پیش‌ بینی جدید یک کارشناس از بازار اجاره پس از توافق ایران و آمریکا

با تفاهم اولیه میان ایران و آمریکا و احتمال دستیابی به یک توافق، بازار مسکن در آستانه تحولات تازه‌ای قرار گرفته است. محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن تاثیر این توافق احتمالی را در سه بازه کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت بررسی کرده است.

کد خبر: ۲۳۷۵۲۲

جمعه - ۰۵ تير ۱۴۰۵

مذاکرات فعلی میان ایران و آمریکا در برهه‌ای رقم می‌خورد که اقتصاد ایران هنوز از پیامدهای سنگین جنگ‌های سال گذشته و ادامه درگیری‌های نظامی در سال 1405 بیرون نیامده است. حملات گسترده به صنایع پتروشیمی و فولاد، زنجیره تامین مصالح ساختمانی را مختل کرده و هزینه‌های تولید مسکن را افزایش داده است. در چنین شرایط دشواری، توان خرید مردم نیز تضعیف شده و تقاضای موثر در بازار مسکن را به شدت کاهش داده است. حال با روشن شدن افق توافق، این پرسش مطرح می‌شود که دستیابی به چنین توافقی چه مسیری را پیش روی بازار خرید، فروش، ساخت‌وساز و اجاره مسکن قرار خواهد داد؟

افت تقاضای مسکن در ۱۵ سال تحریم و کاهش درآمد سرانه ریشه دارد

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که با دستیابی به توافق میان ایران و آمریکا، بازار خرید، فروش و ساخت‌وساز مسکن چه شرایطی پیدا خواهد کرد، اظهار داشت: «تحلیل این موضوع مستلزم بررسی جداگانه آثار کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت است. در شرایط کنونی، تقاضای موثر در بازار مسکن با کاهش چشمگیری مواجه شده است.»

اولاد ادامه داد: «افت تقاضای موثر در بازار مسکن به دو عامل اصلی بازمی‌گردد. نخست، کاهش قدرت خرید مردم در نتیجه رشد اقتصادی بسیار پایین و حتی منفی در 15 سال اخیر همزمان با تشدید تحریم‌ها که به کاهش درآمد سرانه واقعی منجر شده است. دوم، ساختار هرم سنی جمعیت که پیک جمعیتی دهه 60 را پشت سر گذاشته و دیگر تقاضاهای ریالی اوایل دهه 90 تکرار نخواهد شد.»

مثبت شدن چشم‌انداز اقتصادی و افزایش درآمدها، فرآیند تقاضا را تحریک کرده و دسترسی مردم به مسکن را بهبود می‌بخشد

این کارشناس بازار مسکن در تشریح آثار بلندمدت توافق افزود: «در بلندمدت، چنانچه توافق منجر به رفع تحریم‌ها و دستیابی به رشد اقتصادی سالانه 4 تا 5 درصد گردد، قدرت خرید مردم تدریجا بازخواهد گشت. مثبت شدن چشم‌انداز اقتصادی و افزایش درآمدها، مردم را به استفاده از ابزارهایی مانند وام و اعتبار برای مصرف از درآمدهای آینده ترغیب می‌کند. این فرآیند، تقاضا را تحریک کرده و دسترسی مردم به مسکن را بهبود می‌بخشد.»

رشد قیمت مسکن در میان‌مدت اجتناب‌ناپذیر است

اولاد در خصوص اثر میان‌مدت توافق بر بازار مسکن گفت: «حتی اگر تقاضا شکل بگیرد و قیمت‌ها شروع به رشد کنند، افزایش عرضه حداقل سه سال زمان نیاز دارد، زیرا فرآیند اخذ پروانه و ساخت‌وساز زمان‌بر است. در نتیجه، تحریک تقاضا در شرایطی که عرضه متناسب وجود نداشته باشد، به رشد قیمت‌ها منجر خواهد شد.»

در کوتاه‌مدت، سرمایه‌های سرگردان در بازارهایی مانند طلا و دلار، با مشاهده چشم‌انداز مثبت تقاضای موثر در آینده، به سمت بازار مسکن حرکت می‌کنند

اولاد با اشاره بر تاثیر کوتاه‌مدت توافق بر بازار مسکن نیز بیان کرد: «سرمایه‌های سرگردان در بازارهایی مانند طلا و دلار، با مشاهده چشم‌انداز مثبت تقاضای موثر در آینده، به سمت بازار مسکن حرکت می‌کنند و این موضوع رشدهای قیمتی بیشتری را رقم می‌زند.»

جنگ اخیر با آسیب به کارخانجات فولاد و پتروشیمی، بازار مصالح را با گرانی مواجه کرد

این کارشناس مسکن با اشاره به زنجیره تولید افزود: «اگرچه خود مسکن کالایی غیرقابل تجارت محسوب می‌شود، اما مصالح و عوامل تولید آن قابل تجارت هستند. جنگ اخیر با آسیب به کارخانجات فولاد و پتروشیمی، بازار مصالح را با گرانی مواجه کرد.»

بخشی از تورم اخیر بازار مسکن ناشی از افزایش هزینه تولید است، نه تورم سمت تقاضا

اولاد ادامه داد: «بخشی از تورم اخیر ناشی از افزایش هزینه تولید است، نه تورم سمت تقاضا. به همین دلیل، اقتصاد با رکود تورمی دست به گریبان است. در صورت توافق، بهبود واردات و صادرات و تسریع در بازسازی صنایع آسیب‌دیده می‌تواند فشار هزینه را کاهش داده و تا حدی از شدت اثر هیجانی سوداگری بکاهد.»

نرخ تورم در بخش اجاره طی سال‌های اخیر همواره کمتر از تورم عمومی بوده است

اولاد در خصوص بازار اجاره اظهار داشت: «خلاف تصور عمومی، نرخ تورم در بخش اجاره طی سال‌های اخیر همواره کمتر از تورم عمومی بوده است. علت این پدیده، کاهش درآمد سرانه واقعی و فقیرتر شدن مردم است.»

آمارها نشان می‌دهد در یک سال گذشته، اجاره‌بها حدود 33 درصد افزایش یافته، در حالی که تورم عمومی بالای 50 تا 60 درصد بوده است

اولاد ادامه داد: «موجرها هر اندازه هم قیمت را افزایش دهند، با کاهش توان پرداخت مستاجران مواجه خواهند شد. آمارها نشان می‌دهد در یک سال گذشته، اجاره‌بها حدود 33 درصد افزایش یافته، در حالی که تورم عمومی بالای 50 تا 60 درصد بوده است. اما احساس عموم مردم از گرانی اجاره‌بها ناشی از سهم بالای آن در سبد هزینه‌های خانوار و نبود قابلیت انعطاف در کاهش این هزینه است. خلاف مواد غذایی که می‌توان مصرف را کاهش داد، اجاره‌بها چنین انعطافی ندارد.»

توافق میان ایران و آمریکا می‌تواند از طریق رشد درآمدها، نرخ اجاره مسکن را در میان‌مدت افزایش دهد

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که توافق چه تاثیری بر بازار اجاره خواهد گذاشت، گفت: «امضای توافق و ایجاد چشم‌انداز مثبت از رشد درآمد خانوارها، دو اثر مهم به دنبال خواهد داشت. نخست، موجرها تمایل خواهند داشت سهمی از این افزایش درآمد را از طریق بالا بردن قیمت اجاره دریافت کنند. دوم، افرادی که به دلیل نگرانی از کاهش درآمد به حومه شهر مهاجرت کرده بودند، با مشاهده چشم‌انداز مثبت بازخواهند گشت و بر تقاضا افزوده خواهد شد. این عوامل می‌توانند نرخ اجاره را در میان‌مدت افزایش دهند.»

چشم‌انداز مثبت بازار مسکن در کوتاه‌مدت چندان جدی نیست و باید آن را به میان‌مدت و بلندمدت موکول کرد

اولاد خاطرنشان کرد: «بخش قابل توجهی از این آثار از قبل پیش‌خور شده است. ماه‌هاست که گفت‌وگوها درباره توافق ادامه دارد و مردم اعتماد چندانی به تحقق واقعی آن ندارند. تجربه آتش‌بس نیز نشان داد که با وجود اعلام آتش‌بس، درگیری‌ها ادامه یافت.»

او در پایان  گفت: «بنابراین حتی با امضای توافق، اطمینانی به رفع تحریم‌ها و بهبود واقعی واردات و صادرات وجود نخواهد داشت. به همین دلیل، چشم‌انداز مثبت در کوتاه‌مدت چندان جدی نیست و باید آن را به میان‌مدت و بلندمدت موکول کرد. ایجاد اعتماد نسبت به تحقق واقعی توافق، خود فرآیندی زمان‌بر خواهد بود.»