اتفاق عجیب در بازار مسکن / قبل از خریدوفروش بخوانید

ازار مسکن این روزها با یک پارادوکس عجیب روبه‌رو شده است.

کد خبر: ۲۳۷۷۴۴

يکشنبه - ۱۴ تير ۱۴۰۵

بازار مسکن تهران در حالی روزهای نسبتاً آرامی را سپری می‌کند که یک رفتار متناقض و عجیب در میان معامله‌گران شکل گرفته است؛ در شرایطی که تقاضا از سوی «خانه‌اولی‌ها» و «سرمایه‌گذاران» تقریباً به صفر رسیده و رکود سنگینی بر بازار حاکم است، جریان خرید و فروش ملک کاملاً متوقف نشده و گروه دیگری از خریداران، تنور معاملات را گرم نگه داشته‌اند. اما چه کسانی در این بازار راکد خرید و فروش می‌کنند و پشت‌پرده آرامش فعلی بازار چیست؟

اتفاق عجیب در بازار مسکن

تحولات اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد که خریداران سنتی بازار یعنی «متقاضیان مصرفی خانه اولی» و «سرمایه‌گذاران ملکی» موقتاً از بازار خارج شده‌اند. رکود سنگین معاملات در این دو بخش مشهود است، اما با این حال خرید و فروش به طور کامل قفل نشده است.

به گفته کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در حال حاضر معاملات تنها توسط کسانی انجام می‌شود که قصد «تبدیل به احسن» کردن واحدهای مسکونی خود را دارند. به عبارت دیگر، تنها جابه‌جایی ملک در جریان است؛ مالکان فعلی برای ارتقای متراژ یا منطقه مسکونی خود، ملک قبلی را فروخته و بلافاصله خرید جدید انجام می‌دهند. این چرخه رفت‌وآمد ملکی، تنها موتور محرک باقی‌مانده در بازار نیمه‌تعطیل خرید و فروش است.

آیا تب‌وتاب قیمت مسکن در تابستان فروکش کرده است؟

بررسی روند قیمت‌ها نشان می‌دهد التهاب شدیدی که در نخستین ماه‌های سال جاری بازار مسکن را درگیر کرده بود، اکنون مهار شده است. بازار مسکن و اجاره مسکن دوره آرامی را پشت سر می‌گذارند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیش‌بینی می‌کند که این روند ثبات تا پایان فصل جابه‌جایی‌ها ادامه داشته باشد و بسیار بعید است که در تابستان سال جاری شاهد تنش یا جهش قیمتی ناگهانی در بازار ملک باشیم.

تمدید خودکار قراردادها؛ مستاجران جابه‌جا نمی‌شوند؟

یکی از سیاست‌هایی که به کاهش التهاب بازار اجاره کمک کرد، مصوبه تمدید خودکار دوماهه قراردادهای منقضی شده بود که اثر مثبتی در کنترل جابه‌جایی‌ها داشت. علاوه بر این، آمارهای اتحادیه املاک نشان می‌دهد که امسال نرخ ماندگاری مستاجران در واحدهای قبلی افزایش یافته است.

بسیاری از مستاجران ترجیح داده‌اند به جای تحمل هزینه‌های سنگین جابه‌جایی و کمیسیون املاک، قرارداد خود را با توافق دوطرفه در همان واحد قبلی تمدید کنند. این تمدیدها یا به صورت توافق مستقیم بین مالک و مستاجر و یا از طریق سامانه‌های دولتی ثبت قرارداد انجام شده است.

سقف قانونی افزایش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها چقدر است؟

فرمول تعیین اجاره‌بها برای سال جاری مشخص شده و به عنوان مبنای قانونی مشاوران املاک قرار گرفته است:

شهر تهران: سقف مجاز افزایش اجاره‌بها ۲۷ درصد

شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر استان تهران: سقف مجاز ۲۳ درصد

شهرهای کوچک: تابع مقررات عمومی و فاقد بحران جدی اجاره‌نشینی

خلاء دسترسی مشاوران املاک؛ چطور سقف اجاره‌بها دور زده می‌شود؟

یکی از چالش‌های نظارتی در بازار اجاره، نحوه ثبت قراردادها در بنگاه‌های ملکی است. اگر طرفین قرارداد تمدیدی سال گذشته خود را به همان مشاور املاک بیاورند، بنگاه ملزم به رعایت سقف ۲۷ درصدی است.

اما نقطه ضعف کار اینجاست: اگر مالک و مستاجر بدون ارائه سوابق قبلی، درخواست ثبت یک قرارداد جدید را داشته باشند، به دلیل عدم دسترسی مشاوران املاک به سامانه‌های سوابق قرارداد، بنگاه‌داران ناچارند عیناً اراده و توافق مالی طرفین را ثبت کنند؛ موضوعی که عملاً راه را برای عبور از سقف قانونی باز می‌گذارد.

حق شکایت ۵ ساله مستاجران؛ اهرم قانونی در برابر مالکان متخلف

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها برای جلوگیری از تخلف مالکان، ضمانت اجرای سنگینی پیش‌بینی کرده است.

چنانچه مالکی سقف قانونی اجاره‌بها (۲۷ درصد) را رعایت نکرده و مبالغ بیشتری از مستاجر دریافت کند، مستاجر این حق را دارد که تا ۵ سال پس از پایان قرارداد، با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح قانونی از مالک شکایت کرده و مابه‌التفاوت مبالغ اضافی پرداخت‌شده را پس بگیرد. این اهرم بازدارنده، ریسک تخلف از قانون را برای موجران به شدت افزایش داده است.