قیمت مسکن سعادت‌آباد امروز ۲۶ تیر ۱۴۰۵؛ آپارتمان متری ۸۷۶ میلیون تومان شد؟

تازه‌ترین فایل‌های فروش مسکن در سعادت‌آباد از فاصله‌ای کم‌سابقه میان قیمت واحدهای قدیمی و آپارتمان‌های نوساز حکایت دارند. در چهار آگهی منتشرشده، قیمت کل واحدها از ۵۵ میلیارد تا ۱۱۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان متغیر است و نرخ پیشنهادی هر مترمربع از حدود ۳۷۹ میلیون تا ۸۷۶ میلیون تومان می‌رسد. بااین‌حال، این ارقام «قیمت آگهی» هستند و نباید آنها را متوسط قطعی معاملات سعادت‌آباد دانست؛ به‌ویژه آنکه مشخصاتی مانند خیابان دقیق، طبقه، تعداد پارکینگ، برند سازنده، امکانات مشاع و کیفیت متریال در گزارش اولیه ذکر نشده است.

کد خبر: ۲۳۷۹۸۶

جمعه - ۲۶ تير ۱۴۰۵

براساس فایل‌های بررسی‌شده، قیمت چهار واحد مسکونی در سعادت‌آباد به شرح زیر اعلام شده است:

متراژ و مشخصات

سال ساخت

قیمت کل

قیمت تقریبی هر متر

۱۳۰ متر، سه‌خوابه

۱۴۰۵

۱۱۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان

۸۷۶ میلیون تومان

۱۰۴ متر، دوخوابه

۱۳۹۷

۷۳ میلیارد تومان

حدود ۷۰۲ میلیون تومان

۱۴۵ متر، سه‌خوابه

۱۳۹۰

۵۵ میلیارد تومان

حدود ۳۷۹ میلیون تومان

۱۱۰ متر، دوخوابه

۱۴۰۳

۶۶ میلیارد تومان

۶۰۰ میلیون تومان

میانگین ساده نرخ هر متر در این چهار فایل حدود ۶۳۹ میلیون تومان است؛ اما این عدد به دلیل کوچک بودن نمونه و اختلاف شدید مشخصات واحدها، نماینده کل بازار سعادت‌آباد نیست. میانگین وزنی قیمت چهار آپارتمان نیز نزدیک به ۶۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع محاسبه می‌شود.

آپارتمان ۱۱۳ میلیاردی چه ویژگی‌ای باید داشته باشد؟

گران‌ترین فایل، یک واحد ۱۳۰ متری نوساز با قیمت کل ۱۱۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان است. این قیمت به معنای نرخ دقیق ۸۷۶ میلیون تومان برای هر مترمربع است؛ رقمی که حتی در بازار گران‌قیمت سعادت‌آباد نیز در محدوده واحدهای خاص و لوکس قرار می‌گیرد.

برای توجیه چنین قیمتی، ملک معمولاً باید مجموعه‌ای از ویژگی‌های ممتاز داشته باشد: سازنده شناخته‌شده، متریال وارداتی یا درجه‌یک، چند پارکینگ سندی، لابی و مشاعات لوکس، طبقه بالا، نور و چشم‌انداز مناسب، تراس قابل‌استفاده، سیستم هوشمند و قرار گرفتن در یکی از خیابان‌های برتر محله.

اما هیچ‌یک از این اطلاعات در گزارش اولیه ارائه نشده است. بنابراین نمی‌توان تشخیص داد قیمت ۸۷۶ میلیون تومانی واقعاً منعکس‌کننده کیفیت ویژه ساختمان است یا فروشنده عددی بالاتر از ظرفیت واقعی بازار پیشنهاد داده است.

این احتیاط زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که فایل‌های زنده دیگر سعادت‌آباد بررسی شوند. برای مثال، در آگهی‌های هم‌زمان، یک واحد ۱۱۰ متری کلیدنخورده حدود ۶۶ میلیارد تومان، واحدی ۱۳۱ متری و ساخت ۱۳۹۹ حدود ۶۵.۵ میلیارد تومان و یک آپارتمان ۱۱۰ متری ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۴۸ میلیارد تومان عرضه شده‌اند. اختلاف این ارقام نشان می‌دهد عنوان کلی «سعادت‌آباد» برای ارزش‌گذاری کافی نیست.

تفاوت ۴۹۷ میلیون تومانی قیمت هر متر از کجا می‌آید؟

فاصله میان ارزان‌ترین و گران‌ترین نرخ جدول برای هر مترمربع حدود ۴۹۷ میلیون تومان است. واحد ۱۴۵ متری ساخت ۱۳۹۰ با نرخ تقریبی متری ۳۷۹ میلیون تومان عرضه شده، در حالی که واحد نوساز ۱۳۰ متری متری ۸۷۶ میلیون تومان قیمت دارد.

سن بنا بخشی از این اختلاف را توضیح می‌دهد، اما همه آن را نه. در سعادت‌آباد، گاهی دو ساختمان هم‌سن در فاصله چند خیابان با قیمت‌هایی کاملاً متفاوت عرضه می‌شوند. جهت واحد، عرض گذر، میزان ترافیک و سروصدا، کیفیت نقشه، قدرالسهم زمین، وضعیت سند، تعداد واحدهای ساختمان و حتی اعتبار سازنده روی قیمت نهایی اثر می‌گذارند.

واحد قدیمی‌ساز نیز الزاماً گزینه ارزان‌تری نیست. ملکی با زمین ارزشمند، تعداد واحد کم، نقشه مناسب و قابلیت بازسازی ممکن است ارزش بیشتری از یک نوساز معمولی داشته باشد. در مقابل، یک ساختمان جدید با متراژ مشاعات بالا یا نقشه نامناسب می‌تواند هزینه‌ای ایجاد کند که هنگام فروش مجدد به‌طور کامل بازنگردد.

قیمت آگهی با قیمت معامله تفاوت دارد

یکی از مهم‌ترین نکات درباره جدول‌های روزانه مسکن این است که بیشتر آنها از آگهی‌های فروش استخراج می‌شوند. عبارت‌هایی مانند «قیمت‌گذاری شده»، «در دسترس خریداران» یا «به فروش می‌رسد» نشان می‌دهند با قیمت پیشنهادی فروشنده روبه‌رو هستیم، نه لزوماً مبلغ ثبت‌شده در قرارداد قطعی.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در اردیبهشت ۱۴۰۵ تأکید کرده بود نرخ‌های اعلام‌شده در بازار با قیمت واقعی معاملات فاصله دارند. به گفته این مقام، قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد کرده بود، اما نمی‌توان هر رقم درج‌شده در آگهی‌ها را نشانه معامله در همان سطح دانست.

در بازار کم‌معامله، بعضی فروشندگان قیمت را با حاشیه مذاکره بالا درج می‌کنند. این حاشیه ممکن است هنگام توافق نهایی کاهش یابد؛ به‌خصوص اگر فروشنده نیاز فوری به نقدینگی داشته باشد یا ملک مدت زیادی بدون مشتری باقی مانده باشد.

به همین دلیل، عبارت درج‌شده در متن اولیه مبنی بر اینکه واحد ۱۴۵ متری «با ۵۵ میلیارد تومان معامله می‌شود» دقیق نیست، مگر اینکه سندی از قرارداد نهایی وجود داشته باشد. تعبیر محتاطانه‌تر این است که ملک با این قیمت برای فروش عرضه شده است.

متوسط رسمی قیمت سعادت‌آباد چقدر است؟

تعیین متوسط رسمی و به‌روز قیمت معامله‌شده در سعادت‌آباد دشوار است. صفحه گزارش‌های بازار مسکن بانک مرکزی در حال حاضر داده‌های عمومی را تنها تا سال ۱۴۰۳ نمایش می‌دهد و گزارش ماهانه جدیدی برای سال ۱۴۰۵ در آن قابل مشاهده نیست. نبود اطلاعات رسمی تازه باعث شده تحلیل‌های روز بازار بیشتر بر آگهی‌ها و برآورد پلتفرم‌های ملکی متکی باشند.

یکی از سامانه‌های ارزیابی قیمت، متوسط نرخ پیشنهادی سعادت‌آباد را حدود ۲۶۰ میلیون تومان برای هر متر اعلام کرده است؛ اما فایل‌های موجود در سایت‌های آگهی، نرخ‌هایی بسیار بالاتر و پایین‌تر از این میانگین دارند. این اختلاف نشان می‌دهد متوسط‌های خودکار نیز ممکن است تحت‌تأثیر قدمت داده‌ها، محدوده جغرافیایی، فایل‌های غیرواقعی یا تفاوت میان واحدهای معمولی و لوکس قرار بگیرند.

بنابراین خریدار نباید ارزش یک ملک را با یک «عدد میانگین» تعیین کند. روش مناسب‌تر، مقایسه آن با دست‌کم پنج تا ۱۰ واحد مشابه در همان خیابان، با متراژ، سن، طبقه و امکانات نزدیک است.

تورم مسکن ادامه دارد، اما این آمار درباره خرید نیست

براساس گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده اردیبهشت ۱۴۰۵، شاخص گروه مسکن به ۴۱۲.۴ واحد رسید. تورم ماهانه این گروه ۲.۱ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۵ درصد و تورم سالانه ۳۳.۵ درصد اعلام شد.

بااین‌حال، این شاخص عمدتاً تحولات هزینه مسکن و اجاره را در سطح کشور نشان می‌دهد و معادل رشد قیمت خرید آپارتمان در سعادت‌آباد نیست. استفاده از این آمار برای نتیجه‌گیری مستقیم درباره قیمت فروش یک محله خاص می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

بازار خرید مسکن علاوه بر تورم عمومی، از نرخ ارز، قیمت زمین، هزینه ساخت، قدرت خرید خانوار، میزان نقدینگی و انتظارات سیاسی و اقتصادی تأثیر می‌پذیرد. در محله‌ای مانند سعادت‌آباد، محدودیت زمین و تقاضای سرمایه‌ای نیز می‌تواند باعث چسبندگی بیشتر قیمت‌های پیشنهادی شود.

خریداران پیش از معامله چه مواردی را بررسی کنند؟

قیمت کل نباید تنها معیار تصمیم‌گیری باشد. نخست باید نرخ هر متر محاسبه و با واحدهای واقعاً مشابه مقایسه شود. پس از آن، سند مالکیت، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، پارکینگ و انباری سندی، بدهی‌های شهرداری و مدیریت ساختمان و هرگونه بازداشت یا رهن ملک باید استعلام شود.

بازدید در ساعت‌های مختلف روز نیز ضروری است. برخی خیابان‌های سعادت‌آباد در ساعات اوج با ترافیک، کمبود جای پارک یا سروصدای قابل‌توجه روبه‌رو می‌شوند. نورگیری، مشرف بودن ساختمان‌های مجاور، کیفیت آسانسور، فشار آب و هزینه شارژ ماهانه نیز می‌توانند بر ارزش واقعی ملک اثر بگذارند.

در واحدهای نوساز، نام سازنده به‌تنهایی کافی نیست و کیفیت اجرای تأسیسات، عایق‌کاری و مشاعات باید توسط کارشناس مستقل بررسی شود. در واحدهای قدیمی نیز هزینه احتمالی بازسازی، تعویض آسانسور، لوله‌کشی و نمای ساختمان باید به قیمت خرید اضافه شود.

جمع‌بندی؛ سعادت‌آباد متری چند است؟

چهار فایل منتشرشده نشان می‌دهند قیمت پیشنهادی مسکن در سعادت‌آباد از متری حدود ۳۷۹ میلیون تا ۸۷۶ میلیون تومان متغیر است. این فاصله بزرگ، بیش از آنکه یک نرخ مشخص برای محله ارائه دهد، ناهمگونی شدید بازار را آشکار می‌کند.

واحد ۱۳۰ متری با قیمت ۱۱۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان یک فایل بسیار گران محسوب می‌شود و بدون اطلاعات تکمیلی نمی‌توان آن را معیار قیمت نوسازهای سعادت‌آباد دانست. از سوی دیگر، واحد ۱۴۵ متری ۱۶ ساله با قیمت ۵۵ میلیارد تومان نیز ممکن است به دلیل موقعیت، وضعیت ساختمان یا نیاز فروشنده پایین‌تر از برخی فایل‌های مشابه قیمت‌گذاری شده باشد.

نتیجه عملی برای خریدار روشن است: در بازار امروز سعادت‌آباد، «قیمت هر متر» نقطه شروع بررسی است، نه پاسخ نهایی. ارزش واقعی تنها پس از مقایسه دقیق فایل‌های مشابه، کارشناسی فنی و حقوقی و مذاکره درباره قیمت قطعی مشخص می‌شود.