سرمایه‌گذاری خرد در حوزه مسکن با صندوق‌های املاک و مستغلات عملیاتی می‌شود

۲۷ شهریور سال گذشته بود که اعلام شد پس از صدور موافقت اصولی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) توسط سازمان بورس و اوراق بهادار، اولین صندوق نزد اداره ثبت شرکت‌ها به ثبت رسیده است. پذیره‌نویسی این صندوق در نماد معاملاتی (ارزش مسکن ۱)، ۲۶ مهر ۱۴۰۱ انجام شد همچنین معاملات ثانویه آن هم از ۲۱ آبان ۱۴۰۱ در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس گشایش شد. نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور بر روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ متر مربع و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است. ابزاری که وزیر اقتصاد و دارایی احسان خاندوزی در خصوص آن می گوید: صندوق املاک و مستغلات می‌تواند به خانوار کمک کند که مردم گام به گام وارد حوزه مسکن شوند همچنین این صندوق می‌تواند مشکل نقدینگی فعالان اقتصادی را مرتفع کند. صندوق املاک و مستغلاتی که در خصوص آن محمد علی شیرازی مدیر عامل فرابورس در گفت و گوی اختصاصی به باشگاه خبرنگاران جوان در ۲۱ خرداد گفته بود، برای اولین بار سال گذشته یک صندوق املاک و مستغلات در فرابورس پذیره نویسی شد که این صندوق ابزاری مناسب است که خوشبختانه مورد استقبال بازار و سهامداران هم قرار گرفت و مناسب معامله شد. او در پاسخ به این‌سوال که آیا بناست صندوق املاک و مستغلات جدیدی را در بازار شاهد باشیم؟ گفت: اکنون سازمان بورس در حال ارائه دادن موافقت اصولی به چند صندوق است و فکر می‌کنم امسال حتما چند صندوق املاک و مستغلات پذیره نویسی شود. پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات به دو روش امکان‌پذیر است حالا پذیرنویسی دومین صندوق املاک و مستغلات آغاز شده روندی که با مرتبه نخست تفاوت‌هایی دارد و علی‌اکبر ایرانشاهی، رئیس مرکز نظارت بر صندوق‌های سرمایه‌گذاری سازمان بورس در این خصوص می‌گوید: پذیره‌نویسی صندوق املاک و مستغلات به دو روش امکان‌پذیر است. در روش اول ابتدا املاک و مستغلات به صندوق منتقل شده و سپس پذیره‌نویسی صورت می‌گیرد. در این حالت وجه حاصل از پذیره‌نویسی، بابت بخشی از ثمن معامله پرداخت می‌شود؛ به این معنا که ابتدا دارایی مورد نظر خریداری و پس از آن پذیره‌نویسی انجام می‌شود. او می گوید: پذیره‌نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات به روش فوق انجام شد، اما در دومین روش که دومین صندوق املاک و مستغلات از این روش پذیره‌نویسی خواهد کرد، ابتدا پذیره‌نویسی نقدی صورت گرفته و پس از جمع‌آوری منابع، نسبت به خرید ملک متناسب با مبلغ پذیره‌نویسی با رعایت مفاد اساسنامه و امیدنامه، اقدامات لازم انجام می‌شود. ایرانشاهی افزود: در روش اول، سرمایه‌گذار با آگاهی از املاک و مستغلات موضوع سرمایه‌گذاری اقدام به سرمایه‌گذاری کرده و اما در روش دوم، سرمایه‌گذار با اعتماد به مدیر صندوق، اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کند. تنوع سبد سرمایه گذاری با صندوق های املاک و مستغلات صندوق املاک و مستغلاتی که به گفته کارشناسان تشکیل و توسعه آن دارای نکات مثبت مختلفی است؛ مزیت‌هایی که کوروش آسایش کارشناس بازار سرمایه پیش از این در خصوص آن به باشگاه خبرنگاران جوان گفته بود، وجود این صندوق‌ها از جهات متخلف دارای اهمیت است. در ابتدا اینکه در بازار سرمایه سبد سرمایه‌گذاری افراد را می‌توانند متنوع‌تر کند و افرادی که دوست دارند در حوزه مسکن فعالیت داشته باشند می‌توانند وارد بازار سرمایه شوند. در ادامه نیز دیگر کارشناس بازار سرمایه اکبر ادهم با اشاره به نقدشوندگی صندوق‌های بازار سرمایه و املاک و مستغلات در رابطه با سایر مزیت‌های این صندوق به باشگاه خبرنگاران جوان گفت: از مهم‌ترین ویژگی های صندوق‌های سرمایه گذاری بازار سرمایه نقدشوندگی است یعنی در این صندوق‌ها خبری از صف‌های فروش قفل شده نیست. صندوق ها دارای مدیریتی هستند که علاوه بر تایید سازمان بورس دانش و مهارت کافی هم دارند. با صندوق‌های املاک و مستغلات قیمت‌های مسکن می‌تواند با توجه به سابقه بورس شفاف‌تر شود و همچنین قیمت‌های بورسی می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد. به گفته ادهم، افزایش تعداد صندوق‌های حوزه املاک و مستغلات می‌تواند سبب رقابت و جذابیت هم شود و از همه مهم‌تر این که افراد دارای سرمایه خرد، که  تمایل به سرمایه گذاری در حوزه مسکن دارند هم با این صندوق‌ها می‌توانند وارد این فاز از سرمایه گذاری شوند. امکان سرمایه گذاری خرد در حوزه مسکن که رئیس سازمان بورس مجید عشقی نیز پیش از این در خصوص آن گفته بود: صندوق املاک و مستغلات می‌تواند در بخش سرمایه گذاری خوب عمل کنند چرا که برای خرید یک واحد کامل در این حوزه نیازمند پول زیادی است، اما با این صندوق‌ها با پول کم هم خرید امکان پذیر شده است. در حال حاضر مجوز پذیره‌نویسی دومین صندوق املاک و مستغلات  با نام صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات نیک رای با مدیریت گروه مالی دانایان صادر شده و از ۲۴ تیرماه به مدت یک ماه، مدیر مهلت دارد پذیره‌نویسی را انجام دهد. گفتنی است که سرمایه‌گذاران برای دستیابی به طرح توجیهی و امیدنامه این صندوق می‌توانند به تارنمای صندوق مراجعه کنند. همچنین خرید واحد‌های سرمایه‌گذاری صندوق مذکور از طریق شبکه کارگزاری امکان‌پذیر است حالا باید منتظر ماند و دید استقبال از پذیر نویسی این صندوق چگونه خواهدبود و تعداد این نوع  از صندوق ها تا چه میزان در بازار سرمایه  افزایش خواهد یافت؟  لازم به ذکر است این  مطلب و تحلیل کارشناسان سیگنال بورسی و توصیه به خرید یا فروش محسوب نمی‌شود.