نیروی کار مهاجر از چرخه ساخت‌وساز، از جمله عوامل تشدیدکننده رکود و فشار در بازار مسکن بوده‌اند. در چنین شرایطی، نبود داده‌های آماری به‌روز از سوی نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و مرکز آمار نیز تحلیل دقیق‌تر وضعیت بازار را با دشواری مواجه کرده است.
در همین رابطه مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن با تشریح آخرین وضعیت این بازار در تابستان ۱۴۰۴، از تداوم رکود عمیق در بخش خرید و افزایش شدید فشار بر مستأجران خبر داد. وی با تفکیک دو بخش فروش و اجاره، گفت: «باید بحث فروش را از اجاره جدا کنیم چون این دو در کوتاه مدت همبستگی زیادی ندارند. در بعضی سال‌ها ممکن است نرخ اجاره خیلی بالا برود ولی قیمت فروش مسکن رشد چندانی نکند، یا برعکس.»
او افزود: «نوسانات بازار اجاره معمولاً کمتر است و عمدتاً تابع تورم عمومی است، البته قیمت مسکن هم تأثیرگذار است ولی در کوتاه‌مدت، تورم نقش اصلی را دارد. بنابراین می‌توان انتظار داشت که همان تورمی که در این سال‌ها حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده، در نرخ اجاره هم خودش را نشان دهد.»
سلطان‌محمدی در ادامه خاطرنشان کرد: «بازار فروش مسکن مسائل متفاوتی دارد. بخشی از تقاضا برای مصرف خانوار است و بخشی دیگر برای سرمایه‌گذاری. همین موضوع بازار را پیچیده‌تر می‌کند.»
وی با اشاره به رکود فعلی گفت: «در شرایط فعلی، بازار در یک رکود نسبی به‌سر می‌برد. این رکود هم در بخش تولید مسکن وجود دارد و هم در بخش تقاضا. میزان ساختمان‌های جدید، سرمایه‌گذاری و تکمیل پروژه‌ها کاهش یافته. متأسفانه سال به سال با کاهش تولید مسکن مواجه بوده‌ایم و این میزان پاسخگوی تقاضا نیست.»
سلطان محمدی با بیان اینکه توان خریداران به شدت افت کرده، افزود: «عدم رشد درآمد ملی در یک دهه گذشته موجب شده پس‌انداز خانوارها تحلیل برود. سیستم بانکی هم در موقعیتی نیست که بتواند وام مؤثر بدهد. به همین دلیل توان خریدار برای ورود به بازار کاهش پیدا کرده و مجموع این عوامل بازار را به رکود کشانده است.»
این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه نوسانات کوتاه‌مدت را نمی‌توان دقیق ارزیابی کرد، تصریح کرد: «بازار مسکن مثل طلا و ارز نیست که روزانه واکنش نشان دهد. بازاری لَخت است و برای نشان دادن نوسانات نیاز به حداقل دو ماه زمان دارد. معمولاً اول حجم معاملات کاهش پیدا می‌کند و بعد از مدتی فروشندگان متوجه می‌شوند که با قیمت‌های پیشنهادی نمی‌توانند فروش داشته باشند، آنجاست که قیمت‌ها شروع به تعدیل می‌کنند.»
او ضمن اشاره به ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، تأکید کرد: «با بالا رفتن ریسک، سرمایه‌ها به سمت دارایی‌هایی می‌روند که نقدشوندگی سریع‌تری دارند. مسکن جزو دارایی‌هایی نیست که به راحتی نقد شود. بنابراین وقتی نااطمینانی بالا می‌رود، سرمایه‌گذاران کمتر به سمت مسکن می‌آیند.»
سلطان‌محمدی در ادامه به موضوع نرخ سود بانکی پرداخت و گفت: «افزایش نرخ بهره هم یک فاکتور مهم است. اکنون بانک‌ها سود بالایی می‌دهند، صندوق‌های درآمد ثابت هم بیش از ۳۰ درصد سود دارند. وقتی فرد می‌تواند سودی این‌چنین بالا و بدون دردسر بگیرد، طبیعی است که کمتر وارد بازار پرهزینه‌ای مثل مسکن شود.»
وی همچنین با اشاره به افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل کمبود نیروی کار مهاجر گفت: «بیش از ۵۰ درصد نیروی کار ساختمانی را مهاجران افغان تشکیل می‌دادند. حالا با خروج آن‌ها، قیمت تمام‌شده ساخت بالا رفته. این افراد اغلب کارگران ساده بودند که جانشینی‌شان آسان‌تر بود، اما امروز کارگران ماهر هم در بین مهاجرین هستند و جایگزین کردنشان به سرعت ممکن نیست. تا نیروی کار داخلی تربیت شود، قطعاً هزینه‌های ساخت‌وساز بالا باقی خواهد ماند.»
او در بخش دیگری از سخنانش از توقف انتشار آمارهای رسمی انتقاد کرد و گفت: «متأسفانه در یک سال گذشته، نهادهایی مثل وزارت راه، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران انتشار داده‌های بازار مسکن را متوقف کرده‌اند. بنابراین ما اطلاع دقیقی از وضعیت بازار نداریم و بیشتر به گفته‌ها و مشاهدات شخصی و میدانی اتکا می‌کنیم.»
سلطان‌محمدی با اشاره به تحولات سیاسی اخیر تأکید کرد: «تجاوز اسرائیل به ایران، معاملات مسکن را متوقف کرد. اینکه این وضعیت تا کجا ادامه پیدا کند، به شرایط سیاسی آینده بستگی دارد، اما چیزی که می‌توان با قطعیت گفت این است که بازار در رکود است و در ماه‌های آینده یا قیمت‌ها ثابت می‌مانند یا حتی ممکن است کمی کاهش یابند.»
او درباره رشد اجاره در مناطق مختلف تهران گفت: «اجاره مثل هر پدیده اقتصادی تابع عرضه و تقاضاست. نمی‌توان با ابزارهای قانونی آن را کنترل کرد. وقتی قیمت را پایین نگه دارید، عرضه کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه نرخ اجاره در محدوده‌ای متعادل می‌شود که عرضه و تقاضا برابر باشند. مداخله دولت تأثیر چندانی ندارد، شاید در اجاره‌های قدیمی بتواند نقش ایفا کند، اما در اجاره‌های جدید عملاً کاری از دست دولت برنمی‌آید.»
وی ضمن اشاره به حقوق پایین کارگران، اظهار کرد: «با توجه به اینکه حقوق کارگر زیر ۱۵ میلیون تومان است، طبیعی است که این قشر به سختی می‌تواند در مناطق اصلی شهر خانه اجاره کند. برخی به حاشیه شهر مهاجرت می‌کنند و برخی دیگر در فضاهای غیرمتعارف مانند کارگاه یا کارخانه و حتی روستاهای اطراف سکونت دارند.»
او اضافه کرد: «مهاجرین افغان پیش‌تر بار زیادی از بازار کار را به دوش می‌کشیدند اما چون معمولاً خانواده‌هایشان در حاشیه شهر یا محل کار مستقر بودند، فشار زیادی بر بازار اجاره نمی‌آوردند. حالا با خروج آن‌ها، کارگر ایرانی باید جایگزین شود و این جایگزینی به معنی افزایش دستمزد و در نهایت رشد قیمت تمام‌شده مسکن است.»
سلطان‌محمدی در خصوص طرح‌های دولتی نیز گفت: «از ابتدا هم نباید انتظار داشت سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای یا تسهیلات ودیعه اثر خاصی داشته باشند. کارشناسان بارها گفته‌اند که بازار اجاره فقط با افزایش عرضه تنظیم می‌شود، نه با مداخله اداری یا دستوری.»
وی در پایان درباره شانس خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها گفت: «تقریباً محال است. این مسئله فقط مختص ایران نیست، در بسیاری از کشورها هم طبقه متوسط دیگر توان خرید مسکن ندارد. البته در کشورهایی مثل آمریکا و کانادا، شرایط برای خانه‌دار شدن کمی بهتر است چون منابع مالی و تسهیلات بانکی در دسترس‌ترند، اما در ایران دسترسی به تسهیلات سخت‌تر است.»
او با اشاره به تغییر ساختار خانوادگی و افزایش طول عمر افزود: «در گذشته فرد با ارث پدر صاحب خانه می‌شد. اما امروز امید به زندگی بالا رفته و دیگر کسی نمی‌تواند روی ارث برای خرید مسکن حساب کند.