تعادل میان عرضه و تقاضا باید به بازار مسکن برگردد
اخیراً مسئولین وزارت راه و شهرسازی حل بحران بازار مسکن را فراتر از وظایف وزارت راه و شهرسازی معرفی و تابعی از تورم عمومی کشور تلقی کرده‌اند. این در حالی است که آمارهای رسمی، نشان می‌دهد، همواره تورم عمومی از تورم مسکن کمتر بوده و رشد نجومی قیمت مسکن را باید در عواملی دیگر جستجو کرد.
۲۵ مهرماه وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق‌مالواجرد در پاسخ به این پرسش که «آیا شما در دولت برنامه‌ای برای بازنگری روی نرخ یا سیاست بهتر برای تنظیم بازار اجاره مسکن دارید؟» گفت: اجاره‌بها موضوعی نیست که فقط به وزارت مسکن و شهرسازی ارتباط داشته باشد. موضوعات تورمی گریبان‌گیر کل دولت و ملت است.» نه‌تنها وزیر راه و شهرسازی، بلکه برخی از کارشناسان نیز علت اصلی جهش قیمت مسکن را تورم عمومی می‌دانند و حل این چالش را به ثبات اقتصاد کلان گره می‌زنند. نتیجه این رویکرد را می‌توان در نگاه و عملکرد مسئولان دهه ۹۰ به تأمین مسکن دید. در دهه ۹۰، مسئولین وقت با توجیه وجود تورم عمومی در کشور، از هرگونه مداخله فعالانه در بازار مسکن و افزایش ساخت‌وساز خودداری کردند. انباشت تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد و زور بازار مسکن به تأمین آن نمی‌رسد، نتیجه مستقیم همان نگاه و سیاست‌های انفعالی دولت در دهه ۹۰ است.
طبق آمار رسمی، ناترازی در بازار مسکن به ۷ میلیون خانه در بازار رسیده و از دیگرسو، قیمت مسکن در دهه ۹۰ ۱۲ بار جهش قیمتی پیدا کرده است. اما متأسفانه با روشن شدن تأثیرات منفی این رویکرد، همچنان مسئولین تراز اول حوزه مسکن، با پافشاری بر این تک گزاره برای حل بحران مسکن آدرس اشتباهی می‌دهند.
تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی است
داده‌های منتشرشده توسط بانک مرکزی و سازمان آمار ایران، نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم سالانه عمومی بیشتر است. بر اساس این داده‌ها در شهریور ماه ۱۴۰۳ نرخ تورم سالانه برای خانوارهای کشور به ۳۴.۲ درصد رسیده است. از سوی دیگر، تورم مسکن در همان بازه رشدی بالغ‌بر ۴۱.۷ درصد داشته است. این داده نشان می‌دهد، میزان تورم مسکن از تورم عمومی بیشتر است.
به بیان جزئی‌تر، بررسی این شاخص‌ها و داده‌ها نشان می‌دهد، رشد نرخ قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی‌کند. پیامی که بررسی‌های میان‌مدت نیز آن را تأیید می‌کند. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که چرا تورم مسکن به نسبت تورم عمومی بیشتر است؟ جواب خیلی ساده است. چون سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بالاست. محمد صالح شکوهی، عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت، در نشستی بانام «توسعه افقی شهرها» گفت: «طبق آمار منتشر شده، تورم زمین و مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی بوده و علت آن تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای است. متوسط جهش قیمتی سایر کالاها از سال ۹۵ تا ۱۴۰۰ سه و نیم برابر شده اما متوسط افزایش قیمت مسکن ۸ برابر است. در همین راستا تورم زمین چند برابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاست‌گذاری‌های ما نیست؟ زمین گران‌تر شده چون مساحت شهرها کمتر شده است. ما در این چند سال اخیر با افزایش ارزش زمین مواجهیم، که نتیجه مستقیم، بستن محدوده‌های شهری است. در سال ۹۰ سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن زیر ۶۰ درصد بود که اکنون به بالای ۷۰ درصد در تهران رسیده است.»
همچنین، به گفته ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم، سهم زمین در قیمت مسکن ۶۰ درصد است. پس می‌توان گفت، در وضعیتی که حداقل ۶۰ درصد هزینه تمام شده مسکن متعلق به زمین است، وجود تورم در زمین می‌تواند باعث جهش قیمتی در بازار مسکن باشد.
بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر از یک قاعده کلی به نام تناسب میان عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند. هرگاه در بازار اقتصادی تعادل میان عرضه و تقاضا برهم بخورد، به دلیل انباشت تقاضا، جهش قیمتی به وجود می‌آید. امری که متأسفانه در بازار مسکن کشور به وجود آمده است. عباس صوفی عضو کمیسیون عمران مجلس، اعلام کرد: «مطابق آماری که کارشناسان وزارت راه و شهرسازی ارائه کردند، ما حدود ۷میلیون واحد ناترازی در حوزه مسکن داریم.» بنابراین دولت چهاردهم برای حل بحران مسکن باید با بازنگری در رویکرد فعلی، به دنبال به تعادل رساندن عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشد. به عبارت بهتر راه‌حل دولت برای برون‌رفت از بحران بازار، افزایش عرضه و ساخت مسکن است.
