پشت پرده طرح مسکن استیجاری؛ ۱۰ هزار خانه جدید ساخته می‌شود یا پروژه‌های قدیمی فقط تغییر نام می‌دهند؟
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، نخستین بار در سال ۱۴۰۴ اعلام کرد وزارت راه قصد دارد تا پایان همان سال حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری را با اجاره کمتر و ودیعه پایین‌تر در اختیار متقاضیان، به‌ویژه زوج‌های جوان قرار دهد.
برنامه اولیه‌ای که دی‌ماه ۱۴۰۴ منتشر شد، تأمین این ۱۰ هزار واحد را از محل تهاتر دارایی‌های وزارت راه و خرید واحدهای مسکونی تعریف می‌کرد. سهمیه استان تهران ۱۵۴۰ واحد، خراسان رضوی ۱۰۷۰ واحد و اردبیل ۱۴۰ واحد تعیین شده بود.
بنابراین در طراحی اولیه، قرار نبود همه ۱۰ هزار واحد الزاماً از صفر ساخته شوند. از ابتدا یکی از ابزارهای دولت، خرید یا معاوضه دارایی‌ها و وارد کردن واحدهای آماده به سبد اجاره حمایتی بود.
همین نکته برای ارزیابی عملکرد طرح اهمیت دارد؛ زیرا میان «ساخت ۱۰ هزار واحد جدید» و «تأمین ۱۰ هزار واحد برای اجاره» تفاوت جدی وجود دارد.
وعده ۱۰ هزار واحد هنوز کامل محقق نشده است
یک نکته زمانی نیز باید روشن شود. وعده اولیه وزیر برای تأمین ۱۰ هزار واحد، وعده‌ای برای پایان سال ۱۴۰۴ بود، نه پایان سال ۱۴۰۵.
تا مرداد ۱۴۰۵، وزارت راه هنوز آمار شفافی از تحقق کامل این هدف ارائه نکرده بود. تسنیم در گزارشی نوشت با وجود آغاز اجرای طرح، تعداد دقیق واحدهای محقق‌شده، واحدهای آماده تحویل و سهم واقعی تهران و مشهد هنوز روشن نیست. همان گزارش یادآوری کرد که ۱۰ هزار واحد در برابر بیش از هفت میلیون خانوار مستأجر کشور، حتی در صورت تحقق کامل نیز ظرفیت محدودی محسوب می‌شود.
آخرین اظهارات منتشرشده از وزیر راه نیز نشان می‌دهد دولت اکنون از حدود ۶ هزار واحد تأمین‌شده و ثبت‌نام‌شده سخن می‌گوید و امیدوار است آنها را طی یک تا دو ماه تحویل زوج‌های جوان دهد. همزمان چشم‌انداز جدید وزارتخانه ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری عنوان شده است.
بنابراین وعده ۱۰ هزار واحدی هنوز به‌صورت کامل و قابل راستی‌آزمایی به تحویل ۱۰ هزار واحد نرسیده است.
مشهد؛ زائرشهر چگونه وارد طرح آشیان شد؟
یکی از روشن‌ترین نمونه‌های استفاده از ظرفیت موجود، خراسان رضوی است.
پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گزارش کرده مجموعه زائرشهر رضوی ظرفیت بهره‌برداری از حدود ۱۰۵۰ واحد برای مسکن استیجاری را دارد. مسئولان وزارتخانه نیز صراحتاً گفته‌اند استفاده از «ظرفیت‌های بالفعل» یکی از رویکردهای آنها برای افزایش عرضه مسکن استیجاری است.
تعهد خراسان رضوی در طرح آشیان ۱۰۷۰ واحد تعیین شده، در حالی که در گزارشی از وضعیت اجرایی، ۱۹۲۰ واحد شناسایی، ۲۹۱ واحد در سامانه ثبت و فقط ۳۰ واحد آماده بهره‌برداری اعلام شده بود.
این داده‌ها یک نکته مهم را تأیید می‌کند: بخش بزرگی از برنامه فعلی الزاماً پروژه‌ای نیست که با عنوان «مسکن استیجاری» از ابتدا ساخته شده باشد؛ بلکه دولت در حال شناسایی و تبدیل ظرفیت‌های موجود به واحد اجاره حمایتی است.
این سیاست می‌تواند سرعت عرضه را بالا ببرد، اما از منظر اقتصاد کلان مسکن، لزوماً به معنی اضافه شدن همان تعداد واحد جدید به موجودی فیزیکی کشور نیست.
قرچک؛ بخشی از پروژه سبحان به مسکن استیجاری رسید
وضعیت تهران نیز نمونه مشابهی دارد.
در تیرماه ۱۴۰۵ معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرد بخشی از پروژه ۱۰۰۰ واحدی سبحان قرچک برای واگذاری به متقاضیان طرح آشیان آماده می‌شود.
گزارش‌های محلی و رسمی‌تر درباره همین پروژه نشان می‌دهد قرار بوده بخشی از واحدها میان متقاضیان نهضت ملی مسکن و طرح آشیان توزیع شوند و مرحله نخست مسکن استیجاری استان تهران مجموعاً ۱۵۰۰ واحد در تهران، قرچک و پرند را شامل شود.
این مثال دقیقاً محل اصلی بحث است.
اگر پروژه‌ای از قبل در قالب برنامه‌ای دیگر ساخته شده باشد و سپس بخشی از آن به طرح استیجاری اختصاص پیدا کند، تعداد واحدهای «آشیان» افزایش پیدا می‌کند؛ اما موجودی فیزیکی مسکن کشور به همان میزان افزایش جدیدی نداشته است.
آیا می‌توان گفت دولت فقط اسم پروژه‌ها را عوض کرده است؟
داده‌های فعلی چنین حکم کلی‌ای را تأیید نمی‌کنند.
برخی واحدهای آشیان واقعاً از پروژه‌ها و ظرفیت‌های قبلی تأمین می‌شوند؛ زائرشهر و سبحان قرچک نمونه‌های قابل استناد هستند. از سوی دیگر، مدل رسمی طرح از ابتدا شامل خرید، معاوضه و استفاده از دارایی‌های موجود نیز بوده و دولت هیچ‌گاه نگفته تمام ۱۰ هزار واحد باید ساختمان‌هایی کاملاً جدید باشند.
همزمان وزارت راه از برنامه‌ای جداگانه برای ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری با مشارکت انبوه‌سازان و توسعه‌گران سخن گفته است. اگر این بخش عملی شود، آن‌وقت بخشی از طرح مستقیماً به افزایش موجودی فیزیکی مسکن منجر خواهد شد.
بنابراین نقد دقیق‌تر این است که دولت باید شفاف کند از آمار اعلامی مسکن استیجاری، چه تعداد «ساخت جدید»، چه تعداد «خریداری‌شده»، چه تعداد «تهاتر شده» و چه تعداد از «پروژه‌های قبلی تغییر تخصیص یافته» هستند.
بدون این تفکیک، عددهایی مانند ۶ هزار یا ۱۰ هزار واحد می‌توانند تصویری بزرگ‌تر از افزایش واقعی عرضه ایجاد کنند.
ماجرای حذف متقاضیان نهضت ملی مسکن اردبیل
بخش دیگری از انتقادها به وضعیت نهضت ملی مسکن در اردبیل مربوط است.
گزارش‌های شهریور ۱۴۰۵ تأیید می‌کنند که برخی متقاضیان اردبیلی به دلیل ناتوانی در تکمیل آورده مالی از ادامه پروژه کنار گذاشته یا حذف شده‌اند و نسبت به وضعیت خود اعتراض داشته‌اند.
با این حال، در جست‌وجوی منابع قابل اتکا نتوانستم عدد دقیق «۲۲۰۰ متقاضی حذف‌شده»، پرداخت قبلی «۳۰۰ میلیون تومان» و مطالبه جدید «یک میلیارد تومان» را به‌طور مستقل تأیید کنم. بنابراین این ارقام تا زمانی که اداره کل راه و شهرسازی اردبیل یا اسناد رسمی پروژه منتشر شوند، بهتر است به‌عنوان ادعا یا گزارش متقاضیان مطرح شوند، نه آمار قطعی.
نکته قابل توجه اینکه وزارت راه در برنامه اولیه، سهم اردبیل از مسکن استیجاری را ۱۴۰ واحد تعیین کرده بود و در تیرماه نیز ثبت‌نام طرح آشیان در اردبیل آغاز شد.
مسکن استیجاری بد است یا مسئله جای دیگری است؟
اصل سیاست مسکن استیجاری لزوماً به معنای کنار گذاشتن سیاست مالکیت نیست.
در بسیاری از بازارهای مسکن، اجاره‌داری حرفه‌ای و مسکن استیجاری حمایتی ابزاری برای خانوارهایی است که فعلاً توان خرید مسکن ندارند. قراردادهای بلندمدت‌تر و اجاره پایین‌تر می‌تواند امنیت سکونتی مستأجر را افزایش دهد.
مسئله زمانی ایجاد می‌شود که دولت برای بالا بردن آمار یک برنامه، ظرفیت برنامه حمایتی دیگری را کاهش دهد یا متقاضیانی که سال‌ها برای مالکیت آورده پرداخت کرده‌اند بدون تعیین تکلیف روشن کنار گذاشته شوند.
همچنین گزاره اینکه «وزارت راه دیگر برنامه‌ای برای خانه‌دار شدن مردم ندارد» با داده‌های موجود سازگار نیست. وزارتخانه همزمان نهضت ملی مسکن را ادامه می‌دهد و در شهریور امسال ده‌ها هزار واحد نهضت ملی، مسکن مهر، خودمالکی و روستایی در برنامه افتتاح داشته است.
بحث اصلی بنابراین «مالکیت یا اجاره» نیست؛ بلکه شفافیت در منبع تأمین واحدها و حفظ حقوق متقاضیان قبلی است.
سؤال اصلی از وزارت راه؛ این ۱۰ هزار واحد دقیقاً از کجا آمده‌اند؟
طرح آشیان می‌تواند برای چند هزار زوج جوان یک حمایت واقعی ایجاد کند، به‌ویژه اگر اجاره‌بها پایین‌تر از بازار و مدت قرارداد چهار تا پنج سال باشد.
اما برای ارزیابی عملکرد دولت، صرف اعلام یک عدد کافی نیست.
اگر ۱۰ هزار واحد از ساختمان‌های از قبل ساخته‌شده، خانه‌های سازمانی، پروژه‌های نهضت ملی و مجموعه‌هایی مانند زائرشهر تأمین شوند، این سیاست می‌تواند عرضه اجاره حمایتی را افزایش دهد، ولی اثر آن بر افزایش کل موجودی مسکن کشور بسیار محدودتر خواهد بود.
در مقابل، اگر برنامه ۷۵ هزار واحدی جدید وارد مرحله ساخت واقعی شود، ماجرا تغییر خواهد کرد.
به همین دلیل مهم‌ترین مطالبه از وزارت راه باید انتشار یک جدول شفاف باشد که برای هر واحد مشخص کند ساخت جدید است، خریداری شده، تهاتر شده یا از طرح دیگری تغییر تخصیص یافته است.
تا آن زمان می‌توان با اطمینان گفت بخشی از طرح آشیان بر استفاده مجدد از ظرفیت پروژه‌های موجود تکیه دارد؛ اما هنوز نمی‌توان با استناد به داده‌های منتشرشده نتیجه گرفت که کل وعده ۱۰ هزار واحدی صرفاً «تغییر تابلو» و جابه‌جایی آماری پروژه‌های قدیمی است.