نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد اجرای دستوری سقف اجاره‌بها، روند انعقاد قراردادها را با تغییرات جدی و چالش‌های تازه روبه‌رو کرده است.

تنوع در سال ساخت و موقعیت جغرافیایی، از شرق تا جنوب تهران‌پارس، اکنون تعیین‌کننده اصلی رقابت در بازار خرید و فروش مسکن این منطقه است.

بازار اجاره مسکن ستارخان در مرداد ۱۴۰۵ با فایل‌هایی روبه‌روست که برای واحدهای متوسط و بزرگ، ودیعه‌های میلیاردی و اجاره‌های ماهانه چندده‌میلیونی مطالبه می‌کنند. بررسی نمونه‌های موجود نشان می‌دهد اجاره یک آپارتمان ۹۰ متری در این محله ممکن است به یک میلیارد تومان پول پیش و ماهانه ۴۰ میلیون تومان نیاز داشته باشد؛ درحالی‌که ودیعه بعضی واحدهای نوساز از ۲.۵ میلیارد تومان نیز عبور کرده است. تنوع فایل‌ها قدرت انتخاب مستأجران را افزایش داده، اما نمی‌توان آن را به معنای ارزان شدن یا ایجاد تعادل کامل در بازار دانست.

بازار اجاره مسکن در مرزداران تهران وارد سطح تازه‌ای از قیمت‌گذاری شده است؛ به‌طوری‌که برای اجاره برخی آپارتمان‌های نوساز و خوش‌امکانات این محله، مستأجر باید علاوه بر ودیعه چندمیلیاردی، ماهانه تا ۱۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند. بررسی فایل‌های عرضه‌شده نشان می‌دهد سن بنا، متراژ، کیفیت مشاعات، تعداد پارکینگ و موقعیت واحد می‌تواند هزینه اجاره دو آپارتمان مشابه را بیش از یک میلیارد تومان متفاوت کند.

اجاره یک آپارتمان دوخوابه در منطقه ۵ تهران، بسته به محله، سال ساخت و امکانات، می‌تواند از ترکیب ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و بیش از ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه تا رهن کامل بیش از سه میلیارد تومان هزینه داشته باشد. بررسی فایل‌های شهران، جنت‌آباد شمالی، اکباتان و کوی بیمه نشان می‌دهد تفاوت قیمت‌ها فقط از متراژ ناشی نمی‌شود؛ پارکینگ، آسانسور، بازسازی، دسترسی به مترو و حتی میزان نیاز مالک به دریافت نقدینگی، معادله اجاره را تغییر می‌دهد.

بازار اجاره در محدوده پیروزی تهران با فایل‌هایی روبه‌روست که تفاوت آن‌ها فقط به متراژ و سال ساخت محدود نمی‌شود. یک واحد ۱۰۲ متری با رهن کامل دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان عرضه شده، درحالی‌که مستأجر یک آپارتمان ۱۶۰ متری باید یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان اجاره بپردازد. تبدیل این ارقام به رهن کامل نشان می‌دهد هزینه واقعی برخی فایل‌ها بسیار سنگین‌تر از آن چیزی است که در نگاه نخست دیده می‌شود.

بازار اجاره مسکن در تهرانپارس طی تیرماه ۱۴۰۵ با فاصله قابل‌توجه میان واحدهای معمولی و آپارتمان‌های نوساز روبه‌رو شده است. بررسی فایل‌های پیشنهادی نشان می‌دهد برای رهن کامل یک واحد دوخوابه ۱۱۰ متری نوساز در تهرانپارس شرقی باید حدود دو میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان بودجه داشت؛ در حالی که ودیعه یک آپارتمان سه‌خوابه ۱۳۵ متری در تهرانپارس غربی به سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است. قیمت‌های فعلی نشان می‌دهد سال ساخت، امکانات و موقعیت دقیق ملک، گاهی بیشتر از متراژ بر اجاره‌بها اثر می‌گذارند.

بازار گوشت مرغ امروز یکشنبه ۲۸ تیر ۱۴۰۵ بدون شوک قیمتی تازه فعالیت خود را ادامه داد و هر کیلو مرغ کامل در بررسی‌های خرده‌فروشی حدود ۳۱۵ هزار تومان قیمت خورد. ران مرغ با پوست ۲۸۵ هزار تومان، ران بدون پوست ۴۰۹ هزار تومان و سینه مرغ با استخوان ۵۰۴ هزار تومان عرضه می‌شود. با وجود آرامش بازار مصرف، مازاد تولید و زیان مرغداران نشان می‌دهد ثبات فعلی لزوماً حاصل تعادل پایدار هزینه تولید و قیمت فروش نیست و ممکن است بخشی از آن نتیجه عرضه بالا و ضعف قدرت خرید خانوار باشد.

تازه‌ترین فایل‌های اجاره فرمانیه نشان می‌دهد ورود به بازار مسکن این محله، حتی برای آپارتمان‌های حدود ۱۰۰ متر، به سرمایه‌ای چندمیلیاردی نیاز دارد. یک واحد ۱۰۰ متری با ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده و برای دو آپارتمان ۱۳۰ و ۱۷۰ متری نیز اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان تعیین شده است؛ بااین‌حال، این ارقام قیمت پیشنهادی مالکان هستند و نباید آنها را معادل نرخ قطعی قراردادهای اجاره دانست.

تازه‌ترین فایل‌های فروش مسکن در چیتگر نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی آپارتمان در این محدوده از متری حدود ۱۶۶ میلیون تومان آغاز می‌شود و در واحدهای نوسازتر به متری ۲۵۰ میلیون تومان می‌رسد. در میان چهار فایل بررسی‌شده، یک واحد ۱۴۳ متری ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۳۵ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، گران‌ترین گزینه است؛ درحالی‌که برای خرید یک واحد ۷۰ متری قدیمی‌تر باید دست‌کم ۱۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بودجه در نظر گرفت. نکته مهم آن است که این ارقام قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان هستند و لزوماً قیمت نهایی معامله را نشان نمی‌دهند.