تحلیل بازار املاک در امارات: روندهای جدید، آمار و ارقام و پیش‌بینی آینده
بازار املاک امارات متحده عربی به‌عنوان یکی از پویاترین بازارهای جهان، سال‌هاست که سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جذب کرده است. این کشور با زیرساخت‌های مدرن، سیاست‌های بدون مالیات بر املاک و ثبات اقتصادی، بهشتی برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. با ورود به سال ۲۰۲۵، روندهای جدیدی در این بازار شکل گرفته که نشان‌دهنده تغییرات مهمی در شهرهای کلیدی مانند دبی، ابوظبی و رأس‌الخیمه است. در این مقاله، با تکیه بر آمار و ارقام، وضعیت کنونی بازار را تحلیل کرده و دلایلی ارائه می‌دهیم که چرا دبی و ابوظبی در حال اشباعند و رأس‌الخیمه به‌عنوان مقصدی نوظهور و سودآور، آینده‌ای روشن دارد.
وضعیت کنونی بازار املاک امارات
طبق گزارش‌های رسمی دپارتمان زمین دبی (DLD)، در سال ۲۰۲۴ بیش از ۱۸۰,۹۸۷ معامله ملکی در دبی ثبت شده که رشدی ۳۶.۵ درصدی نسبت به سال ۲۰۲۳ را نشان می‌دهد. ارزش کل این معاملات به ۴۵۱.۵ میلیارد درهم (۱۲۳ میلیارد دلار) رسیده است. در ابوظبی نیز، بر اساس داده‌های Deyaarتعداد معاملات ملکی در سال ۲۰۲۴ به ۱۴,۶۶۲ واحد رسیده که ۴ درصد بیشتر از سال قبل است و ارزش کل معاملات حدود ۶۴ میلیارد درهم بوده است. این ارقام نشان‌دهنده تقاضای بالای املاک در این دو شهر هستند، اما همزمان زنگ خطری که نشان از اشباع شدن بازار این دو شهر می‌دهد، به صدا درآمده است.
رأس‌الخیمه، در مقابل، با رشد تدریجی اما پایدار، در حال جلب توجه سرمایه گذاران است. گزارش Bayut نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۳، اجاره آپارتمان‌ها در این منطقه ۱۰.۵ درصد و ویلاها ۹.۳۷ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. همچنین، داده‌های Emirates.Estate حاکی از رشد ۲۰-۲۵ درصدی قیمت املاک در هشت ماه گذشته است که این روند تا سال ۲۰۲۷ می‌تواند به ۵۰ درصد برسد و دلیل آن هم توسعه پروژه‌های توریستی زیاد است. این تفاوت‌ها نشان‌دهنده پتانسیل متفاوت مناطق مختلف امارات است.
بازار املاک لوکس در آستانه تثبیت در دبی
دبی همیشه به‌عنوان قلب املاک لوکس امارات شناخته شده است. طبق گزارش Property Finder، در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۴، قیمت متوسط آپارتمان‌ها در دبی به ۱,۵۵۸ درهم (۴۲۴ دلار) به ازای هر فوت مربع و ویلاها به ۱,۳۳۲ درهم (۳۶۳ دلار) رسیده است. این قیمت‌ها نسبت به سال قبل ۲۰.۷ درصد رشد داشته‌اند. مناطق محبوب مثل Downtown Dubai،Palm Jumeirah و Dubai Marina همچنان تقاضای بالایی دارند اما عرضه نیز به همان اندازه افزایش یافته است.
پیش‌بینی می‌شود که در سال ۲۰۲۵ حدود ۴۱,۰۰۰ واحد مسکونی جدید و در سال ۲۰۲۶ حدود ۴۲,۰۰۰ واحد دیگر به بازار دبی اضافه شود. این میزان عرضه، ۸۰ درصد بیشتر از ۲۷,۰۰۰ واحد تحویلی در سال ۲۰۲۴ است. این حجم بالای عرضه می‌تواند تعادل را به بازار بازگرداند و حتی در برخی مناطق منجر به کاهش قیمت شود. به‌عنوان مثال، در مناطقی مثل Jumeirah Village Circle (JVC)، نرخ اجاره در سال ۲۰۲۴ تنها ۴ درصد رشد داشته که نشان‌دهنده کند شدن شتاب رشد است. این روند حاکی از آن است که دبی، با وجود جذابیت‌هایش، به نقطه‌ای نزدیک می‌شود که سودهای کلان و سریع جای خود را به بازده‌های پایدارتر و کمتر می‌دهند.
رشد محدود با عرضه بالا در ابوظبی
ابوظبی با تمرکز روی پروژه‌های لوکس و زیرساخت‌های دولتی، بازار متفاوتی دارد. گزارش CBRE نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۴، قیمت آپارتمان‌ها در ابوظبی ۱۱ درصد و ویلاها ۱۲ درصد افزایش یافته است. نرخ اشغال دفاتر تجاری به ۹۴ درصد رسیده که نشان‌دهنده تقاضای قوی است. اما عرضه نیز در حال افزایش است؛ در جزیره یاس و سعدیات، پروژه‌های جدید مسکونی با بیش از ۱۰,۰۰۰ واحد تا سال ۲۰۲۶ در حال برنامه‌ریزی هستند.
این افزایش عرضه، همراه با رشد اقتصادی متعادل‌تر نسبت به دبی، باعث شده که ابوظبی هم به سمت اشباع حرکت کند. به‌عنوان مثال، اجاره یک ویلای ۴ خوابه در سعدیات در سال ۲۰۲۴ به‌طور متوسط ۲۵۰,۰۰۰ درهم در سال است، اما رشد اجاره‌ها در مقایسه با سال‌های گذشته (که گاهی ۱۵-۲۰ درصد بود) کاهش یافته و به ۷-۸ درصد رسیده است. این آمار نشان می‌دهد که ابوظبی، هرچند همچنان سودآور است، اما دیگر نمی‌تواند بازده‌های استثنایی دهه گذشته را تکرار کند.
فرصت طلایی برای سرمایه‌گذاری در رأس‌الخیمه
در حالی که دبی و ابوظبی با مشکل عرضه بالا روبرو هستند، رأس‌الخیمه به‌عنوان ستاره نوظهور بازار املاک امارات، در حال درخشیدن است. این شهر با زمین محدود و تقاضای روبه‌رشد، شرایطی ایده‌آل برای سرمایه‌گذاری دارد. طبق داده‌های Bayutاجاره یک آپارتمان یک‌خوابه در منطقه Al Hamra Village در سال ۲۰۲۳ حدود ۳۷,۰۰۰ درهم بوده، در حالی که همین واحد در دبی بیش از ۸۰,۰۰۰ درهم هزینه دارد. بازده سرمایه‌گذاری (ROI) در جزیره المرجان به ۵.۷۵ درصد رسیده که از میانگین ۶ درصدی دبی در سال ۲۰۲۳ بالاتر است.
پروژه عظیم Wynn Resortکه اولین کازینوی اسلامی منطقه است، قرار شده در سال ۲۰۲۷ در جزیره المرجان افتتاح شود و نقطه عطفی برای رأس‌الخیمه خواهد بود. پیش‌بینی می‌شود این پروژه سالانه ۴ میلیون گردشگر جذب کند و تقاضا برای املاک را به‌شدت افزایش دهد. بر اساس تحلیل کارشناسان، تا سال ۲۰۲۷ حدود ۶۰,۰۰۰ واحد مسکونی در این منطقه مورد نیاز است، اما عرضه فعلی تنها ۲۰,۰۰۰ واحد است.
در حال حاضر، قیمت یک ویلای لوکس در مینا العرب یا المرجان از حدود ۲ میلیون درهم شروع می‌شود، در حالی که مشابه آن در دبی حداقل ۱۰ میلیون درهم است. پیش‌خرید پروژه‌ها با پرداخت اولیه ۲۰ درصد (مثلاً ۴۰۰,۰۰۰ درهم برای یک ویلای ۲ میلیون درهمی) و رشد ۲۰-۵۰ درصدی قیمت پس از تکمیل، سودهای کلان را شامل می‌شود. اجاره دادن هم یک گزینه سودآور است؛ یک واحد استودیو می‌تواند ماهانه ۱۰-۱۲,۰۰۰ درهم درآمد داشته باشد و بازگشت سرمایه را بین ۷ تا ۹ سال تضمین کند—به‌مراتب سریع‌تر از میانگین ۱۰ ساله در شهرهای دبی و ابوظبی.
نقش متخصصان در مشاوره املاک گنجینه
در این بازار روبه‌رشد، انتخاب مشاور معتبر و حرفه‌ای می‌تواند تفاوت بزرگی ایجاد کند. املاک گنجینه به‌عنوان یک مجموعه متخصص در املاک رأس‌الخیمه، نقشی کلیدی در راهنمایی سرمایه‌گذاران دارد. این شرکت با تمرکز بر پروژه‌های پیش‌فروش و اجاره‌ای در مناطق مختلف راس الخیمه مثل جزیره المرجان و مینا العرب، خدماتی از جمله تحلیل پروژه، مدیریت املاک و یافتن بهترین فرصت‌ها را ارائه می‌دهد. املاک گنجینه به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا با سرمایه‌گذاری هوشمندانه، از رشد سریع رأس‌الخیمه حداکثر سود را ببرند.
پیش‌بینی آینده بازار املاک امارات
طبق گزارش MarkNtel Advisorsبازار املاک امارات تا سال ۲۰۳۰ با نرخ رشد سالانه ۵.۱ درصد به ارزش ۵۲.۳۲ میلیارد دلار خواهد رسید. دبی و ابوظبی، با وجود اشباع نسبی رشد سالانه ۵-۱۰ درصدی را تجربه خواهند کرد اما رأس‌الخیمه با پروژه‌های گردشگری، عرضه محدود و قیمت‌های رقابتی، پتانسیل رشد سریع‌تری دارد. گزارش Statista پیش‌بینی می‌کند که حجم بازار املاک امارات تا سال ۲۰۲۸ به ۸۰۰ میلیارد دلار برسد و رأس‌الخیمه با جذب توریست‌ها و سرمایه‌گذاران، سهمی قابل‌توجه از این رشد را به خود اختصاص دهد.
تحلیلگران معتقدند که تا سال ۲۰۲۷، قیمت املاک در رأس‌الخیمه به‌طور متوسط ۵۰ درصد افزایش یابد و اجاره‌ها نیز با ورود گردشگران، سالانه ۱۰-۱۵ درصد رشد می‌کنند.
بازار املاک امارات در حال تحول است و همکاری با متخصصانی مثل املاک گنجینه می‌تواند این فرصت را به یک موفقیت تضمین‌شده تبدیل کند.