خانه اجارهای دولتی با ۶۵ درصد تخفیف؛ ثبتنام تهران از هفته دولت آغاز میشود؟
رضا فرهادزاده، مدیرکل دفتر طرحریزی و پایش طرحهای مسکن وزارت راه و شهرسازی، در تازهترین توضیحات خود اعلام کرده که ثبتنام طرح مسکن استیجاری تاکنون در ۱۵ شهر کشور انجام شده و حدود ۲۵۰۰ واحد نیز برای دو کلانشهر تهران و مشهد در دست تأمین است. بر اساس اعلام رسمی وزارت راه، احتمال دارد ثبتنام تهران از هفته دولت آغاز شود؛ هرچند زمان دقیق هنوز قطعی و بهصورت نهایی ابلاغ نشده است.
این نکته مهم است، زیرا در بعضی بازنشرها از «۱۵ استان» صحبت شده، اما تازهترین خبر رسمی وزارت راه صراحتاً از ۱۵ شهر نام میبرد. بنابراین تا اعلام جزئیات جدید، عدد رسمی قابل استناد همان ۱۵ شهر است.
تخفیف ۳۵ درصد نیست؛ دهک اول ۶۵ درصد کمتر از بازار میپردازد
یکی از مهمترین ابهامها در بازتاب خبر مربوط به نحوه محاسبه اجارهبهاست.
در برخی گزارشها چنین برداشت میشود که برای دهکهای یک و دو «۳۵ درصد تخفیف» در نظر گرفته شده، اما متن رسمی وزارت راه چیز دیگری میگوید: این خانوارها ۳۵ درصد اجارهبهای روز را پرداخت میکنند.
بنابراین میزان تخفیف واقعی به این شکل است:
| دهک درآمدی | سهم مستأجر از اجاره روز | تخفیف نسبت به بازار |
|---|---|---|
| دهک ۱ و ۲ | ۳۵٪ | ۶۵٪ |
| دهک ۳ و ۴ | ۴۵٪ | ۵۵٪ |
| دهک ۵ و ۶ | ۵۵٪ | ۴۵٪ |
همچنین عبارت «۳۵ درصد قیمت روز واحد مسکونی» دقیق نیست. مبنای اعلامشده اجارهبهای روز واحد است، نه قیمت خرید ملک.
برای مثال، اگر اجاره کارشناسی یا نرخ روز یک واحد بدون در نظر گرفتن تفاوت ودیعه و اجاره ماهانه، معادل ماهانه ۳۰ میلیون تومان باشد، زوج دهک اول یا دوم معادل ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، دهک سوم یا چهارم ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و دهک پنجم یا ششم ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از آن را میپردازد.
این مثال صرفاً برای توضیح فرمول است؛ رقم واقعی قرارداد هر واحد، شیوه تبدیل ودیعه و اجاره و جزئیات مالی پروژههای تهران باید در اطلاعیه رسمی ثبتنام مشخص شود.
چه کسانی میتوانند مسکن استیجاری دولتی بگیرند؟
طرح آشیان عمومی نیست و همه مستأجران امکان استفاده از آن را ندارند.
طبق ضوابط رسمی وزارت راه، متقاضیان باید زوج جوان باشند و بیش از پنج سال از ازدواج رسمی آنها نگذشته باشد. متقاضی، همسر و افراد تحت تکفل نیز نباید در پنج سال گذشته مالک مسکن یا زمین مسکونی بوده باشند. قرار گرفتن خانوار در دهکهای درآمدی یک تا شش، داشتن سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا و سبز بودن فرم «ج» نیز از شرایط اعلامشده است.
«فرم ج سبز» بهطور کلی به این معناست که متقاضی و همسر او سابقه استفاده از برخی حمایتهای دولتی بخش زمین و مسکن را نداشته باشند.
وزارت راه همچنین گفته اولویتبندی صرفاً بر مبنای سرعت ثبتنام نیست و عواملی مانند دهک درآمدی، تعداد فرزندان و میزان آسیبپذیری خانوار در انتخاب نهایی اثر دارند.
بنابراین باز شدن سامانه به معنای تخصیص قطعی واحد به هر فرد ثبتنامکننده نیست.
تا چند سال میتوان در خانه دولتی ماند؟
حداکثر دوره استفاده از مسکن استیجاری آشیان پنج سال تعیین شده است.
البته شرایط خانوار هر سال مجدداً بررسی میشود و ادامه استفاده از واحد منوط به حفظ شرایط احراز است. به بیان ساده، قرارداد پنجساله به معنای مصونیت کامل متقاضی از بررسیهای بعدی نیست؛ اگر شرایط خانوار تغییر کند، ادامه حضور میتواند تحت تأثیر قرار گیرد.
فلسفه این محدودیت نیز این است که واحدها برای همیشه در اختیار یک خانوار باقی نمانند و پس از چند سال بتوان آنها را به زوجهای جوان دیگری واگذار کرد.
ثبتنام تهران چه زمانی شروع میشود؟
این بخش هنوز قطعی نشده است.
فرهادزاده اعلام کرده پروژههایی در تهران از سوی اداره کل راه و شهرسازی استان پیگیری شده و بخشی از آنها در مراحل پایانی قرار دارند. وزارتخانه به دلیل تقاضای بالای تهران و مشهد در تلاش است تعداد واحدهای قابل عرضه را پیش از باز کردن ثبتنام افزایش دهد.
در تازهترین اعلام رسمی، هفته دولت بهعنوان زمان احتمالی شروع ثبتنام تهران مطرح شده است. بنابراین اعلام تاریخی دقیقتر از این، پیش از انتشار اطلاعیه وزارت راه قابل اتکا نیست.
متقاضیان نیز باید به این نکته توجه کنند که ثبتنام مراحل قبلی طرح از طریق سامانه جامع طرحهای حمایتی مسکن وزارت راه انجام شده است.
۲۵۰۰ خانه برای تهران است یا تهران و مشهد؟
عدد ۲۵۰۰ واحد نیز گاهی به شکل اشتباه بازنشر میشود.
طبق تازهترین اعلام وزارت راه، حدود ۲۵۰۰ واحد در مجموع برای تهران و مشهد تأمین خواهد شد، نه ۲۵۰۰ واحد برای هر شهر. هنوز سهم نهایی تهران از این عدد بهصورت عمومی اعلام نشده است.
این تفاوت برای متقاضیان تهران اهمیت زیادی دارد، زیرا حتی اگر بخش بزرگی از این ظرفیت به پایتخت اختصاص پیدا کند، تعداد واحدها در مقایسه با تقاضای بالقوه زوجهای مستأجر تهران محدود خواهد بود.
در نتیجه، طرح آشیان در مرحله نخست بیشتر یک سیاست حمایتی هدفمند است تا برنامهای که بتواند بهتنهایی کل بازار اجاره تهران را متحول کند.
دولت در نهایت چند خانه استیجاری میسازد؟
برنامه کلان وزارت راه، تأمین ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری ویژه زوجهای جوان تا سال ۱۴۰۷ است. این هدف در اسناد رسمی وزارتخانه نیز اعلام شده است.
شیوه تأمین این واحدها نیز فقط ساختوساز از صفر نیست. سیاست دولت شامل استفاده از ظرفیت زمین و املاک دولتی، خرید یا تأمین واحدهای آماده و سایر روشهای تأمین مسکن استیجاری است.
این مدل یک تفاوت بنیادی با نهضت ملی مسکن دارد: خانوار در پایان مالک واحد نمیشود، بلکه برای یک دوره مشخص از مسکنی با اجاره یارانهای استفاده میکند.
در عوض، آورده سنگین خرید ملک یا اقساط بلندمدت تسهیلات ساخت نیز در مرکز این طرح قرار ندارد.
اگر اجاره بازار بالا برود، اجاره آشیان هم بالا میرود؟
بله؛ دستکم براساس فرمول اعلامشده، اجاره واحدهای آشیان یک رقم ثابت چندساله نیست.
وقتی سهم خانوار درصدی از «اجارهبهای روز» تعیین شده، افزایش نرخ کارشناسی اجاره میتواند مبلغ پرداختی مستأجر را نیز بالا ببرد. مزیت طرح این است که خانوار همچنان فقط ۳۵، ۴۵ یا ۵۵ درصد نرخ روز را پرداخت میکند.
برای مثال اگر اجاره مبنای یک واحد از ۳۰ میلیون به ۴۰ میلیون تومان برسد، سهم دهک اول و دوم نیز از ۱۰.۵ میلیون به ۱۴ میلیون تومان افزایش پیدا میکند.
بنابراین این طرح خانوار را کاملاً از تورم اجاره جدا نمیکند؛ بلکه بخش بزرگی از هزینه را یارانه میدهد.
مهمترین ابهامهای طرح هنوز چیست؟
با وجود مشخص شدن چارچوب کلی، چند سؤال مهم درباره مرحله تهران هنوز پاسخ نهایی ندارد.
مهمترین آنها تعداد دقیق واحدهای تهران، مناطق قرارگیری پروژهها، متراژ واحدها، نحوه تعیین ودیعه، فرمول کارشناسی نرخ روز، مدت هر قرارداد سالانه و زمان دقیق تحویل است. وزارت راه گفته جزئیات نهایی ثبتنام پس از تصمیمگیری اعلام خواهد شد.
به همین دلیل، هر آگهی غیررسمی که اکنون از متقاضیان تهران درخواست پرداخت وجه یا ثبتنام خارج از سامانه رسمی کند، نباید معادل فراخوان وزارت راه تلقی شود.
طرح آشیان چقدر برای زوجهای جوان جذاب است؟
اگر واحدها واقعاً با ۳۵ تا ۵۵ درصد نرخ روز عرضه شوند، میزان حمایت قابلتوجه است.
برای دهکهای اول و دوم، دولت عملاً ۶۵ درصد فاصله با اجاره بازار را پوشش میدهد؛ رقمی که میتواند هزینه ماهانه مسکن را بهشدت کاهش دهد. اما محدود بودن ظرفیت واحدها به این معناست که رقابت برای دریافت آنها احتمالاً بالا خواهد بود.
در عین حال، این سیاست راهحل کامل بحران اجاره نیست. هدف ۷۵ هزار واحدی تا ۱۴۰۷ در مقیاس ملی میتواند برای دهها هزار خانواده اثر بزرگی داشته باشد، اما در بازار چندمیلیونی مستأجران، اثر اصلی آن مستقیم و حمایتی است، نه لزوماً کاهش سراسری اجارهبها. این جمعبندی یک استنباط از ظرفیت اعلامشده طرح در مقایسه با دامنه بازار اجاره است.
مهمترین خبر برای زوجهای جوان تهرانی اکنون این است که ثبتنام هنوز تاریخ قطعی ندارد، اما هفته دولت بهعنوان زمان احتمالی مطرح شده است. مهمتر از آن، دهکهای یک و دو قرار نیست «۳۵ درصد تخفیف» بگیرند؛ آنها تنها ۳۵ درصد اجاره روز را میپردازند و در عمل از تخفیفی معادل ۶۵ درصد برخوردار میشوند.