بازار اجاره پردیس در شهریور ۱۴۰۵ دیگر شباهت زیادی به بازار ارزان‌قیمت چند سال قبل ندارد. افزایش هزینه سکونت در تهران، مهاجرت بخشی از مستأجران به شهرهای اطراف و رشد ارزش ملک در فازهای مختلف باعث شده دامنه رهن و اجاره در پردیس از چندصد میلیون تومان تا بیش از یک میلیارد تومان کشیده شود. در تازه‌ترین فایل‌های مورد بررسی، یک آپارتمان ۱۱۰ متری در فاز یک با ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۵ میلیون تومان عرضه شده، در حالی که یک واحد ۱۵۵ متری فاز دو به ۱.۲ میلیارد تومان ودیعه و ۲۴ میلیون تومان اجاره رسیده است. در مقابل، فاز هشت همچنان گزینه‌های ارزان‌تری دارد و یک واحد ۱۰۵ متری در این محدوده با ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه هفت میلیون تومان فایل شده است. بررسی‌های تازه بازار نیز نشان می‌دهد برای اجاره خانه در پردیس اکنون باید از حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان تا بیش از یک میلیارد تومان نقدینگی اولیه در نظر گرفت.

سقف وام ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم در تهران به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت؛ رقمی که در ظاهر قدرت مالی مستأجران را یک‌سوم بیشتر می‌کند. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز سقف تسهیلات به ۳۰۰ میلیون و در سایر شهرها به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است. با این حال، یک نکته مهم در این بسته وجود دارد: متقاضی برای استفاده از این تسهیلات باید اوراق «تسه» تهیه کند و با قیمت حدود ۹۱ هزار تومانی هر برگه، هزینه ورود به وام ۴۰۰ میلیون تومانی می‌تواند به بیش از ۷۳ میلیون تومان برسد. بنابراین سؤال اصلی این است که افزایش سقف وام تا چه اندازه قدرت واقعی مستأجران را بالا می‌برد؟

بازار مسکن تهران در حالی همچنان با رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید خانوارها دست‌وپنجه نرم می‌کند که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از عبور میانگین قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ میلیون تومان خبر داده است. کیانوش گودرزی همزمان نسبت به گسترش آگهی‌های جعلی و بدون هویت در پلتفرم‌های آنلاین هشدار داده و خواستار «شناسنامه‌دار شدن» آگهی‌های ملکی شده است. در سوی دیگر، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و توسعه سامانه کاتب، ساختار سنتی خریدوفروش ملک را تغییر داده؛ تغییری که قرار است امنیت معاملات را بالا ببرد، اما همچنان با چالش‌هایی در حوزه خودکاربری، پلتفرم‌ها و نحوه فعالیت مشاوران املاک همراه است.

وزارت راه و شهرسازی از ورود طرح «آشیان» به مرحله تحویل خبر داده است. براساس تازه‌ترین اعلام رسمی، ظرفیت ثبت‌نام این طرح ویژه زوج‌های جوان به ۹ هزار واحد در ۱۸ استان رسیده و حدود ۶ هزار واحد نیز تاکنون تأمین شده است. تحویل خانه‌ها در بیشتر استان‌ها از مهر ۱۴۰۵ آغاز می‌شود؛ اما متقاضیان تهران و خراسان رضوی به دلیل دیرتر آغاز شدن فرآیند ثبت‌نام، باید تا پس از آبان برای تحویل منتظر بمانند.

بازار اجاره ستارخان در نیمه شهریور ۱۴۰۵ با فایل‌هایی مواجه است که برای واحدهای متوسط و بزرگ، ودیعه‌های چند میلیارد تومانی و اجاره‌های ماهانه چند ده میلیون تومانی طلب می‌کنند. در تازه‌ترین فایل‌های بررسی‌شده، یک آپارتمان ۱۰۰ متری با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۵۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده و رهن کامل یک واحد ۱۴۵ متری نوساز به ۴.۵ میلیارد تومان رسیده است. این ارقام در شرایطی ثبت می‌شوند که تورم سالانه اجاره مسکن کشور در مرداد به ۳۲.۳ درصد رسیده و فشار هزینه مسکن همچنان بخش بزرگی از بودجه خانوارهای مستأجر را درگیر کرده است.

افزایش دوباره قیمت اوراق تسهیلات مسکن، هزینه ورود زوجین تهرانی به وام جدید مسکن را بالا برده است. با رسیدن قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» به ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان، متقاضی وام دو میلیارد تومانی باید حدود ۳۶۶ میلیون تومان و زوجی که سقف وام خرید به همراه جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی را می‌خواهد، نزدیک به ۴۴۰ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق پرداخت کند؛ رقمی که نشان می‌دهد افزایش سقف وام، همزمان هزینه دسترسی به آن را نیز به شکل محسوسی بالا برده است.

پرند همچنان یکی از اصلی‌ترین پناهگاه‌های مستأجرانی است که از هزینه سنگین مسکن در تهران عقب‌نشینی می‌کنند، اما بررسی فایل‌های شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد زندگی در این شهر جدید نیز دیگر الزاماً «ارزان» نیست. یک آپارتمان ۱۳۰ متری در فاز یک با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده و در فاز سه برای یک واحد مشابه، علاوه بر ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه باید ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره پرداخت کرد. همزمان تورم سالانه اجاره در کشور به ۳۲.۳ درصد رسیده و جمعیت پرند از ۴۰۰ هزار نفر عبور کرده است؛ ترکیبی که نشان می‌دهد سرریز مستأجران تهران، مترو و توسعه پروژه‌های مسکونی در حال تغییر سریع بازار اجاره این شهر هستند.

تازه‌ترین فایل‌های فروش در نیاوران نشان می‌دهد فاصله قیمت میان آپارتمان‌های این محله به شکل کم‌سابقه‌ای افزایش یافته است. در چهار نمونه بررسی‌شده، قیمت پیشنهادی هر مترمربع از حدود ۴۱۰ میلیون تومان برای یک واحد ۱۵ سال ساخت آغاز می‌شود و در ساختمان‌های جوان‌تر تا ۸۰۰ میلیون تومان بالا می‌رود. یک آپارتمان ۱۴۲ متری ساخت ۱۴۰۴ نیز با قیمت کل ۱۱۲ میلیارد تومان فایل شده است. این ارقام نیاوران را به یکی از گران‌ترین بازارهای مسکونی تهران تبدیل کرده، اما قیمت‌های نجومی لزوماً به معنای رونق معاملات نیست؛ متوسط فایل‌های تهران در هفته پایانی مرداد حدود ۲۱۴ میلیون تومان برای هر متر بوده و بازار همچنان با محدودیت جدی قدرت خرید روبه‌روست.

قیمت مسکن در ونک در تازه‌ترین فایل‌های فروش شهریور ۱۴۰۵ دامنه‌ای بسیار گسترده دارد؛ یک آپارتمان ۱۲۵ متری قدیمی حدود ۳۳.۷ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده، واحد ۱۴۰ متری ۱۲ سال ساخت ۵۰ میلیارد تومان فایل شده و یک آپارتمان ۱۰۰ متری نسبتاً نوساز نیز به ۵۷ میلیارد تومان رسیده است. محاسبه قیمت هر متر نشان می‌دهد فاصله میان این سه فایل از حدود ۲۷۰ میلیون تا ۵۷۰ میلیون تومان است. این اختلاف ۳۰۰ میلیون تومانی در هر متر نشان می‌دهد بازار ونک بیش از آنکه یک قیمت واحد داشته باشد، به دو بخش ساختمان‌های قدیمی‌تر و فایل‌های مرغوب یا نوساز تقسیم شده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از عبور میانگین قیمت مسکن از محدوده ۱۰۰ میلیون تومان خبر داده، اما همزمان معتقد است بازار دیگر کشش جهش‌های سنگین جدید را ندارد. این تناقض ظاهری، تصویری دقیق از مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ است؛ قیمت‌ها بالا رفته‌اند، هزینه ساخت به متری ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده و دلار و طلا همچنان سیگنال تورمی می‌دهند، اما قدرت خرید خانوار آن‌قدر کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای واقعی از بازار حذف شده است. نتیجه می‌تواند ادامه «رکود تورمی» باشد؛ بازاری که قیمت اسمی آن پایین نمی‌آید، اما خریدار کافی برای جهش‌های سریع‌تر هم ندارد.