بازار مسکن ایران در آبان‌ماه ۱۴۰۵ با هشدار تازه‌ای درباره قیمت‌گذاری غیرواقعی خانه‌ها روبه‌رو شده است. مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، با اعلام اینکه سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در برخی شرایط به بیش از ۷۰ درصد می‌رسد، نسبت به گسترش قیمت‌سازی در آگهی‌های ملکی، نبود شفافیت آماری و تداوم رکود تورمی هشدار داده است. به گفته او، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان لزوماً نشان‌دهنده ارزش واقعی ملک یا نرخ معاملات قطعی نیستند؛ موضوعی که می‌تواند انتظارات تورمی را تشدید کرده و فاصله میان قدرت خرید خانوارها و قیمت خانه را افزایش دهد.

پیشنهاد تازه‌ای برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد مطرح شده که در صورت تصویب و اجرا، می‌تواند شیوه پرداخت اجاره‌بها را تغییر دهد. براساس این پیشنهاد، خانوارهای مشمول به‌جای دو سال سکونت رایگان، برای مدت پنج سال در واحدهای مسکونی با اجاره منصفانه زندگی می‌کنند و مبالغ اجاره پرداختی آنان در صندوقی ذخیره می‌شود تا در پایان دوره به خانوار بازگردد. محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، این الگو را در چارچوب برنامه «نردبان مسکن» و با هدف حمایت از دهک‌های اول و دوم درآمدی و خانوارهای جدید تشریح کرده است. بااین‌حال، پرسش مهم این است که آیا مستأجران واقعاً تمام پول اجاره خود را دریافت خواهند کرد و ارزش این مبالغ پس از پنج سال تورم چقدر خواهد بود؟

قیمت مسکن در تهران به مرحله‌ای رسیده که خرید خانه برای بسیاری از خانوارها به جست‌وجوی آپارتمان‌های کوچک و قدیمی در مناطق جنوبی و غربی پایتخت محدود شده است. بررسی فایل‌های فروش در مهرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد با بودجه‌ای بین ۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تا ۵ میلیارد تومان هنوز گزینه‌هایی در محله‌هایی مانند یافت‌آباد، شهرک ابوذر، تهرانسر و نواب وجود دارد. بااین‌حال، اختلاف قیمت میان شمال و جنوب تهران، افزایش هزینه ساخت‌وساز و کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار مسکن را در شرایط پیچیده‌ای قرار داده است. اکنون پرسش اصلی خریداران این است که کدام محله تهران با بودجه محدود، انتخاب مناسب‌تری خواهد بود؟

قیمت مسکن در افسریه تهران در روزهای پایانی مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد فاصله قابل توجهی میان آپارتمان‌های چندساله و واحدهای نوساز این محله ایجاد شده است. بر اساس تازه‌ترین آگهی‌های فروش، یک آپارتمان ۶۴ متری در افسریه جنوبی با قیمت ۸ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان عرضه می‌شود، در حالی که قیمت یک واحد ۱۴۵ متری در افسریه شمالی به ۲۸ میلیارد تومان رسیده است. بررسی این فایل‌ها نشان می‌دهد نرخ پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در نمونه‌های مورد بررسی از ۱۲۸ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان تا بیش از ۱۹۳ میلیون تومان متغیر است. در همین حال، داده‌های گسترده‌تر آگهی‌ها نیز از اختلاف قیمت میان افسریه شمالی و جنوبی حکایت دارد. اکنون پرسش اصلی خریداران این است که با بودجه ۸ تا ۲۸ میلیارد تومان، کدام بخش افسریه انتخاب مناسب‌تری برای سکونت یا سرمایه‌گذاری است؟

شهرداری تهران از برنامه جدیدی برای تغییر شرایط بازار مسکن پایتخت خبر داده است؛ طرحی که بر اساس اظهارات علیرضا زاکانی، ظرفیت ساخت ۲۵۶ هزار واحد مسکونی در ۲۱۱ محدوده شهری را دارد و قرار است امکان اجاره خانه برای دوره‌های سه تا پنج‌ساله با افزایش اجاره‌بهای کمتر از نرخ تورم را فراهم کند. شهردار تهران همچنین از فروش مسکن با قیمت کارشناسی، مشارکت خیرین در ساخت خانه‌های اجتماعی و نوسازی محلات فرسوده سخن گفته است. اما پرسش اصلی این است که این طرح چه زمانی اجرایی می‌شود، چه کسانی مشمول آن خواهند شد و آیا ورود شهرداری به ساخت‌وساز می‌تواند قیمت خانه و اجاره‌بها را کاهش دهد؟

بازار اجاره مسکن در زعفرانیه تهران در مهرماه ۱۴۰۵ با ارقام قابل‌توجهی روبه‌رو شده است؛ به‌طوری‌که برای اجاره یک آپارتمان ۱۵۰ متری سه‌خوابه، علاوه بر ودیعه ۳ میلیارد تومانی، پرداخت ماهانه ۲۰۰ میلیون تومان اجاره درخواست می‌شود. در همین محله، رهن کامل یک واحد ۱۲۵ متری به ۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و حتی اجاره یک آپارتمان ۸۵ متری نیز به یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان اجاره نیاز دارد. این قیمت‌ها در شرایطی اعلام می‌شوند که بازار مسکن تهران با کاهش توان خرید و احتیاط مستأجران مواجه است. حالا پرسش اصلی این است که چرا اجاره خانه در زعفرانیه تا این اندازه گران شده و آیا احتمال کاهش اجاره‌بها در ماه‌های آینده وجود دارد؟

قیمت اجاره آپارتمان در نارمک تهران به ارقامی رسیده که تأمین مسکن در این محله پرطرفدار شرق پایتخت را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده است. بررسی تازه‌ترین فایل‌های بازار رهن و اجاره نشان می‌دهد یک آپارتمان ۱۰۰ متری نوسازتر با ودیعه ۳ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان عرضه شده است. در مقابل، برای اجاره یک واحد ۱۲۰ متری سه‌خوابه، مستأجر باید ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۶۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند. این اختلاف قابل‌توجه نشان می‌دهد که سن بنا، متراژ، امکانات و به‌ویژه ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه، نقش تعیین‌کننده‌ای در هزینه سکونت در نارمک دارند.

دولت از پیشرفت تازه در اجرای طرح واگذاری زمین به خانوارهای پرجمعیت خبر داده است. علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، اعلام کرد تاکنون برای ۱۶۳ هزار و ۶۵۲ خانوار مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت زمین تأمین شده و قرارداد واگذاری و تحویل زمین به ۸۳ هزار و ۷۶۳ خانوار نیز انجام گرفته است. هم‌زمان، دولت هدف افزایش تعداد خانوارهای بهره‌مند از زمین به ۲۰۰ هزار مورد تا پایان سال ۱۴۰۵ را دنبال می‌کند. بااین‌حال، تأخیر در تأمین منابع مالی، افزایش هزینه ساخت‌وساز و مشکلات آماده‌سازی زمین، از مهم‌ترین موانع اجرای کامل طرح‌های مسکن حمایتی به شمار می‌روند.

بازار مسکن ایران با دو چالش جدی روبه‌رو شده است؛ از یک‌سو موانع اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، یکی از مسیرهای تأمین مسکن جوانان را با مشکلات فراوان مواجه کرده و از سوی دیگر، گسترش ایده ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری نگرانی‌هایی درباره کیفیت زندگی خانوارها به وجود آورده است. سمانه محرمی‌نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، با انتقاد از اجرا نشدن کامل سازوکارهای پیش‌فروش مسکن و نبود حساب‌های امانی، هشدار داده است که واحدهای بسیار کوچک ممکن است به جای تأمین مسکن مناسب خانواده‌ها، زندگی مجردی را تقویت کنند. این اظهارات که روز یکشنبه ۲۶ مهر ۱۴۰۵ منتشر شده، بار دیگر بحث امنیت سرمایه خریداران و آینده سیاست‌های مسکن را مطرح کرده است.

قیمت مسکن در جنت‌آباد تهران به سطوح قابل توجهی رسیده و خرید یک آپارتمان میان‌متراژ در این محله پرطرفدار غرب پایتخت به سرمایه‌ای چند ده میلیارد تومانی نیاز دارد. بررسی تازه‌ترین فایل‌های فروش در مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد یک آپارتمان ۱۰۰ متری در جنت‌آباد شمالی با قیمت ۳۵ میلیارد تومان آگهی شده، در حالی که قیمت پیشنهادی واحدی ۱۳۴ متری در جنت‌آباد مرکزی به ۵۷ میلیارد و ۶۲۰ میلیون تومان رسیده است. اختلاف قیمت هر مترمربع در نمونه‌های بررسی‌شده از ۱۱۰ میلیون تومان فراتر می‌رود؛ موضوعی که نشان می‌دهد موقعیت محله، سن ساختمان و امکانات ملک تا چه اندازه در تعیین قیمت آپارتمان تأثیرگذار است.