قیمت مسکن بعد از توافق سقوط می‌کند؟ ۳ سناریوی مهم برای بازار ملک در سال ۱۴۰۵

آیا توافق سیاسی می‌تواند قیمت آپارتمان را کاهش دهد یا بازار مسکن حتی پس از افت دلار نیز در برابر ارزان‌شدن مقاومت خواهد کرد؟ بررسی شرایط بازار نشان می‌دهد سناریوی محتمل پس از یک توافق پایدار، نه «سقوط قیمت مسکن»، بلکه کاهش سرعت رشد قیمت‌ها، افت انتظارات تورمی و بازگشت تدریجی معاملات مصرفی است. در مقابل، ادامه بلاتکلیفی یا تشدید تنش‌ها می‌تواند بازار را با ترکیبی از افزایش قیمت اسمی، کاهش معامله و عقب‌نشینی سازندگان روبه‌رو کند.

کد خبر: ۲۳۷۹۰۰

يکشنبه - ۲۱ تير ۱۴۰۵

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ بیش از آنکه از یک متغیر مستقل پیروی کند، تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی قرار دارد. نرخ ارز، تورم عمومی، هزینه زمین و مصالح ساختمانی، قدرت خرید خانوارها، نرخ سود، تسهیلات بانکی و چشم‌انداز روابط خارجی، همگی می‌توانند رفتار فروشندگان، خریداران و سازندگان را تغییر دهند.

هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، سه مسیر اصلی را برای آینده بازار ترسیم کرده است: دستیابی به توافق جامع، تداوم وضعیت مبهم فعلی و تشدید تنش‌های سیاسی. در هر سه سناریو ممکن است قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند، اما اثر آنها بر تعداد معاملات، قدرت خرید و ساخت‌وساز یکسان نخواهد بود.

چرا قیمت مسکن به‌سادگی کاهش پیدا نمی‌کند؟

مسکن برخلاف ارز، طلا یا سهام، کالایی کاملاً یکسان و نقدشونده نیست. دو آپارتمان با متراژ مشابه ممکن است به دلیل محله، سن بنا، طبقه، کیفیت ساخت، نورگیری، پارکینگ و دسترسی شهری قیمت‌های متفاوتی داشته باشند. محدودیت زمین و تفاوت موقعیت مکانی نیز جایگزین‌کردن یک ملک با ملک دیگر را دشوار می‌کند.

همین ویژگی‌ها باعث ایجاد «چسبندگی قیمت» می‌شود. فروشنده ملک معمولاً حاضر نیست بلافاصله پس از انتشار یک خبر مثبت سیاسی قیمت پیشنهادی خود را به‌شدت کاهش دهد؛ به‌ویژه زمانی که تصور می‌کند هزینه خرید یا ساخت ملک جایگزین همچنان بالاست.

هزینه تولید واحدهای نوساز نیز کف قدرتمندی زیر قیمت بازار ایجاد کرده است. بررسی‌های تازه نشان می‌دهد متوسط رشد سالانه هزینه ساخت از سال ۱۳۹۷ تاکنون از رشد قیمت فروش مسکن بیشتر بوده است. در سه سال اخیر نیز متوسط تورم تولید مسکن حدود ۴۳ درصد اعلام شده؛ موضوعی که مقاومت سازندگان در برابر کاهش قیمت واحدهای نوساز را افزایش می‌دهد.

سناریوی اول؛ توافق جامع چه اثری بر قیمت مسکن دارد؟

در صورت دستیابی به توافقی پایدار که باعث کاهش نااطمینانی، ثبات بازار ارز و بهبود چشم‌انداز اقتصادی شود، احتمال افت شدید و سراسری قیمت مسکن چندان بالا نیست. واکنش اولیه ممکن است به شکل کاهش قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی، افزایش تعداد فایل‌های فروش و بیشتر شدن قدرت چانه‌زنی خریداران دیده شود.

اثر مهم‌تر توافق، کاهش سرعت رشد قیمت‌ها خواهد بود. اگر انتظارات تورمی فروکش کند، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای که برای حفظ ارزش پول وارد بازار ملک می‌شد، عقب‌نشینی خواهد کرد. در چنین فضایی، فروشندگان نیز نمی‌توانند با همان سرعت دوره‌های پرتنش قیمت‌های پیشنهادی را افزایش دهند.

تجربه‌های تاریخی نیز از این سناریو حمایت می‌کنند. پس از توافق برجام در تیر ۱۳۹۴، قیمت اسمی مسکن تهران در همان ماه حدود یک درصد کاهش یافت، اما واکنش اصلی بازار در دو سال بعد به شکل ثبات نسبی و رشدهای ماهانه کمتر از نیم درصد ظاهر شد. در سال ۱۳۹۲ نیز تغییر انتظارات سیاسی با افت مقطعی قیمت و سپس ثبات بازار همراه بود.

با این حال، شرایط امروز با سال ۱۳۹۴ تفاوت دارد. هزینه زمین، مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی بسیار بیشتر شده و عرضه جدید نیز با محدودیت روبه‌روست. بنابراین، تکرار افت اسمی قابل‌توجه بدون افزایش جدی عرضه یا شوک فروش گسترده، بعید به نظر می‌رسد.

توافق می‌تواند قیمت واقعی مسکن را کاهش دهد

کاهش قیمت مسکن همیشه به معنای پایین آمدن عدد درج‌شده در آگهی نیست. اگر قیمت آپارتمان برای مدتی ثابت بماند اما تورم عمومی و درآمدها افزایش پیدا کنند، قیمت «واقعی» ملک کاهش یافته است.

در سال ۱۴۰۴، قیمت واقعی مسکن پس از تعدیل با تورم عمومی حدود ۲۸ درصد کاهش یافت؛ در حالی که این شاخص در سال ۱۴۰۳ نیز حدود ۱۶ درصد افت کرده بود. این ارقام نشان می‌دهد رکود می‌تواند بدون ریزش اسمی، ارزش واقعی مسکن را پایین بیاورد.

بنابراین، محتمل‌ترین نتیجه یک توافق جامع می‌تواند ثبات یا رشد محدود قیمت اسمی، همراه با افت قیمت واقعی باشد. در این حالت، بازار بدون شوک سنگین به فروشندگان، به‌تدریج به قدرت خرید خانوارها نزدیک‌تر می‌شود؛ هرچند جبران شکاف چندساله درآمد و قیمت ملک به زمان زیادی نیاز دارد.

ریزمتراژها اولین برندگان ثبات اقتصادی

نخستین نشانه بازگشت رونق احتمالاً در آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و ارزان‌تر دیده خواهد شد. این واحدها قیمت کل پایین‌تری دارند، راحت‌تر فروخته می‌شوند و گروه بزرگ‌تری از خریداران مصرفی توان ورود به بازار آنها را دارند.

در شرایط رکودی نیز معاملات محدود بازار عمدتاً در واحدهای ارزان‌تر ادامه پیدا می‌کند. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک در زمستان گذشته از تحرک نسبی واحدهای زیر ۱۰ میلیارد تومان در تهران خبر داده بود؛ معاملاتی که بیشتر با تبدیل‌به‌احسن و افزودن وام یا پس‌انداز انجام می‌شدند.

در صورت کاهش نااطمینانی، تقاضاهای مصرفی به‌تعویق‌افتاده ابتدا به سمت همین بخش حرکت می‌کنند. خانوارهایی که خرید خود را به دلیل ترس از آینده، نوسان ارز یا احتمال افت قیمت عقب انداخته‌اند، برای واحدهای ۴۰ تا ۷۰ متر زودتر تصمیم خواهند گرفت.

با این حال، بازگشت خریدار فقط با ثبات قیمت ممکن نیست. مبلغ وام، نرخ سود، توان بازپرداخت و نسبت تسهیلات به قیمت ملک نیز باید بهبود پیدا کند. وقتی تسهیلات تنها بخش محدودی از قیمت یک آپارتمان را پوشش دهد، حتی ثبات سیاسی نیز به‌تنهایی قدرت خرید ایجاد نخواهد کرد.

سناریوی دوم؛ ادامه بلاتکلیفی و رکود فرسایشی

اگر وضعیت فعلی با تفاهم‌های موقت، اخبار متناقض و نبود چشم‌انداز روشن ادامه پیدا کند، بازار مسکن احتمالاً در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند. در این سناریو نه خریدار برای ورود عجله دارد و نه فروشنده حاضر است تخفیف قابل‌توجهی بدهد.

قیمت‌های اسمی ممکن است متناسب با تورم، ارز و هزینه ساخت افزایش پیدا کنند، اما تعداد معاملات پایین خواهد ماند. چنین رشدی رونق محسوب نمی‌شود؛ زیرا ملک گران‌تر شده اما امکان فروش آن کاهش یافته است.

در این وضعیت، پروژه‌های نیمه‌تمام و ساختمان‌های کوچک در اولویت سازندگان قرار می‌گیرند و آغاز طرح‌های بزرگ به تعویق می‌افتد. سازنده نمی‌تواند درباره قیمت فروش آینده، تأمین مالی و هزینه نهایی پروژه برآورد قابل اتکایی داشته باشد و به همین دلیل ترجیح می‌دهد نقدینگی خود را حفظ کند.

سناریوی سوم؛ تنش بیشتر و گرانی بدون معامله

تشدید تنش‌های سیاسی می‌تواند انتظارات تورمی، نرخ ارز و قیمت مصالح را بالا ببرد. در واکنش، برخی فروشندگان فایل‌های خود را از بازار خارج می‌کنند یا قیمت‌های پیشنهادی را افزایش می‌دهند. خریداران مصرفی نیز به دلیل کاهش قدرت خرید و نگرانی از آینده، بیشتر عقب‌نشینی خواهند کرد.

نتیجه این فرآیند «تورم رکودی» است: قیمت روی کاغذ بالا می‌رود، اما قراردادهای کمتری امضا می‌شود. سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی ممکن است برای حفظ ارزش پول به خرید ملک فکر کنند، ولی این تقاضا فراگیر نخواهد بود و نمی‌تواند جای خریداران مصرفی را پر کند.

عرضه فایل فروش نیز در دوره‌های نااطمینانی به‌شدت کاهش می‌یابد. بررسی‌های بازار تهران نشان داده بود حجم فایل‌های فروش در اسفند و فروردین تا حدود یک‌هشتم شرایط عادی سقوط کرده است. کاهش مصنوعی عرضه می‌تواند قیمت‌های ویترینی را بالا ببرد، حتی زمانی که تقاضای مؤثری برای معامله وجود ندارد.

آمارهای بازار مسکن چقدر قابل اعتماد هستند؟

یکی از مشکلات جدی تحلیل بازار، توقف انتشار منظم آمار رسمی معاملات تهران است. نزدیک به دو سال است گزارش جامع و مستمر قیمت و تعداد معاملات منتشر نمی‌شود و بخش بزرگی از ارقام موجود از آگهی‌ها، نمونه‌گیری‌های محدود یا برآورد کارشناسان به دست می‌آید.

به همین دلیل باید میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت معامله‌شده» تفاوت قائل شد. ممکن است فروشنده برای هر متر ۱۵۰ میلیون تومان درخواست کند، اما قرارداد نهایی با تخفیف قابل‌توجه بسته شود یا ملک برای ماه‌ها بدون مشتری باقی بماند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه نیز رشد قیمت تهران در سال ۱۴۰۴ را حدود ۳۲ درصد برآورد کرده و تأکید کرده بود نرخ‌های اعلامی در بازار الزاماً بیانگر قیمت واقعی معاملات نیستند.

هم‌زمان، گزارش مبتنی بر داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۵ حدود ۳۱.۵ درصد و تورم سالانه آن ۳۳.۵ درصد بوده است. این شاخص بیشتر روند هزینه مسکن و اجاره را منعکس می‌کند و نباید مستقیماً معادل رشد قیمت خرید آپارتمان در تهران در نظر گرفته شود.

چرا رونق ساخت‌وساز دیرتر از معاملات آغاز می‌شود؟

معامله یک واحد آماده ممکن است در چند روز یا چند هفته انجام شود، اما ساخت پروژه جدید به خرید زمین، طراحی، اخذ پروانه، تأمین سرمایه، قرارداد با پیمانکار و پیش‌بینی فروش آینده نیاز دارد.

حتی اگر پس از توافق تعداد معاملات افزایش پیدا کند، سازندگان ابتدا واحدهای آماده خود را می‌فروشند و وضعیت بازار را می‌سنجند. تنها پس از مشاهده ثبات پایدار و اطمینان از بازگشت تقاضا، پروژه‌های تازه آغاز می‌شوند. به همین دلیل رونق ساخت‌وساز ممکن است ماه‌ها یا حتی بیش از یک سال از رونق معاملات عقب بماند.

برخی تحلیل‌ها زمان لازم برای احیای کامل قدرت خرید و نبض معاملات را دست‌کم دو سال می‌دانند؛ زیرا رشد درآمد، پس‌انداز خانوار و سرمایه‌گذاری مولد بلافاصله پس از توافق اتفاق نمی‌افتد.

پیش‌بینی نهایی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵

در سناریوی توافق جامع، محتمل‌ترین مسیر کاهش شیب رشد قیمت، افزایش فایل فروش و تحرک تدریجی واحدهای کوچک‌متراژ است؛ نه سقوط آزاد قیمت آپارتمان.

در سناریوی تداوم بلاتکلیفی، رشد اسمی محدود همراه با رکود معاملات ادامه خواهد یافت. در سناریوی تشدید تنش‌ها نیز احتمال جهش قیمت‌های پیشنهادی، کاهش عرضه و عمیق‌تر شدن رکود مصرفی بیشتر می‌شود.

بنابراین، آینده بازار فقط با عدد قیمت سنجیده نمی‌شود. افزایش تعداد قراردادها، کاهش فاصله قیمت پیشنهادی و قطعی، بهبود قدرت خرید، رشد سهم وام و بازگشت سازندگان شاخص‌های مهم‌تری برای تشخیص رونق واقعی هستند.

مسکن زمانی وارد مسیر سالم می‌شود که خریدار مصرفی بتواند معامله کند، نه زمانی که صرفاً قیمت آگهی‌ها بالا می‌رود. توافق سیاسی می‌تواند ترمز انتظارات تورمی را بکشد، اما برای حل بحران مسکن باید هم‌زمان عرضه افزایش یابد، هزینه ساخت کنترل شود و ابزارهای تأمین مالی با قیمت واقعی خانه هماهنگ شوند.