رهن ۶ میلیاردی برای ۱۱۵ متر در ونک؛ وام ودیعه فقط ۶ درصد هزینه را پوشش می‌دهد

تازه‌ترین فایل‌های اجاره در ونک نشان می‌دهد برای رهن کامل یک آپارتمان نوساز ۱۱۵ متری تا شش میلیارد تومان مطالبه می‌شود؛ رقمی بیش از ۱۶ برابر سقف وام ودیعه مسکن در تهران. بااین‌حال، اعداد منتشرشده قیمت پیشنهادی مالکان در آگهی‌ها هستند و نباید بدون مشاهده قراردادهای قطعی، آنها را میانگین اجاره‌بهای محله ونک تلقی کرد.

کد خبر: ۲۳۸۰۰۰

جمعه - ۲۶ تير ۱۴۰۵

بازار اجاره ونک در میانه تابستان ۱۴۰۵ با ترکیبی از ودیعه‌های چندمیلیاردی و اجاره‌های ماهانه سنگین روبه‌رو است. نزدیکی به مراکز اداری و تجاری، دسترسی به معابر اصلی و محدودیت عرضه واحدهای نوساز باعث شده مالکان این محدوده معمولاً قدرت بیشتری در قیمت‌گذاری داشته باشند.

بررسی فایل‌های منتشرشده نشان می‌دهد یک آپارتمان ۱۱۵ متری نوساز با ودیعه شش میلیارد تومانی به‌صورت رهن کامل عرضه شده است. واحدی ۱۲۵ متری و سه‌خوابه، ساخت سال ۱۳۹۰، نیز با یک میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۹۰ میلیون تومان اجاره فایل شده است. این اعداد از آگهی‌های بازار استخراج شده‌اند و لزوماً به معنای انجام معامله در همین قیمت‌ها نیستند.

جدول قیمت رهن و اجاره آپارتمان در ونک

متراژ

تعداد خواب

سال ساخت

ودیعه

اجاره ماهانه

۱۱۵ متر

۲ خواب

۱۴۰۵

۶ میلیارد تومان

رهن کامل

۱۲۵ متر

۳ خواب

۱۳۹۰

یک میلیارد تومان

۹۰ میلیون تومان

۱۱۲ متر

۲ خواب

۱۴۰۰

۴.۵ میلیارد تومان

۱۰۰ هزار تومان

۱۲۰ متر

۲ خواب

۱۳۹۸

۱.۵ میلیارد تومان

۸۰ میلیون تومان

اجاره ۱۰۰ هزار تومانی فایل ۱۱۲ متری عملاً مبلغی نمادین است و این واحد را باید تقریباً رهن کامل دانست. درج اجاره بسیار کم در بعضی آگهی‌ها ممکن است به نحوه تنظیم قرارداد یا ترجیح مالک برای دریافت بخش اصلی مبلغ به شکل ودیعه مربوط باشد.

اجاره واقعی این خانه‌ها چقدر است؟

برای مقایسه فایل‌هایی که ترکیب ودیعه و اجاره متفاوت دارند، می‌توان از عرف رایج تبدیل رهن استفاده کرد. براساس این روش، هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه یا هر یک میلیون تومان اجاره معادل حدود ۳۳.۳ میلیون تومان ودیعه در نظر گرفته می‌شود. این نرخ قانونی یا ثابت نیست و ممکن است براساس شرایط بازار، ملک و توافق دو طرف تغییر کند.

مشخصات واحد

معادل تقریبی رهن کامل

معادل رهن به ازای هر متر

۱۱۵ متر، نوساز

۶ میلیارد تومان

۵۲.۲ میلیون تومان

۱۲۵ متر، ساخت ۱۳۹۰

۴ میلیارد تومان

۳۲ میلیون تومان

۱۱۲ متر، ساخت ۱۴۰۰

حدود ۴.۵ میلیارد تومان

۴۰.۲ میلیون تومان

۱۲۰ متر، ساخت ۱۳۹۸

حدود ۴.۱۷ میلیارد تومان

۳۴.۷ میلیون تومان

با این محاسبه، آپارتمان نوساز ۱۱۵ متری نه‌تنها بیشترین ودیعه کل، بلکه بالاترین هزینه اجاره به ازای هر مترمربع را دارد. معادل رهن هر متر از این واحد حدود ۶۳ درصد بیشتر از آپارتمان ۱۲۵ متری ساخت ۱۳۹۰ است.

این اختلاف را نمی‌توان فقط به سال ساخت نسبت داد. طبقه، جهت نور، تعداد پارکینگ، کیفیت سازنده، آسانسور، لابی و نگهبانی، مشاعات، عرض کوچه و فاصله از مراکز پرترافیک می‌تواند قیمت دو آپارتمان هم‌متراژ در ونک را چند میلیارد تومان جابه‌جا کند.

آیا رهن شش میلیاردی قیمت معمول ونک است؟

یک نمونه چهارواحدی برای تعیین متوسط اجاره محله کافی نیست. آگهی‌های زنده ونک دامنه بسیار گسترده‌ای دارند؛ برای نمونه، یک واحد قدیمی‌تر ۸۶ متری با ودیعه ۱.۵ میلیارد تومان و اجاره ۴۵ میلیون تومان عرضه شده که معادل رهن کامل آن حدود سه میلیارد تومان است.

در فایل‌های دیگر، واحدهای کوچک‌تر با ودیعه‌های زیر دو میلیارد تومان و واحدهای لوکس دارای لابی، استخر، سالن ورزشی و چند پارکینگ با ودیعه‌ها و اجاره‌های بسیار بالاتر دیده می‌شوند. یک واحد ۱۹۰ متری دارای مشاعات کامل نیز با ۴.۵ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۲۵۰ میلیون تومان آگهی شده است.

بنابراین رهن شش میلیاردی برای یک واحد ۱۱۵ متری، بیشتر نشان‌دهنده بخش نوساز و گران بازار ونک است و نباید به همه آپارتمان‌های این محله تعمیم داده شود.

چرا مالکان ودیعه سنگین می‌خواهند؟

دریافت ودیعه بالا چند مزیت عملی برای مالک دارد. موجر یک مبلغ بزرگ را در ابتدای قرارداد دریافت می‌کند، درگیر وصول اجاره ماهانه نیست و ریسک تأخیر یا عدم پرداخت اجاره نیز کاهش می‌یابد. نقدینگی حاصل از ودیعه می‌تواند در سپرده بانکی، کسب‌وکار یا سایر بازارها مورد استفاده قرار گیرد.

بااین‌حال، این استدلال که رهن کامل به‌خودی‌خود ارزش پول مالک را در برابر تورم حفظ می‌کند، دقیق نیست. ودیعه در پایان قرارداد معمولاً به همان مبلغ اسمی به مستأجر بازگردانده می‌شود و در یک اقتصاد تورمی از قدرت خرید آن کاسته خواهد شد. مالک تنها در صورتی می‌تواند این کاهش ارزش را جبران کند که مبلغ دریافتی را در طول قرارداد به‌درستی به کار بگیرد.

از نگاه مستأجر نیز رهن کامل همیشه گزینه بدتری نیست. خانواری که سرمایه نقدی کافی دارد، با پرداخت ودیعه بالا از هزینه ماهانه اجاره خلاص می‌شود و در پایان قرارداد اصل پول خود را پس می‌گیرد؛ البته به شرطی که مالک توانایی بازپرداخت ودیعه را داشته باشد.

فاصله وام ودیعه با قیمت‌های ونک

سقف تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۵ برای شهر تهران ۳۶۵ میلیون تومان تعیین شده است. این رقم در برابر ودیعه شش میلیارد تومانی فایل نوساز ونک فقط حدود ۶ درصد هزینه را پوشش می‌دهد. به بیان دیگر، مبلغ درخواستی مالک بیش از ۱۶ برابر کل وام قابل دریافت یک مستأجر تهرانی است.

حتی در ارزان‌ترین فایل جدول، یعنی واحد ۱۲۵ متری با معادل رهن کامل چهار میلیارد تومان، وام ۳۶۵ میلیون تومانی کمتر از ۱۰ درصد هزینه را تأمین می‌کند. این مقایسه نشان می‌دهد تسهیلات ودیعه برای اجاره واحدهای متوسط و لوکس ونک نقش تعیین‌کننده‌ای ندارد و بیشتر می‌تواند بخشی از کسری منابع خانوار را جبران کند.

سقف قانونی افزایش اجاره شامل این آگهی‌ها می‌شود؟

بر اساس مصوبه سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره‌ای که تا پایان سال منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر و قرارگرفتن در شرایط مصوبه، با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی برای یک سال تمدید می‌شوند. وزارت راه و شهرسازی نیز سقف ۲۵ درصدی را برای قراردادهای تمدیدی اعلام کرده است.

اما قیمت یک فایل تازه برای مستأجر جدید الزاماً قابل مقایسه مستقیم با قرارداد تمدیدی نیست. واحد نوسازی که برای نخستین‌بار وارد بازار شده یا ملکی که مستأجر آن عوض می‌شود، سابقه قراردادی یکسانی برای محاسبه افزایش ۲۵ درصدی ندارد.

مستأجران باید توجه کنند سقف افزایش، مجموع ارزش اقتصادی ودیعه و اجاره را در بر می‌گیرد. مالک نمی‌تواند با ثابت نگه‌داشتن اجاره ماهانه و افزایش نامتعارف ودیعه، عملاً هزینه قرارداد تمدیدی را بیش از حد مجاز بالا ببرد.

تورم اجاره کاهش یافته، اما اجاره ارزان نشده است

آخرین داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد تورم ماهانه اجاره مسکن در خرداد ۱۴۰۵ به ۲.۴ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه به ۳۱.۲ درصد و تورم سالانه به ۳۲.۸ درصد رسیده است. این آمار مربوط به کل کشور است و میانگین اختصاصی محله ونک محسوب نمی‌شود.

کمترشدن تورم اجاره نسبت به تورم عمومی به معنای کاهش قیمت نیست؛ بلکه نشان می‌دهد سرعت افزایش اجاره نسبت به گذشته یا سایر کالاها کمتر شده است. مستأجری که سال قبل با ودیعه سه میلیارد تومان قرارداد بسته، همچنان ممکن است در تمدید قانونی با افزایش صدها میلیون تومانی مواجه شود.

در محله‌های گران‌قیمت، کاهش قدرت خرید می‌تواند زمان ماندگاری فایل‌های نامتناسب را افزایش دهد. مالک ممکن است قیمت بالایی در آگهی ثبت کند، اما در صورت پیدانشدن مستأجر، ناچار به کاهش اجاره یا تبدیل بخشی از آن به ودیعه شود. به همین دلیل، قیمت نهایی قرارداد گاهی پایین‌تر از رقم اولیه آگهی است.

قبل از اجاره خانه در ونک چه چیزهایی را بررسی کنیم؟

نخستین گام، تبدیل همه پیشنهادها به معادل رهن کامل است. مقایسه مستقیم «شش میلیارد رهن کامل» با «یک میلیارد ودیعه و ۹۰ میلیون اجاره» بدون انجام این تبدیل، تصویر درستی از اختلاف هزینه ارائه نمی‌کند.

هزینه شارژ ساختمان نیز باید جداگانه مشخص شود. در ساختمان‌های دارای لابی، نگهبانی، استخر، سالن ورزشی و تأسیسات مرکزی، شارژ ماهانه می‌تواند رقم قابل‌توجهی باشد و در آگهی اولیه درج نشده باشد.

توانایی مالک برای بازگرداندن ودیعه در پایان قرارداد اهمیت زیادی دارد. مستأجر باید مالکیت و اختیار اجاره‌دهنده، وضعیت سند، بدهی احتمالی ملک و نحوه استرداد ودیعه هنگام تخلیه را در قرارداد روشن کند. ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری نیز احتمال اختلافات بعدی را کاهش می‌دهد.

همچنین سال ساخت نباید تنها معیار انتخاب باشد. یک ساختمان ۱۵ ساله خوش‌نقشه با دو پارکینگ، آسانسور مناسب و مدیریت منظم ممکن است ارزش سکونتی بیشتری از واحد نوسازی داشته باشد که در خیابانی پرترافیک قرار گرفته یا شارژ بسیار سنگینی دارد.

جمع‌بندی بازار اجاره ونک

فایل‌های تیر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد کف ورود به بخش مطلوب بازار اجاره ونک برای واحدهای حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ متر، به چند میلیارد تومان سرمایه نقدی نیاز دارد. معادل رهن کامل نمونه‌های بررسی‌شده از حدود چهار میلیارد تا شش میلیارد تومان متغیر است.

واحد ۱۱۵ متری نوساز با رهن شش میلیاردی، گران‌ترین فایل این فهرست به ازای هر متر است. در مقابل، واحد ۱۲۵ متری ساخت ۱۳۹۰ باوجود اجاره ماهانه ۹۰ میلیون تومانی، پس از تبدیل به رهن کامل هزینه پایین‌تری دارد.

بااین‌حال، این قیمت‌ها نرخ پیشنهادی آگهی‌ها هستند، نه گزارش رسمی معاملات قطعی. ارزش واقعی هر واحد زمانی مشخص می‌شود که موقعیت دقیق، امکانات، هزینه شارژ، کیفیت بنا و قدرت چانه‌زنی دو طرف بررسی شود. در بازار فعلی ونک، آپارتمانی شانس بیشتری برای تبدیل‌شدن به قرارداد دارد که قیمت آن با کیفیت واقعی ملک و توان مالی مستأجران تناسب داشته باشد.