واحدهای نهضت ملی مسکن به دلالان می‌رسد؟
برخی از پیمانکاران پروژه های نهضت ملی مسکن بر این باورند که بانک ملی فاقد بدنه کارشناسی برای پرداخت تسهیلات مسکن است و با ادامه این روند، واحدهای نهضت ملی تهران به دلالان می رسد.
طرح نهضت ملی مسکن در ایران با هدف تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد و متوسط جامعه آغاز شد و امیدهای زیادی را در دل متقاضیان ایجاد کرد.
هزینه های ساخت هر سال دو برابر شده و تسهیلات ارائه شده نتوانست پاسخگوی نیازهای متقاضیان باشد. این پروژه ها در استان تهران پیشرفت کمتر از ۲۰ درصد داشته است. حدود یک سال است که عدم همکاری بانکها در تأمین به موقع تسهیلات، پروژه ها را با رکود مواجه کرده است. در نیمه اول سال ۱۴۰۱، برخی پروژه ها تنها با استفاده از آورده متقاضیان پیشرفت اندکی داشتند و بانک ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن کم کاری کردند. طرح نهضت ملی مسکن با چالش های جدی در تأمین تسهیلات و افزایش هزینه های ساخت مواجه شده و نیازمند بازنگری و اصلاحات اساسی برای تحقق اهداف اولیه خود است. این موضوعی است که پیمانکاران این پروژه ها نیز بدان تاکید دارند.
در همین رابطه با «مهران پناه» مدیر عامل شرکت سهند ساران پویا و پیمانکار یکی از پروژه های نهضت ملی در اسلامشهر گفتگو کردیم که مشروح آن را در ادامه می خوانید.
در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن با چه چالش های مواجه بودید؟
پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن در استان تهران به عهده بانک ملی است. در گذشته این مراوده با بانک مسکن انجام می شد. وجود کارشناسان متخصص که تجربه زیادی در حوزه مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی دارند، یکی از مزایای این بانک است. به نظر می رسد بانک ملی در این زمینه تا حدودی تازه کار بوده و در نتیجه روند برخی امور زمان بر شده است.
در استان تهران برای تعداد محدودی از پروژه ها تخصیص اعتبار انجام شده، اما این تخصیص با پیشرفت پروژه مطابقت چندانی نداشته است. برای بسیاری از شرکت ها هم هنوز اقدامی انجام نشده که بانک ها علت منعقد نشدن قرارداد را عدم تخصیص اعتبار و نداشتن نقدینگی عنوان می کنند.
برای مثال، برای پروژه ی ۴۰۰ واحدی شرکت سهند ساران در اسلامشهر با کارکرد حدود ۱۰۰ میلیارد تومان در طی ۸ ماه گذشته به دلیل عدم تخصیص تسهیلات و عدم پوشش مناسب آورده ی عضو، نقدینگی لازم تامین نشده و روند پروژه تحت شعاع قرار گرفته است.
ضمن اینکه علی رغم گذشت ۶ ماه از تکمیل مدارک تا کنون از طرف بانک، ارجاع مدارک به دفترخانه بزای ترهین سند صورت نگرفته که علت آن هم عدم تخصیص اعتبار جهت تامین تسهیلات بیان می شود.
نظیر این مطلب برای بسیاری از شرکت های دیگر فعال در پروژه های نهضت ملی نیز رخ داده است.
با توجه به اینکه متقاضیان در تامین آورده با چالش مواجه هستند آیا وعده پرداخت تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومانی توسط بانک ملی می تواند موجب پیشرفت چشمگیر پروژه ها شود؟
قیمت تمام شده هر پروژه با فرض مشخص بودن نوع مصالح مصرفی تابعی از مدت اجرا و تورم بازار است. در شرایطی که تورم به صورت افسار گسیخته وجود دارد و تامین مالی پروژه نیز از آورده اعضا و تسهیلات بانکی با چالش رو به رو است، قطعا پروژه به درازا کشیده شده و قیمت تمام شده نامتناسب با پیش بینی های اولیه خواهد بود.
در چنین شرایطی قطعا مبلغ ۶۵۰ میلیون تومان تسهیلات نمی تواند تامین کننده هزینه های اتمام پروژه باشد.
بحث مشارکت سازندگان در بخشی از پروژه و تامین بخشی از هزینه توسط ایشان، در کنار افزایش مبلغ تسهیلات و آورده ی به موقع اعضا راهکار مناسب برای تکمیل به موقع پروژه ها خواهد بود.
آیا متقاضیان توان پرداخت آورده مورد نیاز را دارند؟
متقاضیان نهضت ملی را می توان در دو دسته تقسیم کرد، برخی از نظر مالی در دهک های پایین و تعدادی در دهک های بالاتر قرار دارند که چشم انداز تامین مالی در دسته دوم مطمئن تر است.
در طی سالیان گذشته همواره تبلیغاتی در زمینه تامین مسکن برای متقاضیان نهضت ملی با آورده کم مطرح بوده است. به نظر می رسد این مطلب از ابتدا در متقاضی انتظاری نادرست به وجود می آورد.
متقاضی از ابتدا باید آمادگی تامین نقدینگی متناسب با تورم و قیمت تمام شده را در کنار تسهیلات بانکی مناسب داشته باشد و دولت نیز می بایست برای دهک های پایین که امکان تامین نقدینگی لازم را ندارند، از همان ابتدا و متناسب با پیشرفت پروژه، بودجه مناسب را تخصیص دهد.
زمانبر شدن پروژه های نهضت ملی چه تبعاتی به دنبال دارد؟
به موقع پرداخت نشدن مطالبات سازندگان چه از طرف متقاضی یا از طرف بانک، پروژه را با چالش رو به رو کرده و زمان آن را طولانی می کند.
عدم ارائه تسهیلات بانکی به بسیاری از پروژه های نهضت ملی سبب نگرانی متقاضی و عقب نشینی وی شده و نتیجه آن ایجاد تاخیر بیشتر در پروژه و تحمیل بیشتر تورم به سازندگان است. برای مثال برای پروژه ۴۰۰ واحدی شرکت سهند ساران در طی سه ماه گذشته علی رغم ابلاغ واریز ۷۰ میلیون تومان از طرف هر عضو جمعا حدود هشت میلیارد تومان واریزی صورت گرفته که در کنار نبود تسهیلات بانکی عملا روند پروژه را با چالش و تاخیر رو به رو می کند. طبیعتا با تورم بالای فعلی این تاخیرات سبب بالا رفتن قیمت تمام شده برای متقاضی خواهد شد.
در طرح مسکن مهر شاهد بوده ایم که در پروژه هایی که زمانبر شده و قیمت تمام شده ی آن ها افزایش پیدا کرده بود، دلالان ورود کرده و تعداد زیادی از واحد ها را در اختیار گرفتند. در نهضت ملی هم اگر پروژه ها دچار تاخیر بالا شوند و این موضوع مدیریت نشود، شاهد ورود جدی تر دلالان خواهیم بود و بخشی از متقاضیان فعلی آرام آرام از پروژه خارج می شوند.
آیا در حوزه تامین اجتماعی پروژه های نهضت ملی مسکن با چالش خاصی مواجه هستید؟
متاسفانه تامین اجتماعی علی رغم صراحت قرارداد های نهضت ملی در این زمینه راه خود را می رود. به نظر می رسد تمکین تامین اجتماعی به مقررات نحوه محاسبه در پروژه های نهضت ملی تنها از طریق مراجع بالادست ممکن خواهد بود.
در این زمینه ادارات کل مسکن و شهرسازی نیز گاها متفاوت عمل می کنند. در برخی از استان ها مبالغ اضافه بابت تامین اجتماعی از صورت وضعیت پیمانکاران کسر نمی شود و در برخی استان ها پنج درصد از هر صورت وضعیت بابت این مطلب کسر می شود و بازپرداخت آن را به تمکین تامین اجتماعی موکول کرده اند.
با توجه به پایین بودن مبلغ اولیه قرارداد های نهضت ملی و با توجه به رشد بالای نرخ تورم در بازار، کسر بی دلیل مبالغی از مطالبات پیمانکاران در صورت وضعیت ها بر چالش ها می افزاید.
از آن جا که شاخص های تعدیل هر ۶ ماه یکبار اعلام می شود، حتی با فرض تامین به موقع آورده عضو و با فرض تامین به موقع تسهیلات بانکی و همچنین با فرض متناسب بودن شاخص های تعدیل با نرخ تورم، باز هم به دلیل پایین بودن قیمت اولیه ی پروژه های نهضت ملی هر گونه کاهش اضافی و غیر قراردادی مشابه کسر پنج درصد تامین اجتماعی، عملا چالشی اضافه بر چالش های سازندگان خواهد بود.