رهن ۵.۵ میلیاردی برای ۱۰۰ متر؛ اجاره‌نشینی در فرمانیه چقدر پول می‌خواهد؟

تازه‌ترین فایل‌های اجاره فرمانیه نشان می‌دهد ورود به بازار مسکن این محله، حتی برای آپارتمان‌های حدود ۱۰۰ متر، به سرمایه‌ای چندمیلیاردی نیاز دارد. یک واحد ۱۰۰ متری با ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده و برای دو آپارتمان ۱۳۰ و ۱۷۰ متری نیز اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان تعیین شده است؛ بااین‌حال، این ارقام قیمت پیشنهادی مالکان هستند و نباید آنها را معادل نرخ قطعی قراردادهای اجاره دانست.

کد خبر: ۲۳۸۰۳۱

يکشنبه - ۲۸ تير ۱۴۰۵

براساس فهرست منتشرشده از فایل‌های تیرماه ۱۴۰۵، یک آپارتمان ۱۷۰ متری سه‌خوابه و نوساز با سه میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده است. در همین فهرست، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه ساخت ۱۴۰۰ با ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل و یک آپارتمان ۱۳۰ متری سه‌خوابه ساخت ۱۳۹۸ با یک میلیارد تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان دیده می‌شود.

این سه فایل، فاصله قابل‌توجه میان مدل‌های پرداخت در فرمانیه را نشان می‌دهند. یک مستأجر باید سرمایه بیشتری را به‌عنوان ودیعه در اختیار مالک قرار دهد و از پرداخت ماهانه معاف شود؛ مستأجر دیگر با پول پیش کمتر وارد قرارداد می‌شود، اما طی یک سال یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت خواهد کرد.

جدول قیمت اجاره آپارتمان در فرمانیه

مشخصات ملک

سال ساخت

ودیعه

اجاره ماهانه

معادل تقریبی رهن کامل

۱۷۰ متر، سه‌خوابه

۱۴۰۴

۳ میلیارد تومان

۱۵۰ میلیون تومان

حدود ۸ میلیارد تومان

۱۰۰ متر، دوخوابه

۱۴۰۰

۵.۵ میلیارد تومان

بدون اجاره

۵.۵ میلیارد تومان

۱۳۰ متر، سه‌خوابه

۱۳۹۸

یک میلیارد تومان

۱۵۰ میلیون تومان

حدود ۶ میلیارد تومان

اعداد ستون آخر براساس عرف موسوم به «صدی سه» محاسبه شده‌اند؛ یعنی هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود. این نسبت یک قانون ثابت یا نرخ دولتی نیست و می‌تواند با توجه به محله، میزان نقدینگی مالک، شرایط ملک و قدرت چانه‌زنی طرفین تغییر کند.

کدام‌یک از این سه فایل واقعاً گران‌تر است؟

مقایسه فقط با عدد ودیعه می‌تواند گمراه‌کننده باشد. آپارتمان ۱۰۰ متری با رهن کامل ۵.۵ میلیارد تومان در نگاه اول گران‌ترین پول پیش را دارد، اما مستأجر آن اجاره ماهانه نمی‌پردازد. در مقابل، واحد ۱۷۰ متری علاوه بر سه میلیارد تومان ودیعه، سالانه یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان اجاره نقدی دارد.

با تبدیل ترکیب ودیعه و اجاره به رهن کامل، هزینه معادل واحد ۱۷۰ متری به حدود هشت میلیارد تومان می‌رسد؛ یعنی تقریباً ۴۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع. معادل رهن واحد ۱۳۰ متری نیز حدود شش میلیارد تومان یا نزدیک ۴۶ میلیون تومان برای هر متر است. واحد ۱۰۰ متری با رهن کامل ۵.۵ میلیاردی، معادل متری ۵۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

این محاسبه نشان می‌دهد واحد ۱۰۰ متری، با وجود سن بیشتر نسبت به فایل ۱۷۰ متری، بالاترین رهن معادل به ازای هر متر را دارد. البته بدون اطلاعاتی مانند طبقه، تعداد پارکینگ، کیفیت بازسازی، جهت ساختمان، نورگیری، مشاعات و موقعیت دقیق، نمی‌توان نتیجه گرفت قیمت آن نامتعارف است.

فایل‌های مشابه فرمانیه چه قیمتی دارند؟

بررسی آگهی‌های فعال، پراکندگی بسیار زیادی را در بازار فرمانیه نشان می‌دهد. در یک مجموعه از آگهی‌ها، آپارتمان ۱۲۰ متری ساخت ۱۳۹۷ با ۴.۵ میلیارد تومان رهن کامل، واحد ۱۵۰ متری ساخت ۱۳۹۸ با ۵.۵ میلیارد تومان رهن کامل و آپارتمان ۱۲۵ متری دارای مشاعات هتلینگ با ۱۱ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده‌اند. همچنین برای یک واحد ۱۱۰ متری، ترکیب یک میلیارد تومان ودیعه و ۹۰ میلیون تومان اجاره ثبت شده است.

در پلتفرم دیگری، یک آپارتمان ۱۰۰ متری نوساز با ۶ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل آگهی شده است. در همان زمان، یک واحد ۱۷۰ متری ساخت ۱۴۰۴ با چهار میلیارد تومان پول پیش و اجاره ماهانه ۲۲۰ میلیون تومان و واحدی ۱۴۵ متری با سه میلیارد تومان ودیعه و ۱۳۵ میلیون تومان اجاره عرضه شده‌اند.

این نمونه‌ها نشان می‌دهند قیمت‌های اعلام‌شده در فهرست اولیه با فضای کلی بازار آگهی فرمانیه فاصله آشکاری ندارند. بااین‌حال، اختلاف میان رهن کامل ۴.۵ میلیاردی یک واحد ۱۲۰ متری و رهن ۱۱ میلیاردی یک آپارتمان ۱۲۵ متری نشان می‌دهد متراژ به‌تنهایی معیار مناسبی برای مقایسه نیست.

چرا امکانات ساختمان قیمت را چند میلیارد تغییر می‌دهد؟

در بازار لوکس، مستأجر فقط برای مساحت داخلی واحد پول پرداخت نمی‌کند. طبقه و چشم‌انداز، تعداد واحدهای هر طبقه، لابی و نگهبانی شبانه‌روزی، استخر و سالن ورزشی، تراس، سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی، تعداد پارکینگ، کیفیت متریال و اعتبار سازنده می‌توانند قیمت پیشنهادی را افزایش دهند.

داده‌های آگهی‌های فرمانیه نیز عواملی مانند دید کوهستان، مشاعات هتلینگ، طبقه، سال ساخت، موقعیت ساختمان و کیفیت مصالح را از متغیرهای مؤثر بر قیمت معرفی می‌کنند.

در مقابل، امکانات بیشتر معمولاً به معنای شارژ بالاتر ساختمان است. ممکن است یک واحد با اجاره ظاهراً مناسب، هزینه ماهانه قابل‌توجهی برای نگهبانی، استخر، تأسیسات، فضای سبز و تعمیر آسانسورها داشته باشد. بنابراین مستأجر باید رقم شارژ را جداگانه دریافت کند؛ زیرا این هزینه در بسیاری از آگهی‌ها داخل اجاره ماهانه اعلام نمی‌شود.

آیا نوسازها بیشترین تقاضا را دارند؟

این ادعا از نظر منطقی محتمل است، اما با سه یا چند آگهی نمی‌توان آن را به‌عنوان یک واقعیت آماری ثابت کرد. پلتفرم‌های عمومی معمولاً قیمت پیشنهادی، متراژ و مشخصات واحد را نمایش می‌دهند، اما تعداد بازدید مؤثر، تماس‌های واقعی، مدت حضور فایل در بازار و مبلغ قرارداد نهایی را به‌صورت عمومی منتشر نمی‌کنند.

از سوی دیگر، در فرمانیه برای واحدهای میان‌سال نیز فایل‌های گران‌قیمت وجود دارد. برای مثال، آپارتمان‌های ۱۴۰ متری ساخت ۱۳۹۲ با دو میلیارد تومان ودیعه و ۱۱۰ میلیون تومان اجاره و واحدهای ۱۶۰ متری ساخت ۱۳۹۳ با ۵.۵ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده‌اند.

بنابراین نوساز بودن قدرت قیمت‌گذاری مالک را بیشتر می‌کند، اما واحد قدیمی خوش‌نقشه، بازسازی‌شده و دارای موقعیت مناسب نیز ممکن است تقاضای پایداری داشته باشد. در بسیاری از موارد، مستأجر میان نوساز بودن و هزینه کمتر شارژ یا متراژ بیشتر یکی را انتخاب می‌کند.

رهن کامل بهتر است یا ودیعه کمتر و اجاره بیشتر؟

پاسخ به وضعیت مالی مستأجر بستگی دارد. رهن کامل برای فردی مناسب‌تر است که سرمایه نقدی زیادی در اختیار دارد و ترجیح می‌دهد در طول ماه پرداخت ثابتی نداشته باشد. در فایل ۱۰۰ متری مورد بررسی، مستأجر باید ۵.۵ میلیارد تومان را تا پایان قرارداد در اختیار مالک قرار دهد، اما هزینه ماهانه‌ای ندارد.

در فایل ۱۳۰ متری، سرمایه اولیه فقط یک میلیارد تومان است، ولی پرداخت ۱۵۰ میلیون تومان در ماه فشار مستمری ایجاد می‌کند. مستأجر طی یک سال یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان اجاره می‌پردازد؛ مبلغی که برخلاف ودیعه، در پایان قرارداد بازگردانده نمی‌شود.

برای مقایسه واقعی باید هزینه فرصت سرمایه نیز محاسبه شود. فردی که ۵.۵ میلیارد تومان را به‌عنوان رهن پرداخت می‌کند، امکان استفاده یا سرمایه‌گذاری آن مبلغ را در طول قرارداد از دست می‌دهد. در مقابل، قرارداد اجاره‌محور سرمایه اولیه را آزاد نگه می‌دارد، اما به درآمد ماهانه بسیار بالایی نیاز دارد.

قیمت آگهی به معنای معامله قطعی نیست

مهم‌ترین نکته در خواندن جدول‌های اجاره این است که ارقام از آگهی‌ها استخراج شده‌اند. مالک ممکن است پس از چند هفته نبود متقاضی، مبلغ را کاهش دهد یا بخشی از اجاره را به ودیعه تبدیل کند. برخی فایل‌ها نیز ممکن است پس از اجاره رفتن همچنان روی پلتفرم باقی بمانند.

به همین دلیل، از سه آگهی نمی‌توان میانگین اجاره فرمانیه یا میزان رشد سالانه این محله را استخراج کرد. برای چنین نتیجه‌ای به تعداد زیادی قرارداد ثبت‌شده، مشخصات همسان واحدها و داده‌های چند دوره زمانی نیاز است.

تورم اجاره و سقف افزایش قراردادها

طبق گزارش مبتنی بر داده‌های مرکز آمار، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در خرداد ۱۴۰۵ معادل ۲.۴ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۲ درصد و تورم سالانه ۳۲.۸ درصد بوده است. این ارقام شاخص عمومی اجاره هستند و نباید مستقیماً به محله‌ای خاص مانند فرمانیه تعمیم داده شوند.

دولت همچنین برای سال ۱۴۰۵ تمدید خودکار قراردادهای واجد شرایط را، در صورت درخواست مستأجر، با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی ودیعه و اجاره تصویب کرده است. این مصوبه به قراردادهای در حال تمدید مربوط است و لزوماً قیمت فایل‌های تازه‌ای را که برای نخستین‌بار وارد بازار شده‌اند تعیین نمی‌کند.

جمع‌بندی؛ حداقل چند میلیارد تومان لازم است؟

فایل‌های بررسی‌شده نشان می‌دهد متقاضی اجاره در فرمانیه باید دست‌کم یکی از دو توانایی مالی را داشته باشد: تأمین ودیعه‌ای حدود پنج تا شش میلیارد تومان یا پرداخت اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان در کنار یک تا سه میلیارد تومان پول پیش.

رهن ۵.۵ میلیاردی یک آپارتمان ۱۰۰ متری عدد بزرگی است، اما آگهی‌های مشابه حتی رهن ۶.۱ میلیاردی برای همین متراژ را نیز نشان می‌دهند. در ساختمان‌های دارای مشاعات کامل، ارقام می‌تواند بسیار بالاتر برود.

بااین‌حال، انتخاب مناسب فقط با مقایسه عدد رهن و اجاره انجام نمی‌شود. شارژ ساختمان، سلامت تجهیزات، کیفیت نقشه، نورگیری، پارکینگ، امکان تبدیل شرایط پرداخت و اعتبار موجر باید پیش از پرداخت بیعانه بررسی شوند. در بازاری با این سطح قیمت، یک تفاوت کوچک در شرایط قرارداد می‌تواند صدها میلیون تومان بر هزینه سالانه مستأجر اثر بگذارد.