بازار اجاره میرداماد در مرداد ۱۴۰۵ به محدوده‌ای رسیده که برای ورود به بسیاری از فایل‌ها باید چند میلیارد تومان نقدینگی داشت. در یکی از فایل‌های منتشرشده، یک آپارتمان ۱۰۰ متری با رهن کامل ۵ میلیارد تومان پیشنهاد شده و در فایل‌های روز بازار نیز واحدهای ۱۳۰ تا ۱۷۰ متری با اجاره‌های ماهانه ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان دیده می‌شوند. با این حال بررسی دقیق آگهی‌ها یک نکته مهم را روشن می‌کند: رقم «۱۳۵ میلیارد تومان اجاره ماهانه» که برای یک واحد ۱۲۰ متری منتشر شده، خطای آشکار است؛ آگهی اصلی این ملک اجاره ۱۳۵ میلیون تومان را ثبت کرده و حتی امکان تبدیل قرارداد به ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۹۷.۵ میلیون تومان اجاره را نشان می‌دهد.

بازار اجاره مسکن در میانه تابستان ۱۴۰۵ با یک تغییر رفتاری مهم روبه‌رو شده است؛ موجران بیش از گذشته ترجیح می‌دهند قرارداد مستأجر فعلی را تمدید کنند و مستأجران نیز به‌دلیل هزینه بالای جابه‌جایی، کمتر به فکر تغییر خانه هستند. منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، معتقد است افزایش اجاره‌بها در بخش قابل‌توجهی از بازار به محدوده مصوبات دولتی نزدیک شده و کاهش تعداد فایل‌های جدید الزاماً به معنای نبود خانه یا مشتری نیست. با این حال داده‌های تورمی نشان می‌دهد فشار مسکن همچنان سنگین است و تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در تیرماه به ۳۱.۷ درصد رسیده است. از طرف دیگر، یک عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید سقف ۲۵ درصدی در همه معاملات رعایت نمی‌شود. بنابراین آرام‌تر شدن بازار را نمی‌توان معادل ارزان شدن اجاره دانست.

طرح «آشیان» برای تأمین مسکن استیجاری زوج‌های جوان وارد مرحله تازه‌ای شده و وزارت راه و شهرسازی از احتمال آغاز ثبت‌نام تهران در هفته دولت خبر داده است. مهم‌ترین نکته این طرح، اجاره‌بهای یارانه‌ای آن است: زوج‌های دهک اول و دوم فقط ۳۵ درصد اجاره روز بازار را می‌پردازند؛ یعنی تخفیف واقعی آنها ۶۵ درصد است. دهک‌های سوم و چهارم ۴۵ درصد و دهک‌های پنجم و ششم ۵۵ درصد اجاره روز را پرداخت خواهند کرد.

بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ با یک تناقض جدی روبه‌رو شده است: خریدار کم شده، معاملات در رکود است، اما هزینه ساخت همچنان بالا می‌رود. رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه ساخت ساختمان‌های متعارف پنج‌طبقه را متری ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان و ساختمان‌های بلندمرتبه را تا ۱۲۰ میلیون تومان برآورد کرده است. هم‌زمان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز از کاهش خریدهای سرمایه‌ای خبر می‌دهد؛ ترکیبی که احتمال ادامه «رکود تورمی» یعنی افزایش قیمت بدون رونق معاملات را تقویت می‌کند.

در این مقاله عوامل موثر بر نوسانات بازار، از نرخ ارز تا عرضه و تقاضا را بررسی کرده‌ایم. با یادگیری تکنیک‌های تشخیص زمان مناسب خرید، هزینه‌های پروژه خود را به حداقل برسانید و هوشمندانه‌تر خرید کنید.

بازار مسکن پونک در مرداد ۱۴۰۵ با فاصله قیمتی قابل توجه میان واحدهای قدیمی و نوساز روبه‌رو است. بررسی تازه فایل‌های فروش نشان می‌دهد یک واحد ۱۳۰ متری نوساز با قیمت ۶۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده که بهای هر متر آن به حدود ۴۸۱ میلیون تومان می‌رسد. در مقابل، برای یک واحد ۸۰ متری ساخت ۱۳۹۲ حدود ۲۳ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان قیمت تعیین شده؛ یعنی نزدیک به ۲۹۶ میلیون تومان برای هر مترمربع. این اختلاف بیش از ۱۸۰ میلیون تومانی در قیمت هر متر نشان می‌دهد در پونک دیگر نمی‌توان تنها با نام محله درباره ارزش یک خانه قضاوت کرد؛ سن بنا، کیفیت ساخت، خیابان، امکانات و حتی تعداد پارکینگ می‌تواند ده‌ها میلیارد تومان در قیمت نهایی تفاوت ایجاد کند. تازه‌ترین فایل‌های منتشرشده در بازار نیز دامنه بسیار گسترده قیمت پیشنهادی در این محله را تأیید می‌کنند.

وام مسکن که زمانی یکی از اصلی‌ترین ابزارهای خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی بود، حالا بخش کوچکی از قیمت یک آپارتمان را تأمین می‌کند. مسعود گودرزی، معاون هماهنگی امور اقتصادی استانداری فارس، می‌گوید تسهیلات خرید مسکن در شیراز حتی ممکن است فقط یک‌دهم تا یک‌پانزدهم بهای یک واحد معمولی در منطقه‌ای متوسط را پوشش دهد. در شرایطی که سقف وام خرید زوجین در مراکز استان‌ها به ۸۰۰ میلیون تومان رسیده، این برآورد به معنای قیمت چندین میلیارد تومانی یک آپارتمان متوسط است؛ شکافی که نشان می‌دهد مسئله اصلی بازار مسکن دیگر فقط «دریافت وام» نیست، بلکه فاصله عظیم درآمد خانوار با قیمت ملک است.

بازار اجاره طرشت در میانه تابستان ۱۴۰۵ همچنان یکی از بازارهای قابل توجه غرب تهران است؛ محله‌ای که نزدیکی به مترو طرشت و دانشگاه شریف، خیابان آزادی و بزرگراه‌های اصلی باعث شده تقاضای سکونتی آن فقط به خانوارها محدود نباشد و دانشجویان، شاغلان و زوج‌های جوان نیز بخشی از متقاضیان را تشکیل دهند. تازه‌ترین فایل‌های مورد بررسی نشان می‌دهد برای یک آپارتمان ۷۲ متری دوخوابه ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۳۷ میلیون تومان درخواست شده، در حالی که یک واحد ۱۲۰ متری با یک میلیارد تومان رهن و ۴۵ میلیون تومان اجاره فایل شده است. برای آپارتمان ۱۴۵ متری نوسازتر نیز رقم سنگین ۲.۵ میلیارد تومان ودیعه به‌علاوه ماهانه ۵۵ میلیون تومان دیده می‌شود. سؤال مستأجران حالا این است: چرا فاصله قیمت دو خانه در یک محله تا این اندازه زیاد شده است؟

بازار اجاره در میانه تابستان ۱۴۰۵ وارد حساس‌ترین مقطع سال شده است؛ زمانی که جابه‌جایی خانوارها به اوج می‌رسد و کمبود فایل مناسب، قدرت چانه‌زنی مستأجران را کاهش می‌دهد. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هشدار داده است که دولت در چنین شرایطی باید واحدهای در اختیار خود را وارد بازار کند تا عرضه افزایش یابد. در عین حال، مقررات سال جاری دست موجران را برای افزایش نامحدود اجاره باز نگذاشته است؛ براساس مصوبه ابلاغ‌شده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مشمول این مصوبه در صورت درخواست مستأجر با حداکثر ۲۵ درصد افزایش برای یک سال تمدید می‌شوند. قانون نیز برای دریافت مبلغ بالاتر از سقف تعیین‌شده ضمانت اجرا و جریمه در نظر گرفته است.

بازار مسکن نازی‌آباد در مرداد ۱۴۰۵ وارد محدوده قیمتی تازه‌ای شده است؛ به‌طوری‌که بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری در این محله باید حدود ۹.۵ میلیارد تومان بودجه داشت و قیمت برخی واحدهای نوساز ۱۱۵ متری از ۲۰ میلیارد تومان نیز عبور کرده است. محاسبه قیمت هر مترمربع چهار فایل مورد بررسی، بازه‌ای حدود ۱۲۶ تا ۱۸۰ میلیون تومان را نشان می‌دهد؛ اختلافی بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر متر که نشان می‌دهد سن بنا، کیفیت ساختمان، امکانات و موقعیت ملک حالا بیش از گذشته بر قیمت نهایی آپارتمان در نازی‌آباد اثر می‌گذارد.