اجاره مسکن در پیروزی چقدر هزینه دارد؟ از رهن ۲.۲۵ میلیاردی تا اجاره ماهانه ۱۲۰ میلیون

بازار اجاره در محدوده پیروزی تهران با فایل‌هایی روبه‌روست که تفاوت آن‌ها فقط به متراژ و سال ساخت محدود نمی‌شود. یک واحد ۱۰۲ متری با رهن کامل دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان عرضه شده، درحالی‌که مستأجر یک آپارتمان ۱۶۰ متری باید یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان اجاره بپردازد. تبدیل این ارقام به رهن کامل نشان می‌دهد هزینه واقعی برخی فایل‌ها بسیار سنگین‌تر از آن چیزی است که در نگاه نخست دیده می‌شود.

کد خبر: ۲۳۸۱۱۴

چهارشنبه - ۳۱ تير ۱۴۰۵

بازار اجاره پیروزی در روزهای پایانی تیر ۱۴۰۵ ترکیبی از فایل‌های رهن کامل و قراردادهای دارای ودیعه و اجاره ماهانه را در اختیار متقاضیان قرار داده است. در فهرست مورد بررسی، یک واحد ۱۰۲ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۹ با رهن کامل دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان عرضه شده است.

یک آپارتمان ۹۰ متری دوخوابه ساخت سال ۱۴۰۰ نیز با ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴۱ میلیون تومان اجاره فایل شده است. برای واحد ۱۶۰ متری سه‌خوابه ساخت سال ۱۳۹۵ نیز یک میلیارد تومان پول پیش و اجاره ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان درخواست شده است. این ارقام، قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها هستند و لزوماً به معنی انجام معامله با همین مبالغ نیستند.

جدول قیمت اجاره آپارتمان در پیروزی

متراژ و مشخصات

سال ساخت

ودیعه

اجاره ماهانه

معادل تقریبی رهن کامل

۱۰۲ متر، دوخوابه

۱۳۹۹

۲ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان

بدون اجاره

۲ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان

۹۰ متر، دوخوابه

۱۴۰۰

۶۰۰ میلیون تومان

۴۱ میلیون تومان

حدود یک میلیارد و ۹۶۷ میلیون تومان

۱۶۰ متر، سه‌خوابه

۱۳۹۵

یک میلیارد تومان

۱۲۰ میلیون تومان

حدود ۵ میلیارد تومان

برای مقایسه قراردادهای متفاوت، از عرف رایج تبدیل رهن و اجاره استفاده شده است. طبق این روش، هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه و هر یک میلیون تومان اجاره معادل حدود ۳۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان ودیعه محاسبه می‌شود. این فرمول نرخ قانونی یا ثابت نیست و ممکن است براساس محله، نرخ سود و توافق مالک و مستأجر تغییر کند.

هزینه واقعی واحد ۹۰ متری چقدر است؟

آپارتمان ۹۰ متری در ظاهر با ودیعه‌ای بسیار کمتر از فایل رهن کامل ۱۰۲ متری عرضه شده است؛ اما اجاره ماهانه ۴۱ میلیون تومانی بخش بزرگی از این اختلاف را جبران می‌کند.

با تبدیل اجاره ۴۱ میلیون تومانی به ودیعه، حدود یک میلیارد و ۳۶۷ میلیون تومان به مبلغ رهن افزوده می‌شود. بنابراین معادل رهن کامل این واحد تقریباً یک میلیارد و ۹۶۷ میلیون تومان است.

از زاویه دیگر، مستأجر این خانه باید علاوه بر بلوکه‌کردن ۶۰۰ میلیون تومان، طی یک سال ۴۹۲ میلیون تومان اجاره نقدی پرداخت کند. معادل اجاره کامل این فایل نیز حدود ۵۹ میلیون تومان در ماه است.

معادل رهن کامل به‌ازای هر مترمربع برای این واحد حدود ۲۱ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان برآورد می‌شود. این عدد برای آپارتمان ۱۰۲ متری تقریباً ۲۲ میلیون و ۶۰ هزار تومان است؛ بنابراین دو فایل ۹۰ و ۱۰۲ متری، پس از همسان‌سازی ودیعه و اجاره، از نظر هزینه هر متر تفاوت زیادی ندارند. محاسبات بر پایه قیمت‌های پیشنهادی منتشرشده و فرمول عرفی بازار انجام شده‌اند.

فایل ۱۶۰ متری چرا گران‌تر است؟

مستأجر واحد ۱۶۰ متری باید یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۲۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند. اجاره ۱۲۰ میلیون تومانی براساس تبدیل عرفی، معادل چهار میلیارد تومان رهن است؛ در نتیجه معادل رهن کامل این فایل به حدود پنج میلیارد تومان می‌رسد.

هزینه معادل هر مترمربع این واحد حدود ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است که تقریباً ۴۳ درصد بیشتر از دو فایل کوچک‌تر جدول است. اجاره نقدی سالانه آن نیز به یک میلیارد و ۴۴۰ میلیون تومان می‌رسد.

با اطلاعات محدود آگهی نمی‌توان علت این اختلاف را فقط به متراژ یا سال ساخت نسبت داد. موقعیت دقیق ملک در محدوده پیروزی، تعداد واحدها، طبقه، کیفیت بازسازی، پارکینگ، آسانسور، انباری، نورگیری، تراس، نوع مشاعات و امکان استفاده اداری یا خاص می‌توانند قیمت را تغییر دهند.

سال ساخت این واحد ۱۳۹۵ است و از دو فایل دیگر قدیمی‌تر محسوب می‌شود؛ بنابراین رقم بالاتر آن نشان می‌دهد سن بنا به‌تنهایی تعیین‌کننده اجاره نیست. ادعای برتری مطلق واحدهای نوساز نیز بدون بررسی امکانات و موقعیت دقیق هر ساختمان قابل اثبات نیست.

آیا نوسازها بیشترین تقاضا را دارند؟

خانه‌های جدیدتر معمولاً به دلیل آسانسور، پارکینگ استاندارد، تأسیسات کم‌استهلاک‌تر، نمای به‌روز و کیفیت بهتر مشاعات مورد توجه مستأجران قرار می‌گیرند. بااین‌حال، سه فایل منتشرشده نمونه آماری کافی برای نتیجه‌گیری درباره «افزایش شدید» تقاضای نوسازها یا سهم آن‌ها از کل بازار پیروزی نیست.

منبع قیمت‌ها می‌گوید واحدهای نوساز و کلیدنخورده در میان گزینه‌های پرتقاضا قرار دارند و مالکان نیز در تبدیل ودیعه و اجاره انعطاف بیشتری نشان می‌دهند؛ اما آمار تعداد آگهی‌ها، مدت انتظار برای اجاره یا تعداد معاملات قطعی ارائه نشده است. ازاین‌رو بهتر است این توصیف به‌عنوان مشاهده بازار، نه یک روند آماری اثبات‌شده، منتشر شود.

در عمل، بسیاری از مستأجران میان کیفیت ساختمان و فشار ماهانه اجاره تصمیم می‌گیرند. واحد نوساز ممکن است هزینه تعمیرات و مصرف انرژی کمتری داشته باشد، اما پرداخت اجاره سنگین ماهانه می‌تواند مزیت‌های رفاهی آن را برای یک خانواده کم‌رنگ کند.

رهن کامل بهتر است یا ودیعه همراه با اجاره؟

انتخاب میان این دو روش به میزان نقدینگی و درآمد ماهانه خانوار بستگی دارد. مستأجری که سرمایه نقدی کافی دارد اما درآمد ماهانه‌اش محدود است، معمولاً رهن کامل را ترجیح می‌دهد. در این حالت، هزینه مستقیم ماهانه حذف می‌شود، هرچند پول پیش تا پایان قرارداد در اختیار مالک باقی می‌ماند.

برای فردی که امکان تأمین ودیعه سنگین ندارد اما درآمد ماهانه باثباتی دارد، ترکیب ودیعه و اجاره می‌تواند عملی‌تر باشد. بااین‌حال، باید توان پرداخت اجاره برای تمام ۱۲ ماه، شارژ ساختمان و سایر هزینه‌های سکونت بررسی شود.

در نمونه ۹۰ متری، پرداخت ۴۱ میلیون تومان در ماه ممکن است از نظر جریان نقدی برای برخی خانواده‌ها دشوار باشد، حتی اگر معادل رهن کامل آن از فایل ۱۰۲ متری پایین‌تر باشد. در واحد ۱۶۰ متری نیز اجاره ۱۲۰ میلیون تومانی ریسک مالی بسیار بالایی ایجاد می‌کند و مستأجر باید احتمال افزایش هزینه‌های دیگر را نیز در نظر بگیرد.

سقف ۲۵ درصدی اجاره شامل این آگهی‌ها می‌شود؟

براساس مصوبه اعلام‌شده برای سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره مسکونی که تا پایان سال منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و افزایش مجموع اجاره‌بها و قرض‌الحسنه در تمدید قرارداد حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.

این حکم اساساً درباره تمدید قراردادهای موجود است. قیمت پیشنهادی یک واحد تازه‌عرضه‌شده یا قراردادی که با مستأجر جدید منعقد می‌شود، الزاماً با مقایسه ساده با سقف تمدید ارزیابی نمی‌شود. بنابراین نمی‌توان تنها با دیدن ارقام آگهی‌های پیروزی نتیجه گرفت که مالک از سقف قانونی عبور کرده است.

مستأجران فعلی باید قرارداد قبلی، مبلغ ودیعه و اجاره سال گذشته و شرایط مصوبه را بررسی کنند. ثبت قرارداد در سامانه رسمی و دریافت کد رهگیری نیز برای اثبات توافق و پیگیری اختلاف‌های احتمالی اهمیت دارد.

مستأجر پیش از امضای قرارداد چه چیزهایی را بررسی کند؟

قیمت آگهی فقط نقطه شروع مذاکره است. متقاضی باید مبلغ ودیعه و اجاره را به یک مبنای مشترک تبدیل کند تا امکان مقایسه واقعی فایل‌ها فراهم شود. هزینه شارژ، وضعیت پارکینگ، آسانسور، انباری، سیستم گرمایش، فشار آب و مسئولیت تعمیرات نیز باید پیش از قرارداد روشن شود.

بازدید در ساعات مختلف روز می‌تواند وضعیت نور، سروصدا و ترافیک کوچه را مشخص کند. سند مالکیت و هویت موجر نیز باید تطبیق داده شود و در صورت امضای قرارداد توسط نماینده، اعتبار وکالت‌نامه بررسی شود.

مبالغ جدول نشان می‌دهد هزینه اجاره در پیروزی حتی برای واحدهای متوسط نیز به سرمایه‌ای نزدیک دو میلیارد تومان یا اجاره ماهانه چندده‌میلیونی نیاز دارد. تنوع مدل پرداخت امکان جست‌وجو برای بودجه‌های مختلف را فراهم کرده، اما به معنای ارزان یا در دسترس بودن بازار نیست.

در جمع‌بندی، فایل ۱۰۲ متری با رهن کامل دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان برای خانواده‌ای مناسب‌تر است که نقدینگی بالا و تمایل به حذف اجاره ماهانه دارد. واحد ۹۰ متری از نظر معادل رهن کامل کمی ارزان‌تر است، اما هزینه نقدی سالانه سنگینی دارد. فایل ۱۶۰ متری نیز با معادل رهن پنج میلیارد تومانی در بخش گران‌تر بازار قرار می‌گیرد و بدون امکانات ممتاز، توجیه قیمت آن دشوار خواهد بود.