اجاره خانه در تهرانپارس نجومی شد؛ رهن آپارتمان ۱۳۵ متری به ۳.۵ میلیارد رسید

بازار اجاره مسکن در تهرانپارس طی تیرماه ۱۴۰۵ با فاصله قابل‌توجه میان واحدهای معمولی و آپارتمان‌های نوساز روبه‌رو شده است. بررسی فایل‌های پیشنهادی نشان می‌دهد برای رهن کامل یک واحد دوخوابه ۱۱۰ متری نوساز در تهرانپارس شرقی باید حدود دو میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان بودجه داشت؛ در حالی که ودیعه یک آپارتمان سه‌خوابه ۱۳۵ متری در تهرانپارس غربی به سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است. قیمت‌های فعلی نشان می‌دهد سال ساخت، امکانات و موقعیت دقیق ملک، گاهی بیشتر از متراژ بر اجاره‌بها اثر می‌گذارند.

کد خبر: ۲۳۸۰۶۴

يکشنبه - ۲۸ تير ۱۴۰۵

براساس فایل‌های بررسی‌شده، بازار اجاره تهرانپارس دیگر یک محدوده قیمتی مشخص و یکدست ندارد. مستأجران در این منطقه با ترکیبی از واحدهای قدیمی و میان‌رده، آپارتمان‌های بازسازی‌شده و ساختمان‌های نوساز یا کلیدنخورده مواجه هستند.

یک واحد ۱۱۰ متری دوخوابه، ساخت سال ۱۴۰۴، در تهرانپارس شرقی با ودیعه دو میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان به‌صورت رهن کامل عرضه شده است. در تهرانپارس جنوبی نیز یک آپارتمان دوخوابه ۱۲۳ متری، ساخت سال ۱۳۹۷، با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۴۵ میلیون تومان اجاره آگهی شده است. این فایل در بررسی زنده آگهی‌های تهرانپارس نیز مشاهده می‌شود.

در تهرانپارس غربی، قیمت‌ها برای بعضی واحدهای بزرگ و جدید بالاتر است. یک واحد ۱۳۵ متری سه‌خوابه، ساخت ۱۴۰۲، با ودیعه سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به‌صورت رهن کامل پیشنهاد شده است.

محدوده و مشخصات آپارتمان

سال ساخت

ودیعه

اجاره ماهانه

تهرانپارس شرقی، ۱۱۰ متر، دوخوابه

۱۴۰۴

۲ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان

رهن کامل

تهرانپارس جنوبی، ۱۲۳ متر، دوخوابه

۱۳۹۷

یک میلیارد تومان

۴۵ میلیون تومان

تهرانپارس غربی، ۱۳۵ متر، سه‌خوابه

۱۴۰۲

۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان

رهن کامل

این ارقام قیمت پیشنهادی مالکان در آگهی‌ها هستند و الزاماً قیمت نهایی قرارداد محسوب نمی‌شوند. میزان تخفیف، امکان تبدیل رهن و اجاره، طبقه، پارکینگ، آسانسور، نورگیری و شرایط پرداخت می‌تواند رقم نهایی را تغییر دهد.

اجاره آپارتمان دوخوابه در تهرانپارس چقدر تمام می‌شود؟

مقایسه مستقیم فایل رهن کامل با واحدی که هم ودیعه و هم اجاره ماهانه دارد، تصویر دقیقی از اختلاف قیمت ارائه نمی‌دهد. برای مقایسه، می‌توان از عرف رایج بازار استفاده کرد که در آن هر یک میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود؛ البته این ضریب ممکن است براساس توافق مالک و مستأجر یا شرایط هر محله تغییر کند.

بر همین مبنا، اجاره ماهانه ۴۵ میلیون تومان معادل حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه است. با اضافه‌کردن ودیعه اولیه یک میلیارد تومانی، ارزش رهن کامل محاسباتی واحد ۱۲۳ متری تهرانپارس جنوبی به حدود دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

به این ترتیب، هزینه معادل رهن کامل سه فایل اصلی چنین برآورد می‌شود:

واحد

معادل تقریبی رهن کامل

رهن معادل هر متر

۱۱۰ متر تهرانپارس شرقی

۲.۳۵ میلیارد تومان

حدود ۲۱.۴ میلیون تومان

۱۲۳ متر تهرانپارس جنوبی

۲.۵ میلیارد تومان

حدود ۲۰.۳ میلیون تومان

۱۳۵ متر تهرانپارس غربی

۳.۵ میلیارد تومان

حدود ۲۵.۹ میلیون تومان

این محاسبه نشان می‌دهد واحد ۱۳۵ متری تهرانپارس غربی فقط به دلیل متراژ بزرگ‌تر گران نیست. رهن معادل هر متر آن نیز حدود ۲۱ درصد بیشتر از واحد نوساز ۱۱۰ متری تهرانپارس شرقی است. سه‌خوابه‌بودن، سال ساخت ۱۴۰۲، موقعیت ملک و احتمال برخورداری از امکانات کامل می‌تواند این اختلاف را توضیح دهد.

آیا رهن ۳.۵ میلیاردی در تهرانپارس غربی غیرعادی است؟

بررسی آگهی‌های مشابه نشان می‌دهد قیمت سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برای واحدهای بزرگ و جدید تهرانپارس غربی در میانه دامنه فعلی بازار قرار می‌گیرد. در فایل‌های موجود، یک واحد ۱۳۵ متری سه‌خوابه ساخت سال ۱۴۰۲ با چهار میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده و واحدی دیگر با همین متراژ و سه اتاق خواب، اما ساخت سال ۱۳۹۴، سه میلیارد تومان ودیعه دارد.

در بخش واحدهای دوخوابه نیز یک آپارتمان ۱۱۰ متری نوساز ساخت ۱۴۰۵ در تهرانپارس غربی با سه میلیارد تومان رهن کامل آگهی شده است. یک واحد ۱۱۵ متری ساخت ۱۳۸۸ نیز با ودیعه دو میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان پیشنهاد شده که نشان می‌دهد حتی سن بنا به‌تنهایی تعیین‌کننده نیست و بازسازی، لوکیشن و امکانات ساختمان می‌توانند قیمت یک ملک قدیمی‌تر را بالا نگه دارند.

در تهرانپارس شرقی نیز یک آپارتمان ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت سال ۱۳۹۹ با دو میلیارد و ۴۵۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است. این فایل مقایسه‌ای نشان می‌دهد قیمت دو میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان برای واحد ۱۱۰ متری مورد بررسی، در صورت برخورداری از امکانات کامل، الزاماً خارج از دامنه بازار نیست.

چرا تهرانپارس به بازار اجاره دوگانه تبدیل شده است؟

تهرانپارس به دلیل شبکه خیابان‌های منظم، دسترسی به مسیرهای اصلی و نزدیکی بخش‌هایی از آن به مترو و حمل‌ونقل عمومی، از محله‌های پرتقاضای شرق تهران محسوب می‌شود. بلوار پروین مرز مهمی میان بخش‌های شرقی و غربی ایجاد کرده و خیابان‌ها و میدان‌های مختلف این محدوده، شرایط سکونتی متفاوتی دارند.

در یک سوی بازار، آپارتمان‌های کوچک‌تر یا قدیمی‌تر قرار دارند که مستأجران با بودجه محدودتر به سراغ آن‌ها می‌روند. برای نمونه، در تهرانپارس شرقی فایل‌هایی مانند واحد ۷۰ متری با ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۱۶ میلیون تومان اجاره نیز وجود دارد.

در سوی دیگر، ساختمان‌های نوساز، تک‌واحدی یا دارای امکاناتی مانند دو پارکینگ، روف‌گاردن، لابی، آسانسور و انباری قرار گرفته‌اند. مالکان این گروه معمولاً ودیعه‌های چندمیلیاردی مطالبه می‌کنند و در موارد زیادی تمایلی به دریافت اجاره ماهانه ندارند.

این شیوه برای مالک مزیت مشخصی دارد: دریافت سرمایه نقدی بزرگ بدون مواجهه با ریسک تأخیر در پرداخت ماهانه. برای مستأجر نیز رهن کامل به معنای حذف پرداخت مستمر اجاره است، اما تأمین ودیعه دو تا چهار میلیارد تومانی برای بخش بزرگی از خانوارها امکان‌پذیر نیست.

نوساز بودن چقدر قیمت اجاره را افزایش می‌دهد؟

سال ساخت به‌تنهایی قیمت را تعیین نمی‌کند، اما در کنار امکانات اثر زیادی دارد. واحدهای جدید معمولاً آسانسور استانداردتر، پارکینگ مناسب، تأسیسات کم‌استهلاک، نمای مدرن و نقشه بهتری دارند. همین ویژگی‌ها باعث می‌شود تقاضای خانوارهایی که برای چند سال قصد سکونت دارند، به سمت ساختمان‌های جدید حرکت کند.

در مقابل، یک واحد قدیمی ممکن است به دلیل بازسازی کامل، طبقه مناسب، نورگیری یا قرارگرفتن در خیابانی کم‌تردد، گران‌تر از یک ملک جوان‌تر باشد. به همین علت، مقایسه صرف قیمت هر متر یا سال ساخت می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

آمار رسمی خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن در سطح کشور ۳۱.۲ درصد و تورم ماهانه آن ۲.۴ درصد بوده است. پایین‌تر بودن سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی به معنای ارزان‌شدن مسکن نیست؛ بلکه تنها نشان می‌دهد هزینه اجاره با سرعت کمتری نسبت به برخی کالاها و خدمات افزایش یافته است.

مستأجران پیش از عقد قرارداد چه مواردی را بررسی کنند؟

قیمت‌های آگهی‌شده باید با چند فایل هم‌سن و هم‌متراژ در همان خیابان مقایسه شوند. فاصله دو خیابان در تهرانپارس ممکن است به دلیل دسترسی، عرض کوچه، ترافیک، کیفیت ساخت و موقعیت پارکینگ، اختلاف قابل‌توجهی در قیمت ایجاد کند.

مستأجر باید مبلغ معادل رهن کامل را محاسبه کند تا مشخص شود یک پیشنهاد ترکیبی واقعاً ارزان‌تر از رهن کامل است یا خیر. برای مثال، واحد یک میلیارد تومان ودیعه و ۴۵ میلیون تومان اجاره، در عرف صدی سه تقریباً معادل دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل است.

بررسی سند مالکیت، هویت موجر، بدهی شارژ ساختمان، وضعیت پارکینگ و انباری، مبلغ شارژ ماهانه و ثبت قرارداد در سامانه رسمی نیز ضروری است. ساختمان‌های نوساز ممکن است شارژ بالاتر یا هزینه‌های اولیه‌ای داشته باشند که در مبلغ آگهی دیده نمی‌شود.

جمع‌بندی

بازار اجاره تهرانپارس در تیرماه ۱۴۰۵ از یک الگوی واحد پیروی نمی‌کند. رهن کامل یک آپارتمان دوخوابه حدود ۱۱۰ متر می‌تواند از دو میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان آغاز شود و برای واحدهای نوساز تهرانپارس غربی به سه میلیارد تومان برسد. واحدهای سه‌خوابه ۱۳۵ متری نیز بسته به سن بنا و امکانات، در محدوده تقریبی سه تا چهار میلیارد تومان قرار دارند.

در میان فایل‌های بررسی‌شده، واحد ۱۳۵ متری تهرانپارس غربی با رهن سه میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان گران‌ترین گزینه است. آپارتمان ۱۲۳ متری تهرانپارس جنوبی نیز با احتساب اجاره ماهانه، معادل حدود دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل هزینه دارد.

شرایط فعلی نشان می‌دهد مستأجران تهرانپارس برای دستیابی به ساختمان نوساز و امکانات کامل باید ودیعه بسیار بیشتری بپردازند. در مقابل، انتخاب واحدهای چندسال‌ساخت، متراژ کمتر یا خیابان‌های ارزان‌تر می‌تواند هزینه اولیه خانوار را کاهش دهد؛ هرچند این انتخاب معمولاً با مصالحه بر سر سن بنا، کیفیت ساختمان یا سطح امکانات همراه خواهد بود.