متقاضیان نهضت ملی مسکن تهران که آورده خود را متناسب با پیشرفت پروژه واریز نکرده‌اند، با یک تغییر مهم در نحوه تخصیص واحدها روبه‌رو شده‌اند. مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرده است متقاضیان کم‌مشارکت از پروژه‌های دارای پیشرفت فیزیکی بالا به پروژه‌های عقب‌تر منتقل می‌شوند تا منابع متقاضیان خوش‌حساب صرف انتظار برای دیگران نشود. فعلاً حذف از طرح در دستور کار نیست، اما اگر عدم مشارکت مالی ادامه پیدا کند، حذف متقاضی می‌تواند مرحله بعدی باشد. همزمان دولت در تلاش است برای هر واحد بین ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان منابع تکمیلی فراهم کند تا پروژه‌های نزدیک‌تر به تکمیل، پیش از موج جدید افزایش هزینه‌های ساخت به پایان برسند.

بررسی جزئیات اجرای طرح «آشیان» نشان می‌دهد دولت برای تأمین بخشی از مسکن استیجاری به سراغ واحدهای موجود، پروژه‌های قبلی، خانه‌های سازمانی و ظرفیت‌هایی مانند زائرشهر مشهد رفته است؛ موضوعی که این پرسش را ایجاد کرده که وعده ۱۰ هزار واحدی دولت تا چه اندازه به «افزایش واقعی موجودی مسکن» منجر می‌شود و چه میزان از آن حاصل جابه‌جایی واحدهای ساخته‌شده میان طرح‌های حمایتی است. در قرچک بخشی از پروژه ۱۰۰۰ واحدی سبحان برای آشیان آماده شده و در مشهد نیز ظرفیت بیش از هزار واحدی زائرشهر وارد برنامه استیجاری شده است. با این حال، داده‌های رسمی فعلاً برای اثبات این ادعا که تمام یا بخش عمده وعده ۱۰ هزار واحدی صرفاً با تغییر نام پروژه‌های نهضت ملی تأمین شده، کافی نیست.

جزئیات تازه طرح مسکن استیجاری دولت نشان می‌دهد خانوارهای دهک‌های یک تا شش قرار است واحدهای این طرح را با اجاره‌ای به‌مراتب پایین‌تر از نرخ کارشناسی روز دریافت کنند. بر اساس اعلام حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، اجاره‌بها برای دهک‌های یک و دو معادل ۳۵ درصد، دهک‌های سه و چهار ۴۵ درصد و دهک‌های پنج و شش ۵۵ درصد نرخ کارشناسی روز تعیین می‌شود و قراردادها پنج‌ساله خواهند بود. وزارت راه همزمان برنامه ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری تا سال ۱۴۰۷ را دنبال می‌کند؛ طرحی که زوج‌های جوان یکی از اصلی‌ترین گروه‌های هدف آن هستند.

بازار اجاره تجریش در مهر ۱۴۰۵ به یکی از گران‌ترین مقاطع خود رسیده است. تازه‌ترین فایل‌های پیشنهادی نشان می‌دهد برای یک آپارتمان ۱۴۵ متری سه‌خوابه، ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل مطالبه می‌شود و یک واحد نوساز ۱۸۰ متری نیز با ۱۰ میلیارد تومان ودیعه و ۴۵ میلیون تومان اجاره ماهانه به بازار آمده است. در فایل‌های کوچک‌تر نیز اجاره‌های ۱۰۰ تا ۱۱۵ میلیون تومانی به چشم می‌خورد؛ ارقامی که نشان می‌دهد بازار اجاره شمال تهران همچنان فاصله قابل‌توجهی با سایر مناطق پایتخت دارد. با این حال، یک نکته مهم نباید نادیده گرفته شود: این ارقام «قیمت‌های پیشنهادی فایل‌ها» هستند و الزاماً به معنای انعقاد قرارداد با همین مبالغ نیستند.

تازه‌ترین فایل‌های فروش مسکن در مرزداران تهران نشان می‌دهد فاصله قیمت واحدهای نوساز و قدیمی در این محله به‌شدت افزایش یافته است. در فایل‌های بررسی‌شده، یک آپارتمان ۱۱۸ متری نوساز با قیمت ۶۷ میلیارد تومان عرضه شده؛ یعنی هر مترمربع حدود ۵۶۸ میلیون تومان. در سوی دیگر، یک واحد ۱۴۵ متری ساخت ۱۳۸۹ با قیمت کل ۴۳ میلیارد تومان، متری حدود ۲۹۷ میلیون تومان قیمت خورده است. این اختلاف بیش از ۲۷۰ میلیون تومانی در قیمت هر متر نشان می‌دهد سن بنا، کیفیت ساختمان، امکانات، موقعیت داخل محله و نوع پروژه در مرزداران امروز تقریباً به اندازه متراژ در تعیین قیمت اثرگذار شده‌اند.

بازار مسکن مرزداران در مهر ۱۴۰۵ با فاصله قیمتی قابل توجه میان آپارتمان‌های قدیمی و واحدهای نوساز روبه‌روست. بررسی فایل‌های پیشنهادی نشان می‌دهد در نمونه‌های مورد بررسی، قیمت هر متر آپارتمان از حدود ۲۹۷ میلیون تومان برای یک واحد ۱۷ ساله تا نزدیک ۵۶۸ میلیون تومان برای آپارتمان نوساز افزایش پیدا می‌کند. در یک فایل ۱۷۰ متری نیز مالک رقم ۹۱ میلیارد تومان، معادل متری بیش از ۵۳۵ میلیون تومان، درخواست کرده است. با این حال یک نکته در تحلیل بازار مرزداران اهمیت ویژه دارد: این اعداد قیمت پیشنهادی فروشندگان هستند، نه الزاماً قیمت قطعی معاملات؛ ضمن اینکه داده‌های تازه از کل تهران همچنان از رکود معاملاتی همزمان با رشد قیمت‌های پیشنهادی و هزینه ساخت حکایت دارند.

قیمت مسکن در نارمک تهران در مهر ۱۴۰۵ فاصله‌ای چشمگیر میان واحدهای قدیمی و نوساز پیدا کرده است. تازه‌ترین فایل‌های بازار نشان می‌دهد یک آپارتمان ۱۲۵ متری نوساز با قیمت ۵۹ میلیارد تومان، یعنی متری حدود ۴۷۲ میلیون تومان، برای فروش گذاشته شده؛ در حالی که یک واحد ۱۰۰ متری سال ۱۳۹۶ با قیمت ۲۰ میلیارد تومان، متری حدود ۲۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. بررسی فایل‌های روز نارمک نیز این شکاف را تأیید می‌کند؛ به‌طوری‌که قیمت پیشنهادی واحدهای این محله از حدود متری ۱۶۰ میلیون تومان برای بعضی ساختمان‌های قدیمی تا نزدیک متری ۴۷۷ میلیون تومان برای نوسازهای ممتاز متغیر است. این اختلاف گسترده نشان می‌دهد دیگر نمی‌توان برای نارمک یک «قیمت متری واحد» تعیین کرد.

بازار اجاره جنت‌آباد در مهر ۱۴۰۵ با فایل‌هایی روبه‌روست که نشان می‌دهد تأمین مسکن در یکی از پرتقاضاترین محله‌های غرب تهران به سرمایه اولیه سنگینی نیاز دارد. تازه‌ترین فایل‌ها از رهن کامل ۵ میلیارد تومانی یک آپارتمان ۱۵۰ متری در جنت‌آباد جنوبی تا ودیعه ۳ میلیارد تومانی همراه با اجاره ماهانه ۳۹ میلیون تومان برای یک واحد ۱۰۵ متری نوساز در جنت‌آباد مرکزی متغیر است. در جنت‌آباد شمالی نیز برای رهن کامل یک واحد ۹۰ متری حدود یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان مطالبه می‌شود. مقایسه این ارقام با فایل‌های تیرماه نشان می‌دهد ترکیب ودیعه و اجاره در این محله طی ماه‌های اخیر به سمت ارقام سنگین‌تر حرکت کرده است.

تازه‌ترین فایل‌های فروش مسکن در پونک نشان می‌دهد فاصله قیمت آپارتمان‌های این محله به شکل قابل‌توجهی افزایش یافته است. در نمونه‌های بررسی‌شده، یک آپارتمان ۷۴ متری قدیمی‌تر با قیمت ۱۸ میلیارد تومان عرضه شده، در حالی که قیمت یک واحد نوساز ۱۸۵ متری به ۱۳۰ میلیارد تومان رسیده است. محاسبه قیمت متری نشان می‌دهد دامنه فایل‌های مورد بررسی از حدود ۲۴۳ میلیون تا بیش از ۷۰۲ میلیون تومان برای هر مترمربع متغیر است؛ اختلافی که نقش سن بنا، موقعیت دقیق ملک، کیفیت ساخت و امکانات ساختمان را در بازار پونک بیش از پیش برجسته می‌کند. برای مقایسه، داده‌های عمومی بازار تهران در ابتدای مهر میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع را حدود ۲۸۱ میلیون تومان نشان می‌دهد.

نخستین مرحله تحویل واحدهای مسکن استیجاری استان تهران قرار است از آبان ۱۴۰۵ آغاز شود؛ طرحی که برای آن حدود ۱۵۰۰ واحد مسکونی در تهران و شهرهای اقماری تأمین شده است. رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، می‌گوید تعداد متقاضیان تأییدشده فعلاً کمتر از ظرفیت واحدهای موجود است و از نظر تأمین مسکن مشکلی وجود ندارد. با این حال، یک چالش جدی پیش روی طرح قرار گرفته است: بخش بزرگی از متقاضیان خواهان سکونت در خود شهر تهران هستند، در حالی که بخش قابل توجهی از واحدهای آماده در شهرهایی مانند قرچک قرار دارد. در شهر تهران نیز مناطق ۱۵ و ۱۸ برای اجرای طرح در نظر گرفته شده‌اند. این اتفاق در شرایطی رخ می‌دهد که آخرین آمارهای منتشرشده، همچنان از فشار قابل توجه اجاره‌بها بر خانوارها حکایت دارد.