قیمت مسکن در نیاوران تهران به ارقامی رسیده که فاصله میان خانه‌های لوکس و قدرت خرید متقاضیان را بیش از گذشته آشکار می‌کند. بررسی فایل‌های فروش آپارتمان در این محله نشان می‌دهد یک واحد ۱۰۰ متری نوساز با قیمت پیشنهادی ۱۱۲ میلیارد تومان عرضه شده است؛ یعنی هر مترمربع یک میلیارد و ۱۲۰ میلیون تومان. در همین بازار، آپارتمان‌های قدیمی‌تر با نرخ‌هایی به‌مراتب پایین‌تر فایل شده‌اند. این اختلاف شدید قیمت در شرایطی اتفاق می‌افتد که بازار مسکن تهران همچنان با رکود معاملات و محدودیت تقاضای مؤثر مواجه است.

بازار مسکن تجریش در شمال تهران با اختلاف قیمت چشمگیری میان آپارتمان‌های نوساز و قدیمی مواجه شده است. بررسی جدیدترین فایل‌های فروش نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی یک آپارتمان ۷۰ متری در این محله به ۴۲ میلیارد تومان رسیده، در حالی که برای واحدی ۱۲۰ متری و نوسازتر، رقم باورنکردنی ۱۷۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان اعلام شده است. اختلاف شدید قیمت هر مترمربع مسکن در تجریش، پرسش‌های تازه‌ای درباره ارزش واقعی آپارتمان‌ها، آینده قیمت مسکن در شمال تهران و میزان نقدشوندگی املاک لوکس ایجاد کرده است.

نهضت ملی مسکن در آبان ۱۴۰۵ با چالش تازه‌ای در تأمین منابع مالی و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام روبه‌رو است. ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران، هشدار داده است که ناتوانی بخشی از متقاضیان در پرداخت به‌موقع آورده نقدی، همراه با استفاده ناکافی از سرمایه بخش خصوصی، موجب طولانی شدن اجرای پروژه‌ها و افزایش هزینه ساخت شده است. این در حالی است که آمارهای رسمی از تورم شدید نهاده‌های ساختمانی و مشکلات پرداخت تسهیلات بانکی حکایت دارد. اکنون این پرسش مطرح است که آیا نهضت ملی مسکن نیز با مشکلاتی مشابه مسکن مهر مواجه خواهد شد و متقاضیان برای تحویل خانه‌های خود باید مبالغ بیشتری پرداخت کنند؟

مالکان ساختمان‌های نیمه‌تمام و افرادی که قصد ساخت مسکن در زمین شخصی خود را دارند، می‌توانند برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن خودمالکی اقدام کنند. این وام با هدف کمک به تکمیل حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیمه‌تمام در کشور دنبال می‌شود و ثبت درخواست آن از طریق سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن امکان‌پذیر است. بر اساس سقف‌های منطقه‌ای اعلام‌شده برای این تسهیلات، مبالغ ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان پیش‌بینی شده بود؛ بااین‌حال، وزارت راه و شهرسازی اکنون افزایش سقف وام تا ۸۵۰ میلیون تومان را پیگیری می‌کند. بررسی تازه‌ترین گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد این افزایش هنوز برای تمام پروژه‌های خودمالک نهایی و ابلاغ نشده است.

مصوبه جدید دولت درباره محدودیت توسعه شهری و ساخت‌وساز در تهران و البرز، با انتقاد جدی یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس روبه‌رو شده است. منان رئیسی با هشدار نسبت به افزایش قیمت مسکن و تشدید فشار بر خانوارهای کم‌درآمد، معتقد است تمرکز جمعیت در پایتخت نتیجه سیاست‌های اقتصادی و توزیع نامتوازن منابع بانکی است. او می‌گوید حدود ۶۰ درصد تسهیلات بانکی کشور در تهران متمرکز شده، اما به جای اصلاح این وضعیت، محدودیت‌های تازه‌ای برای تأمین مسکن در نظر گرفته شده است. در مقابل، وزارت راه و شهرسازی تأکید دارد مصوبه دولت به معنای ممنوعیت مطلق ساخت‌وساز نیست و هدف اصلی آن کنترل توسعه خارج از ظرفیت زیرساخت‌های شهری است. این اختلاف دیدگاه، پرسش مهمی را مطرح کرده است: آیا سیاست تمرکززدایی می‌تواند بدون تشدید بحران مسکن اجرا شود؟

بازار مسکن تهران در آبان ۱۴۰۵ در شرایطی قرار گرفته که قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان افزایش یافته، اما قدرت خرید متقاضیان همچنان محدود است. رشد نرخ دلار تا محدوده ۲۷۰ هزار تومان، افزایش هزینه مصالح ساختمانی و کاهش جذابیت ساخت‌وساز، نگرانی‌ها درباره آینده قیمت خانه را تشدید کرده است. در همین شرایط، سه تحلیلگر اقتصاد مسکن، مهدی بهداد، سعید سعادتمند و جواد زارعی، چشم‌انداز متفاوت اما نزدیک به یکدیگری از بازار تا پایان سال ارائه کرده‌اند. وجه مشترک تحلیل‌های آن‌ها این است که افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای رونق خریدوفروش نخواهد بود. حتی ممکن است فروشندگان قیمت‌های بالاتری پیشنهاد دهند، اما معاملات کمتری انجام شود و رکود بازار عمیق‌تر شود.

خرید زمین در روستاها وارد مرحله تازه‌ای از شفافیت شده است. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با راه‌اندازی سامانه «ساختار»، امکان مشاهده اینترنتی نقشه طرح هادی، کاربری زمین، محدوده قانونی روستا و وضعیت معابر را برای شهروندان فراهم کرده است. این خدمت رایگان که از سوم آبان ۱۴۰۵ آغاز شده، می‌تواند بخشی از خطر خرید زمین‌های فاقد شرایط ساخت‌وساز را کاهش دهد. بااین‌حال، بررسی تازه‌ترین اطلاعات نشان می‌دهد میان تعداد روستاهای دارای طرح هادی و روستاهای برخوردار از نقشه تعاملی آنلاین تفاوت وجود دارد؛ موضوعی که خریداران باید پیش از معامله به آن توجه کنند.

هشدار تازه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره خرید و فروش خانه با سند سبزرنگ، زنگ خطر مهمی را برای خریداران بازار مسکن به صدا درآورده است. بر اساس اعلام اعظم قویدل، سخنگوی این سازمان، تنظیم قولنامه عادی برای املاک دارای سند تک‌برگ سبز می‌تواند خریداران را با مشکلات حقوقی جدی مواجه کند؛ تا جایی که در صورت خودداری فروشنده از انتقال رسمی سند یا تحویل ملک، دعاوی مبتنی بر چنین معامله‌ای ممکن است در دادگاه قابل استماع نباشد. این هشدار در حالی مطرح شده که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شیوه خرید و فروش این دسته از املاک را تغییر داده و مسیرهای مشخصی برای ثبت قانونی معاملات پیش‌بینی کرده است.

بازار مسکن چیتگر تهران با اختلاف چشمگیر قیمت آپارتمان‌ها توجه خریداران و سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده است. بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در نمونه‌های جدید از ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان ۵۲ متری تا ۵۳ میلیارد تومان برای واحد ۱۵۰ متری متغیر است. در این میان، قیمت هر مترمربع مسکن در گران‌ترین فایل بررسی‌شده به بیش از ۳۵۳ میلیون تومان رسیده است. اما آیا این قیمت‌ها نشانه افزایش واقعی ارزش مسکن در چیتگر هستند یا فاصله میان خواسته فروشندگان و توان مالی خریداران بیشتر شده است؟

قیمت مسکن در نارمک تهران در تازه‌ترین آگهی‌های فروش، اختلاف چشمگیری را میان آپارتمان‌های کوچک و بزرگ نشان می‌دهد. بر اساس فایل‌های منتشرشده در پایان هفته نخست آبان ۱۴۰۵، یک آپارتمان ۱۲۰ متری سه‌خوابه با سال ساخت ۱۳۹۳ به قیمت ۵۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان عرضه شده است؛ رقمی که قیمت هر مترمربع آن را به حدود ۴۳۲ میلیون تومان می‌رساند. در مقابل، یک واحد ۶۰ متری با سال ساخت ۱۳۸۷ حدود ۱۳ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است. همچنین برای آپارتمان ۷۵ متری ساخت ۱۳۹۷ رقم ۲۸ میلیارد تومان و برای واحد ۹۰ متری ساخت ۱۴۰۰ قیمت ۲۶ میلیارد تومان اعلام شده است. این تفاوت‌ها در شرایطی مشاهده می‌شود که قدرت خرید متقاضیان مصرفی کاهش یافته و قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان لزوماً به معاملات قطعی تبدیل نمی‌شوند.