بازار مسکن تهران در مهرماه ۱۴۰۵ با پدیده‌ای عجیب روبه‌رو شده است؛ ودیعه برخی آپارتمان‌های لوکس پایتخت حالا از قیمت خرید خانه در محله‌های دیگر بیشتر شده است. بررسی آگهی‌های رهن و اجاره نشان می‌دهد برای یک آپارتمان ۳۰۰ متری در پاسداران، ودیعه ۱۸ میلیارد تومانی درخواست شده؛ در حالی که یک واحد ۵۰ متری در جنت‌آباد شمالی با قیمت ۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده است. این اختلاف چشمگیر، پرسش مهمی را درباره آینده بازار اجاره تهران ایجاد کرده است: چرا پولی که می‌تواند سرمایه خرید خانه باشد، برای سکونت موقت در برخی محله‌ها مطالبه می‌شود؟

قیمت مسکن در پرند امروز شنبه ۱۸ مهر ۱۴۰۵ از اختلاف قابل‌توجه نرخ آپارتمان در فازهای مختلف این شهر حکایت دارد. بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد قیمت یک آپارتمان ۱۱۵ متری در فاز یک پرند به ۱۰ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که یک واحد ۸۰ متری در فاز پنج با قیمت سه میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شود. به این ترتیب، قیمت هر مترمربع آپارتمان در نمونه‌های بررسی‌شده از ۴۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۹۰ میلیون تومان متغیر است. افزایش هزینه خرید خانه در تهران، دسترسی پرند به مترو و تفاوت امکانات شهری، این منطقه را به یکی از گزینه‌های مهم متقاضیان سکونت در حومه پایتخت تبدیل کرده است. اما آیا خرید خانه در پرند همچنان مقرون‌به‌صرفه است و کدام فاز برای سرمایه‌گذاری شرایط مناسب‌تری دارد؟

قیمت خرید آپارتمان در میرداماد تهران به ارقام چشمگیری رسیده است؛ به‌طوری‌که تازه‌ترین فایل‌های فروش در این محله نشان می‌دهد یک واحد نوساز ۱۷۰ متری با قیمت ۱۳۶ میلیارد تومان عرضه شده و قیمت هر مترمربع آن به ۸۰۰ میلیون تومان می‌رسد. در سوی دیگر بازار، برای خرید یک آپارتمان ۱۰۵ متری با عمر بنای بیشتر نیز باید دست‌کم ۴۳ میلیارد تومان بودجه در نظر گرفت. بررسی قیمت مسکن در میرداماد در مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد فاصله قابل‌توجهی میان قیمت واحدهای نوساز و ساختمان‌های قدیمی‌تر شکل گرفته و خرید خانه در این محله برای بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی دشوارتر شده است.

بازار مسکن پردیس در مهر ۱۴۰۵ دیگر تصویر یک شهر ارزان‌قیمت برای جاماندگان از خرید خانه در تهران را ندارد. تازه‌ترین فایل‌های فروش نشان می‌دهد یک واحد ۱۵۱ متری نوساز در فاز یک با قیمت ۳۷ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، معادل متری ۲۵۰ میلیون تومان، عرضه شده و در فازهای دو و سه نیز فایل‌هایی با نرخ متری بیش از ۱۵۰ میلیون تومان دیده می‌شود. با این حال بررسی گسترده‌تر آگهی‌ها نشان می‌دهد این ارقام نماینده تمام بازار پردیس نیستند و شکاف بسیار بزرگی میان فازهای قدیمی، واحدهای شخصی‌ساز و پروژه‌های مسکن مهر وجود دارد. هم‌زمان رشد دوباره دلار و انتظار برای پروژه ریلی تهران–پردیس، انتظارات قیمتی را بالا نگه داشته است.

بازار مسکن مناطق گران‌قیمت تهران در میانه مهر ۱۴۰۵ همچنان با فایل‌هایی روبه‌روست که ارزش آنها از مرز ۱۰۰ میلیارد تومان عبور می‌کند. تازه‌ترین بررسی آگهی‌های مناطق یک و سه نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ با سن بنای ۱۰ تا ۲۵ سال در نمونه مورد بررسی به حدود ۴۹۷ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. بر این مبنا، خرید یک واحد ۱۵۰ متری بیش از ۷۴ میلیارد و ۵۵۰ میلیون تومان سرمایه می‌خواهد؛ در فرمانیه نیز یک واحد ۱۹۶ متری با قیمت متری ۸۰۰ میلیون تومان، مجموعاً ۱۵۶ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان آگهی شده است. با این حال، این ارقام نرخ پیشنهادی فروشندگان هستند و نباید آنها را معادل قیمت قطعی معاملات دانست.

بازار اجاره یوسف‌آباد در نیمه مهر ۱۴۰۵ با فایل‌هایی روبه‌رو شده که فاصله زیادی با توان مالی بخش بزرگی از مستأجران دارد. تازه‌ترین فایل‌های این محله از رهن کامل ۹ میلیارد تومانی برای یک آپارتمان ۱۳۰ متری تا ۲ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۶۰ میلیون تومان اجاره برای یک واحد ۱۵۰ متری نوساز را نشان می‌دهد. بررسی بازار تهران نیز حکایت از تغییر ترکیب قراردادها به سمت ودیعه‌های سنگین‌تر دارد؛ اتفاقی که باعث شده حتی در فصل پاییز و خارج از اوج سنتی جابه‌جایی‌ها، فشار هزینه مسکن در محله‌های پرتقاضای منطقه ۶ کاهش محسوسی نداشته باشد.

بازار اجاره پونک در مهر ۱۴۰۵ به محدوده‌ای رسیده که حتی برای یک آپارتمان متوسط نیز چند میلیارد تومان نقدینگی لازم است. تازه‌ترین فایل‌های بازار نشان می‌دهد یک واحد ۱۵۰ متری سه‌خوابه با ۵ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده و برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه نیز ۳ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۴۰ میلیون تومان اجاره درخواست می‌شود. محاسبه رهن کامل معادل نشان می‌دهد هزینه این فایل ۱۰۰ متری به حدود ۴ میلیارد و ۳۳۰ میلیون تومان می‌رسد. داده‌های تازه بازار نیز نشان می‌دهد واحدهای نوساز پونک با اجاره معادل ماهانه حدود متری ۱.۳ میلیون تومان در میان گران‌ترین فایل‌های غرب تهران قرار گرفته‌اند.

بازار اجاره سعادت‌آباد در مهر ۱۴۰۵ به یکی از گران‌ترین مقاطع خود رسیده است؛ بررسی تازه فایل‌های ملکی نشان می‌دهد برای برخی واحدهای معمولی ۱۱۵ تا ۱۴۵ متری باید چند میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کرد، در حالی که رهن کامل یک آپارتمان نوساز ۲۳۵ متری تا ۳۵ میلیارد تومان قیمت خورده است. سرچ زنده آگهی‌های منطقه نیز وجود فایل‌های چندده‌میلیاردی را تأیید می‌کند. با تبدیل رهن به اجاره بر مبنای عرف فعلی بازار، هزینه معادل سکونت در برخی واحدهای فوق‌لوکس سعادت‌آباد حتی از ماهانه یک میلیارد تومان عبور می‌کند؛ عددی که شکاف بازار اجاره لوکس غرب تهران با بخش مصرفی پایتخت را به‌خوبی نشان می‌دهد.

بازار اجاره پرند در مهر ۱۴۰۵ دیگر تصویر یک حومه کاملاً ارزان را ندارد. در تازه‌ترین فایل‌های بررسی‌شده، یک واحد ۱۲۵ متری در فاز یک با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده و برای یک آپارتمان ۱۳۵ متری نوساز در فاز سه، ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۲۴ میلیون تومان اجاره مطالبه می‌شود. با این حال، داده‌های گسترده‌تر آگهی‌های دو هفته اخیر یک نکته مهم را نشان می‌دهد: کل بازار پرند به اندازه این فایل‌های گران نیست و فازهای صفر و یک همچنان بالاترین سطح اجاره را دارند، در حالی که فازهای پنج و شش به‌مراتب ارزان‌ترند. بنابراین افزایش هزینه اجاره واقعی است، اما فایل‌های چندمیلیاردی را نباید متوسط کل شهر تلقی کرد.

دولت مدل تازه‌ای برای سرعت‌بخشیدن به پروژه‌های نهضت ملی مسکن در پیش گرفته است؛ مدلی که در آن دهک‌های یک تا چهار تا سقف ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات قرض‌الحسنه دریافت می‌کنند، اما متقاضیان دهک‌های بالاتر در صورت تأمین نکردن آورده ممکن است امکان ادامه حضور در پروژه را از دست بدهند. همزمان، حدود ۸۵۰ هزار واحد مسکن حمایتی در سراسر کشور در حال ساخت است و وزارت راه تأکید دارد پروژه‌هایی که متقاضیان آنها به تعهدات مالی خود عمل می‌کنند، نباید به دلیل کمبود آورده سایر افراد متوقف شوند.