هزینه ساخت‌وساز مسکن در تهران وارد محدوده‌ای شده که می‌تواند بسیاری از پروژه‌های مشارکتی، پیمانکاری و پیش‌فروش‌شده را با بحران مالی روبه‌رو کند. رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران، هزینه اجرای هر مترمربع پروژه مسکونی را بین ۴۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برآورد کرده است؛ رقمی که برای یک واحد ۱۰۰ متری، بدون احتساب قیمت زمین، می‌تواند هزینه‌ای چهار تا ۱۲ میلیارد تومانی ایجاد کند. بااین‌حال، ادعای افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی هزینه ساخت، یک برآورد صنفی است و باید از شاخص‌های رسمی مصالح و تعرفه‌های نظام مهندسی تفکیک شود.

بازار مسکن تهران در تیر ۱۴۰۵ میان دو نیروی متضاد گرفتار شده است؛ فروشندگان همچنان تحت تأثیر تورم و نرخ ارز قیمت‌های بالایی مطالبه می‌کنند، اما ضعف قدرت خرید اجازه رونق معاملات را نمی‌دهد. برخی کارشناسان از احتمال رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت تا پایان سال سخن می‌گویند، ولی تازه‌ترین داده‌ها نشان می‌دهد این عدد یک سناریوی مشروط است و نمی‌توان آن را پیش‌بینی قطعی بازار دانست.

تازه‌ترین فایل‌های اجاره در ونک نشان می‌دهد برای رهن کامل یک آپارتمان نوساز ۱۱۵ متری تا شش میلیارد تومان مطالبه می‌شود؛ رقمی بیش از ۱۶ برابر سقف وام ودیعه مسکن در تهران. بااین‌حال، اعداد منتشرشده قیمت پیشنهادی مالکان در آگهی‌ها هستند و نباید بدون مشاهده قراردادهای قطعی، آنها را میانگین اجاره‌بهای محله ونک تلقی کرد.

تازه‌ترین فایل‌های فروش مسکن در سعادت‌آباد از فاصله‌ای کم‌سابقه میان قیمت واحدهای قدیمی و آپارتمان‌های نوساز حکایت دارند. در چهار آگهی منتشرشده، قیمت کل واحدها از ۵۵ میلیارد تا ۱۱۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان متغیر است و نرخ پیشنهادی هر مترمربع از حدود ۳۷۹ میلیون تا ۸۷۶ میلیون تومان می‌رسد. بااین‌حال، این ارقام «قیمت آگهی» هستند و نباید آنها را متوسط قطعی معاملات سعادت‌آباد دانست؛ به‌ویژه آنکه مشخصاتی مانند خیابان دقیق، طبقه، تعداد پارکینگ، برند سازنده، امکانات مشاع و کیفیت متریال در گزارش اولیه ذکر نشده است.

بازار اجاره نیاوران در تیر ۱۴۰۵ با فایل‌هایی از ودیعه ۲ میلیارد تومانی تا رهن کامل ۱۶ میلیارد تومان روبه‌روست. بررسی آگهی‌های روز نشان می‌دهد متراژ، نوساز بودن و امکاناتی مانند لابی، سالن ورزش، استخر، تعداد پارکینگ و چشم‌انداز، فاصله بزرگی میان قیمت واحدهای یک محله ایجاد کرده‌اند. بااین‌حال، نرخ‌های درج‌شده در آگهی‌ها الزاماً قیمت نهایی قرارداد نیستند و کارشناسان وزارت راه می‌گویند قراردادهای قطعی معمولاً پایین‌تر از ارقام پیشنهادی منعقد می‌شوند.

بازار مصالح ساختمانی ایران در پایان خرداد ۱۴۰۵ وارد وضعیتی متناقض شده است: ظرفیت اسمی تولید سیمان، فولاد و بسیاری از نهاده‌های اصلی برای پاسخ‌گویی به نیاز داخلی وجود دارد، اما محدودیت برق و گاز، افزایش هزینه حمل‌ونقل، نوسان ارز و رکود ساخت‌وساز اجازه نمی‌دهد این ظرفیت به عرضه پایدار تبدیل شود.

بازار اجاره جنت‌آباد در تیرماه ۱۴۰۵ با فایل‌هایی روبه‌روست که برای واحدهای معمولی دوخوابه، ودیعه‌هایی بین یک تا دو میلیارد تومان و اجاره‌های ماهانه ۳۰ تا ۶۰ میلیون تومانی مطالبه می‌کنند. در یکی از گران‌ترین نمونه‌های بررسی‌شده، یک آپارتمان ۱۱۱ متری نوساز در جنت‌آباد جنوبی با دو میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است؛ رقمی که با تبدیل عرفی رهن و اجاره، معادل حدود چهار میلیارد تومان رهن کامل می‌شود.

بازار مسکن تهران پس از جهش کم‌سابقه قیمت‌های پیشنهادی در ابتدای سال ۱۴۰۵ وارد مرحله‌ای از رکود عمیق شده است. برخی فروشندگان نیازمند نقدینگی قیمت فایل‌های خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند، اما فاصله شدید میان قدرت خرید خانوار و قیمت آپارتمان اجازه نداده معاملات رونق بگیرد. در عین حال، ادعای رشد ۸۰ درصدی قیمت مسکن هنوز با آمار رسمی معاملات تأیید نشده و بیشتر به تغییر قیمت‌های اعلامی در فایل‌های فروش مربوط است.

آیا توافق سیاسی می‌تواند قیمت آپارتمان را کاهش دهد یا بازار مسکن حتی پس از افت دلار نیز در برابر ارزان‌شدن مقاومت خواهد کرد؟ بررسی شرایط بازار نشان می‌دهد سناریوی محتمل پس از یک توافق پایدار، نه «سقوط قیمت مسکن»، بلکه کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، افت انتظارات تورمی و بازگشت تدریجی معاملات مصرفی است. در مقابل، ادامه بلاتکلیفی یا تشدید تنش‌ها می‌تواند بازار را با ترکیبی از افزایش قیمت اسمی، کاهش معامله و عقب‌نشینی سازندگان روبه‌رو کند.

بازار مسکن ایران دوباره در نقطه‌ای ایستاده که بیش از آنکه از عرضه و تقاضای واقعی فرمان بگیرد، به سیاست، انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصادی چشم دوخته است. پرسش اصلی خریداران و فروشندگان این است: اگر توافقی جامع میان ایران و آمریکا شکل بگیرد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد؟ یا اگر تنش‌ها ادامه پیدا کند، خانه دوباره گران‌تر می‌شود؟ هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، معتقد است حتی در سناریوی توافق نیز کاهش شدید قیمت مسکن بعید است؛ اما ممکن است سرعت رشد قیمت‌ها کم شود، معاملات مصرفی جان بگیرد و رونق ساخت‌وساز با تأخیر از راه برسد.