افزایش وام ودیعه مسکن کلید خورد / ثبت رکوردهای جدید اجاره مسکن در تهران

دولت با افزایش وام ودیعه تلاش دارد فشار بر مستاجران را کاهش دهد.آیا مُسکن موقت راهکار حل بحران مزمن اجاره است؟

کد خبر: ۲۳۶۴۷۷

شنبه - ۱۹ ارديبهشت ۱۴۰۵

اظهارات فعالان بازار مسکن حاکی از آن که اجاره بهای مسکن به‌خصوص در کلانشهر‌ها به‌ویژه تهران رکورد‌های جدیدی را ثبت کرده است. در این شرایط دولت با افزایش سقف وام ودیعه تا ۳۶۵ میلیون تومان تلاش کرده بخشی از فشار مستأجران را کاهش دهد.

با توجه به نرخ سود ۲۳ درصدی وام مذکور، اقساط سنگین و محدود بودن برنامه‌های حمایتی این پرسش جدی مطرح است که آیا این اقدامات واقعاً می‌تواند بحران بازار اجاره را مدیریت کند یا صرفاً یک تسکین موقتی بر یک مشکل ساختاری است.

بازار اجاره مسکن در کشورمان طی سال‌های اخیر به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی خانوار‌های شهری تبدیل شده است. تورم مزمن و مداوم، جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و مهاجرت به کلانشهر‌ها به واسطه مسائل مربوط به کار همگی دست به دست هم داده‌اند تا هزینه اجاره‌نشینی هر سال به شکل چشمگیری افزایش یابد.

واقعیت آن است که بسیاری از خانوار‌های مستاجر هر سال برای تأمین سقف بالای سرشان ناچار به جابجایی به واحد‌های کوچک‌تر، محله‌های حاشیه‌ای و ... شده‌اند.

سهم هزینه مسکن در سبد خانوار‌های تهرانی به طور میانگین از ۵۰ درصد عبور کرده و در برخی مناطق کم‌درآمد به مرز ۷۰ درصد رسیده است. این یعنی بخش عمده درآمد یک خانواده صرف اجاره می‌شود و برای آموزش، بهداشت، تغذیه و سایر نیاز‌های اساسی منابع بسیار محدودی باقی می‌ماند. در چنین شرایطی است که فصل جابجایی اجاره‌نشین‌ها برای بسیاری به کابوسی واقعی تبدیل شده است.

دولت به طور عام و وزارت راه و شهرسازی به طور خاص عملاً تنها دو برنامه اصلی و مستقیم برای مدیریت بازار اجاره مسکن در دستور کار دارند: افزایش سقف وام ودیعه مسکن و تعیین سقف مجاز افزایش نرخ اجاره‌بها. این ۲ ابزار محور اصلی سیاست‌های حمایتی کوتاه‌مدت دولت در برابر بحران اجاره محسوب می‌شوند و سال‌هاست با تغییرات جزیی تکرار می‌شوند.

افزایش سقف وام ودیعه هر سال به عنوان اقدام حمایتی برجسته می‌شود. برای مثال در سال ۱۴۰۵ سقف آن در تهران به ۳۶۵ میلیون تومان رسیده است.

تعیین سقف افزایش اجاره بها نیز هر سال پیش از فصل جابجایی اعلام می‌شود، اقدامی که مستاجرا چشم انتظار اعلام آن هستند. البته این برنامه در عمل ضمانت اجرای چندان قوی قوی ندارد، چراکه بخشی از مالکان این سقف را رعایت نکرده و بازار به سمت قرارداد‌های غیررسمی، اجباری و توافقی با ارقام بالاتر حرکت کرده است. ضعف نظارت، کمبود نیروی بازرسی و نبود مکانیسم تنبیهی مؤثر باعث شده این سیاست بیشتر جنبه نمایشی داشته باشد تا اجرایی.

معایب اصلی این ۲ برنامه:

کوتاه مدت و سطحی بودن: این سیاست‌ها تنها علائم بحران (افزایش اجاره و ودیعه) را هدف قرار می‌دهند و به ریشه‌های ساختاری مانند کمبود شدید عرضه مسکن اجاره‌ای، تورم مزمن و کاهش قدرت خرید خانوار‌ها نمی‌پردازند.

بار مالی سنگین بر مستأجران: وام با سود بالا عملاً مشکل را به آینده منتقل کرده و می‌تواند منجر به انباشت بدهی و کاهش رفاه خانوار شود.

عدم تأثیرگذاری واقعی بر بازار: سقف اجاره بها به دلیل ضعف اجرا نتوانسته رشد واقعی قیمت‌ها را کنترل کند و حتی در برخی موارد موجب کاهش عرضه واحد‌های اجاره‌ای از سوی مالکان شده است.

کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری: این رویکرد‌ها انگیزه مالکان و سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار اجاره حرفه‌ای را کاهش داده و در بلندمدت به افت کیفیت و کمبود عرضه منجر می‌شود.

نابرابری در دسترسی: بسیاری از خانوار‌های کم درآمد به دلیل اقساط سنگین یا ناتوانی در تأمین آورده اولیه عملاً از این تسهیلات بهره‌مند نمی‌شوند.

تجربه کشور در حمایت از اجاره‌نشین‌ها

در بسیاری از کشور‌های توسعه یافته سیاست‌های حمایتی از مستأجران جامع و ترکیبی است و فراتر از دو ابزار محدود وام و سقف اجاره عمل می‌کند.

در کشور‌هایی مانند آلمان، فرانسه، انگلیس، هلند و آمریکا یارانه مستقیم اجاره (Housing Allowance/Voucher) اجرا می‌شود و دولت بخش قابل توجهی از اجاره را مستقیماً به مستأجر یا مالک پرداخت می‌کند؛ به‌طوری که معمولاً مستأجر تنها حدود ۳۰ درصد از درآمد خود را صرف اجاره می‌کند.

همچنین در این کشور‌ها حمایت قانونی قوی و امنیت سکونت وجود دارد؛ برای مثال در آلمان قرارداد‌های اجاره اغلب بلندمدت و پایدار هستند و اخراج مستأجر بسیار دشوار است. فرانسه و هلند نیز از سیستم‌های امتیازدهی برای تعیین اجاره اولیه و میزان افزایش آن استفاده می‌کنند.

از سوی دیگر توسعه مسکن اجتماعی و اجاره‌داری حرفه‌ای نقش مهمی در تنظیم بازار دارد؛ به‌گونه‌ای که در برخی کشور‌ها ۲۰ تا ۳۰ درصد بازار اجاره از طریق مسکن اجتماعی تأمین می‌شود.

افزایش ۳۲ درصدی سقف وام ودیعه مسکن

به تازگی هیئت عالی بانک مرکزی سقف وام کمک ودیعه مسکن برای سال ۱۴۰۵ را افزایش داد. بر این اساس سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، مراکز استان‌ها به ۲۸۰ میلیون تومان، سایر شهر‌ها به ۱۸۵ میلیون تومان و روستا‌ها به ۷۵ میلیون تومان رسیده است.

وام‌هایی که نرخ سود آنها ۲۳ درصدی است. محاسبات نشان می‌دهد قسط ماهانه وام ۳۶۵ میلیونی در تهران حدود ۱۰.۳ میلیون تومان و مجموع بازپرداخت آن بیش از ۶۰۸ میلیون تومان است. یعنی حدود ۲۴۳ میلیون تومان آن سود بانکی است.

کارشناسان مسکن بر این باورند ریشه اصلی بحران، کمبود شدید عرضه واحد‌های اجاره‌ای مناسب و فاصله عمیق میان درآمد خانوار‌ها و هزینه‌های مسکن است. در این میان، طرح «مسکن استیجاری» و پروژه‌های نهضت ملی مسکن به عنوان راه‌حل‌های مکمل مطرح شده‌اند.

مسکن استیجاری، ابزاری برای تنظیم بازار؟

فرشید ایلاتی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن با اشاره به طرح مسکن استیجاری می‌گوید: این طرح با هدف افزایش عرضه واحد‌های اجاره‌ای در شورای عالی مسکن مطرح شد و اعدادی مانند ۷۵ هزار واحد و سپس ۱۰ هزار واحد برای آن در نظر گرفته شد که هرچند هنوز به مرحله اجرایی کامل نرسیده، اما می‌تواند در صورت تأمین منابع، به‌عنوان یکی از ابزار‌های تنظیم بازار مورد استفاده قرار گیرد.

وی با اشاره به اهمیت تأمین مالی در بخش مسکن تأکید می‌کند: تجربه‌های گذشته نشان داده که اجرای طرح‌های حمایتی بدون پیش‌بینی منابع مالی پایدار با چالش مواجه می‌شود. به همین دلیل، تعریف خطوط اعتباری مشخص و استفاده از ابزار‌های نوین تأمین مالی می‌تواند به تسریع پروژه‌ها کمک کند.

ایلاتی همچنین با اشاره به روند اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن می‌گوید: در حال حاضر نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در قالب این طرح در حال ساخت است که تکمیل و عرضه آنها می‌تواند در میان‌مدت به تعادل‌بخشی بازار مسکن و اجاره کمک کند.

به گفته وی، هرچند نظام بانکی در تأمین مالی بخش مسکن با محدودیت‌هایی مواجه بوده، اما استفاده از روش‌های جایگزین و مشارکت بخش خصوصی می‌تواند بخشی از این خلأ را جبران کند.

در آستانه فصل جابجایی بسیاری از مستأجران امیدوارند ترکیب وام‌های بالاتر، سیاست‌های کنترلی اجاره و پیشرفت پروژه‌های مسکن (نهضت ملی مسکن) بتواند بخشی از التهاب بازار را کاهش دهد. با این حال تداوم تورم بالا، عدم تعادل ساختاری در بازار مسکن و محدودیت برنامه‌های حمایتی دولت باعث شده بسیاری از تحلیل‌گران این اقدامات را بیشتر «مدیریت بحران» بدانند تا «حل ریشه‌ای» مسئله.

واقعیت آن است تا زمانی که سیاست‌های جامع‌تری برای افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای، ارائه یارانه مستقیم، تقویت تنظیم‌گری و حمایت واقعی از قدرت خرید خانوار‌ها در دستور کار قرار نگیرد، بازار اجاره همچنان یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های اقتصادی ۶ تا ۷ میلیون خانوار ایرانی باقی خواهد ماند.