۳ عامل بی ثباتی اجاره بها را بشناسید

بسته سیاستی مختص بازار اجاره ۱۴۰۴ با دو خط‌قرمز توصیه‌شده از سوی ۱۲کارشناس اقتصادی به وزارت راه‌وشهرسازی، تهیه می‌شود. اگرچه پیشنهادهای متنوع در قالب ۵راهکار برای کاهش فشار اجاره‌بها ارائه شده، اما همه کارشناسان خواستار «پرهیز دولت از تکرار خطای تعیین اجاره‌بها» هستند و در عین حال باید «منافع موجر و مستاجر» با هم دیده شود.

جعبه‌‌سیاه بازار اجاره‌‌ مسکن توسط جمعی از صاحب‌‌نظران اقتصاد مسکن و همچنین اقتصاددانان در وزارت راه‌‌وشهرسازی باز شد.  از پشت‌‌صحنه طراحی بسته «مسکن اجاره‌‌ای 1404» در معاونت مسکن و ساختمان حاکی است، دولت چهاردهم اخیرا تصمیم گرفته در راستای یک اقدام نتیجه ‌بخش برای حل مساله «بحران عدم دسترسی ایرانی‌ها به مسکن مناسب» در کوتاه مدت و میان‌مدت، طرح ارائه کند.

بازار مسکن گره‌‌هایی دارد که مهم‌ترین آنها یعنی تورم مسکن باید در بیرون این بازار «باز شود»؛ یعنی از طریق کاهش تورم عمومی و خشکاندن ریسک سیاسی. اما مثلا در بازار اجاره‌‌نشین‌‌ها تا زمان گشایش آن گره‌‌های اساسی، انجام اقداماتی، ضروری و امکان‌‌پذیر است که تاکنون از آن غفلت شده است. 12 کارشناس خبره اقتصاد مسکن در نشست با مسوولان بخش مسکن دولت برای شناسایی این اقدامات، سه دسته «واقعیت اقتصادی از بازار اجاره» را به طراحان «مسکن‌‌اجاره‌‌ای 1404» اعلام کردند.

فصل مشترک «هشدارهای کارشناسان اقتصاد مسکن» به مقامات بخش مسکن در دولت در مواجهه با «بحران تاریخی مستاجرها»، خطای‌‌ دید تکراری مسوولان در این مسیر است.

از نگاه این گروه، 3 عامل در سال‌های اخیر باعث «نابسامانی بازار اجاره مسکن» شد؛ «افزایش فقر در خانوارها ناشی از یک دهه رشد اقتصادی پایین»، «بی‌‌ثباتی متغیرهای کلان اقتصادی از جمله تورم عمومی که میزان آن طی سه سال گذشته به دو برابر سطح تاریخی سه دهه قبل رسید» و همچنین «افت سرمایه‌گذاری واقعی ساختمانی که به کاهش عرضه در برابر تقاضای مسکن دامن زد». دولتی‌‌ها همواره در این سال‌ها تصور می‌‌کردند بحران اجاره مسکن، «رقم اجاره‌‌بها» است که اگر جلوی رشد آن را با «اجاره‌‌بهای دستوری که از سال 1400 شیوع پیدا کرد» بگیرند، همه مشکلات و مسائل حل می‌شود.

زیرپوست این بازار اما مطابق هشدار کارشناسان، «بحران‌های اقتصادی سال‌های گذشته» است که اثر آن به داخل بازار اجاره‌‌نشین‌‌ها سرایت کرده است. در نشست کارشناسان اقتصاد مسکن با معاون مسکن و ساختمان و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌‌وشهرسازی، مطرح شدن متهمان نابسامانی بازار اجاره باعث شد «مسیر طراحی مسکن اجاره‌‌ای 1404 با آگاهی نسبت به نقطه‌‌کور این بازار» مورد توجه سیاستگذار قرار بگیرد.

2 خط‌‌قرمز در «تنظیم بازار اجاره»

اقتصاددانان از وزارت راه‌‌وشهرسازی خواسته‌‌اند، هر نوع سیاست‌‌نویسی که هدف آن، «دخالت در بازار» یا «سانسور منافع یکی از طرفین معاملات اجاره مسکن (عمدتا موجرها)» باشد را «کنار بگذارند» و حتی فکر چنین تصمیماتی را هم نکنند چون «تجربه شکست‌‌خورده اجاره‌‌بهای دستوری در 3 سال گذشته» و همچنین «تجربه قیمت‌گذاری در خیلی از بازارها» طی دهه‌‌های گذشته، شاهد عینی از «نتایج زیانبار چنین سیاست‌‌سازی‌‌ها برای جامعه‌‌ مصرف‌کننده» بوده است.

در ازای پرهیز از مداخله، پیشنهاد «به رسمیت شناخته‌‌شدن مسکن استیجار» به دولت ارائه شده است. در حال حاضر این بازار به شکل «سنتی» فعال است به این معنا که موجرها، شخصیت حقوقی مثل بازار استیجار کشورهای مختلف جهان ندارند بلکه تک‌‌آپارتمان توسط تک‌‌موجر اجاره داده می‌شود.

عرضه در بازار حرفه‌‌ای اجاره‌‌داری توسط عواملی که هر کدام «تعداد قابل‌توجهی ساختمان مسکونی در اختیار مستاجرها قرار داده‌‌اند» انجام می‌شود. این مدل اجاره‌‌داری «امکان دسترسی به عایدی مناسب برای موجر» را فراهم می‌کند و در عین حال، جامعه هدف «گیرندگان تسهیلات و مشوق‌‌های عرضه واحد مسکونی اجاره‌‌ای» نیز مشخص است و در نتیجه، به این گروه از عرضه‌‌کننده‌‌ها تحت شرایطی که به حمایت اقتصادی از مستاجرهای کم‌‌درآمد منجر شود، می‌توان تسهیلات ویژه سرمایه‌گذاری داد.

از آنچه در نشست مسوولان بخش مسکن با صاحب‌‌نظران اقتصادی برای طراحی پلان اولیه مسکن اجاره‌‌ای در 1404 به عنوان راهکارهای کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدت مطرح شد، حاکی است: 5 پیشنهاد برای این منظور در دستور کار قرار گرفته است. قرار است قانونی که 26 سال پیش برای «رسمیت بخشیدن به مسکن استیجار» تحت عنوان قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری به تصویب رسید، یک‌بار دیگر و البته بخش‌‌هایی از آن اکران شود.

بر اساس آن قانون، دولت باید 10‌درصد از واحدهای مسکونی را که در طرح‌‌های مسکن‌‌سازی حمایتی تعریف می‌کند به مسکن استیجار اختصاص دهد. هر چند در حال حاضر اقتصاددانان در این باره معتقدند، «مشکل مستاجرهای کم‌‌درآمد الزاما با عرضه مسکن استیجار حل نمی‌شود چون توان پرداخت اجاره‌‌بها را ندارند و باید ابتدا توان‌‌پذیر شوند.»

راهکارهای دوم و سوم در این پلان، ارائه مشوق‌‌های احداث مسکن اجاره‌‌ای از سمت شهرداری‌‌ها و دستگاه‌‌های دارای زمین خام در شهرهای بزرگ همچون تهران و کرج است.

راهکار چهارم که به نظر می‌رسد اگر به تصویب دولت برسد، سال آینده خود را زودتر از بقیه اقدامات در بازار اجاره‌‌نشین‌‌ها نشان می‌دهد، «افزایش حدود 25 درصدی مبلغ وام ودیعه اجاره مسکن» است.

راهکار پنجم که جمع قابل‌توجهی از کارشناسان بر آن تاکید دارند، «پرداخت یارانه آشکار به مستاجرهای فقیر از محل بودجه عمومی» است.

بازدهی بسیار پایین اجاره‌‌داری

واقعیتی که در بازار اجاره مسکن ایران به عنوان «یک نیروی مانع ورود به اجاره‌‌داری» وجود دارد، ‌‌ بازدهی بسیار پایین آپارتمان اجاره‌‌ای برای صاحب آپارتمان است. در سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت مسکن و کمتر بودن میزان رشد اجاره‌‌بها در مقایسه با آن، ‌‌ بازدهی سالانه آپارتمان اجاره‌‌ای به زیر 3‌درصد کاهش پیدا کرد.

در حال حاضر اما اگر چه بازدهی نقدی سالانه اجاره‌‌داری به حدود 5‌درصد افزایش پیدا کرده اما این میزان عایدی از اجاره‌‌داری آپارتمان در مقایسه با نرخ‌های بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌گذاری، کمتر از یک‌‌چهارم «حداقل عایدی بازارهای موازی» است که همین مساله از انگیزه اجاره‌‌داری مسکن کاسته است.

دولت کارآمد، اجاره کارآمد

برخی صاحب‌‌نظران اقتصاد مسکن معتقدند، در شرایط فعلی نباید انتظار داشت «الگوهای جهانی تنظیم بازار اجاره مسکن در کشورهای غربی» عینا در اینجا کارآیی داشته باشد چون موفقیت این الگوها دو شرط لازم دارد که شامل «دولت کارآمد» و «حکمرانی شایسته» می‌شود.

محور الگوهای جهانی تنظیم بازار اجاره، «تعیین نرخ مشخص برای افزایش چندساله اجاره‌‌بها» برای واحدهایی است که با امتیازدهی از محل زمین و تسهیلات ساخت به مالکان این ساختمان‌‌ها احداث شده است. عرضه‌‌کنندگان حقوقی این آپارتمان‌‌ها به واسطه امکاناتی که از دولت دریافت می‌کنند موظف می‌‌شوند خانه‌‌ها را به مستاجرهای کم‌‌درآمد با شرایط مدنظر دولت اجاره دهند. پیش‌بینی می‌شود طرح مسکن اجاره‌‌ای برای اجرا در سال آینده، ظرف هفته جاری در وزارت راه و شهرسازی نهایی شود و برای تصویب نهایی به هیات دولت برود. اجرای این بسته مستلزم همکاری شبکه بانکی از بابت پرداخت وام ودیعه مسکن و همچنین پای‌‌کار آمدن دستگاه‌‌های مالک زمین از جمله شهرداری‌‌هاست.