بررسی دلایل کاهش تقاضای واقعی مسکن در تهران و اثرات آن بر بازار

در پاییز ۱۴۰۴ بازار مسکن تهران در رکود تورمی قرار دارد. کاهش عرضه، محدودیت قدرت خرید خانوارها و ورود مجدد سرمایه‌گذاران، روند معاملات را پیچیده و نامطمئن کرده است.

کد خبر: ۲۳۳۱۷۹

يکشنبه - ۰۲ آذر ۱۴۰۴

پاییز ۱۴۰۴ بازار مسکن تهران در وضعیت رکود تورمی سنگینی قرار گرفته است. بررسی آمارها نشان می‌دهد عرضه واحدهای مسکونی در پایتخت نسبت به سال گذشته حدود ۴۹ درصد کاهش یافته و حجم معاملات در پایین‌ترین سطح سال قرار گرفته است. این کاهش عرضه، نتیجه تصمیم فروشندگان برای صبر کردن تا رسیدن به قیمت‌های بالاتر و محدودیت سرمایه‌گذاری‌هاست و بازار را در وضعیتی قرار داده که تحلیلگران از آن به‌عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند؛ وضعیتی که همزمان با کاهش حجم معاملات، فشار تورمی بر قیمت‌ها را نیز حفظ می‌کند.

متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در شهریور ۱۴۰۴ به ۱۲۵.۸ میلیون تومان رسیده است. این رشد قیمت، در حالی رخ داده که تقاضای واقعی مصرفی خانوارها کاهش یافته است؛ زیرا قدرت پس‌انداز و توان دریافت وام مسکن خانوارها طی سال‌های اخیر تحلیل رفته و بخش بزرگی از تقاضای مصرفی عملاً از بازار خارج شده است. از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از معاملات بازار توسط سرمایه‌گذاران انجام می‌شود که با نوسانات دلار و طلا در ماه‌های اخیر، دوباره فرصتی برای ورود به مسکن یافته‌اند.

تحلیلگران تاکید می‌کنند که این تحرک جزئی در معاملات مناطق متوسط و خوب تهران رخ داده و هنوز به معنای بازگشت کامل تقاضای مصرفی نیست. بازار همچنان تحت تاثیر ریسک‌های سیاسی و اقتصادی قرار دارد و کوچک‌ترین نوسانات می‌تواند روند تقاضا و قیمت‌ها را تغییر دهد. بنابراین، پیش‌بینی تداوم این تحرک کوتاه‌مدت دشوار است و چشم‌انداز بازار پاییزی بیشتر به سطح اطمینان در سیاستگذاری اقتصادی و ثبات داخلی وابسته است.

از منظر مستأجران، فشارها همچنان بالاست. افزایش قیمت‌ها و کاهش عرضه، بخش عمده‌ای از خانوارها را به سمت اجاره‌نشینی سوق داده است. در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد ساکنان تهران مستاجر هستند و دسترسی به خرید مسکن برای طبقات کم‌درآمد و حتی بخشی از طبقات متوسط به یک رویا نزدیک شده است.

کارشناسان بازار مسکن تاکید می‌کنند که با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت، محدودیت عرضه و تورم بالاتر از میانگین عمومی، انتظار کاهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت واقع‌بینانه نیست. تنها در صورتی که ثبات اقتصادی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یابد، می‌توان انتظار تعادل نسبی و رشد کنترل‌شده قیمت‌ها را داشت.

بازار مسکن در لاک انتظار

در همین رابطه؛ مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن وضعیت فعلی بازار مسکن را تحلیل و خاطرنشان کرد که بازار در حالتی از انتظار به سر می‌برد و فعالان آن پیگیر اخبار سیاسی و اقتصادی هستند. وی توضیح داد که وضعیت بازار عمدتاً تحت تأثیر تعادل بین عرضه و تقاضا است و قیمت‌ها را این دو عامل تعیین می‌کنند.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به کاهش عرضه مسکن گفت که میزان موجودی مسکن در سال‌های اخیر کاهش قابل توجهی داشته و به یکی از پایین‌ترین سطوح تاریخی رسیده است. او افزود که برخی آمارها نشان می‌دهد کاهش عرضه تا حدود نصف نسبت به دوره‌های گذشته بوده است، موضوعی که تحلیل دقیق آن نیازمند بررسی جداگانه است.

تقاضای خرید مسکن کاهش یافت

سلطان‌محمدی تاکید کرد که تقاضای بازار نیز تحت تأثیر دو عامل عمده قرار دارد: تقاضای خانوارها برای مصرف مسکن و تقاضای سرمایه‌گذاری. وی توضیح داد که تقاضای خانوارها در طول یک دهه گذشته کاهش چشمگیری یافته است؛ زیرا درآمد خانوارها تحلیل رفته و قدرت پس‌انداز آنها کاهش یافته است. این در حالی است که تقاضای سرمایه‌ای، به ویژه در مناطق متوسط و خوب تهران، در ماه‌های اخیر تحرک ایجاد کرده است. وی افزود که این بخش از تقاضا، با هدف نوسان‌گیری و جبران عقب‌ماندگی قیمت مسکن نسبت به دلار و طلا وارد بازار شده و سبب افزایش نسبی حجم معاملات شده است.

اثر خروج کارگران و فشار تورم در بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن درباره هزینه‌های ساخت مسکن توضیح داد که افزایش دستمزدها و خروج کارگران مهاجر موجب شده فشار تورمی بر قیمت‌ها باقی بماند. وی خاطرنشان کرد که این عوامل باعث شده انتظار کاهش قیمت مسکن واقع‌بینانه نباشد و تغییرات قیمتی بیشتر به سمت بالا حرکت کند.

بیش از ۵۰ درصد ساکنان تهران مستاجر هستند/ خرید مسکن به رویا تبدیل شد

سلطان‌محمدی در پاسخ به بحث حباب قیمتی گفت که قیمت‌های فعلی بازار منعکس‌کننده تمام اطلاعات، ریسک‌ها و بازدهی‌های موجود است و نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها به دلیل ترکیدن حباب کاهش پیدا کنند. وی تاکید کرد که حتی تحلیلگران قائل به حباب نیز پیش‌بینی چنین اتفاقی را دشوار می‌دانند.

وی همچنین در مورد زمان مناسب برای خرید مسکن توضیح داد که تصمیم‌گیری در شرایط فعلی پیچیده است و به میزان ریسک‌پذیری فرد، اهداف سرمایه‌گذاری و وضعیت اقتصادی بستگی دارد. سلطان‌محمدی افزود که کسانی که نیاز فوری به مسکن دارند، باید اقدام کنند، اما برای سرمایه‌گذاری توصیه مشخصی نمی‌توان ارائه کرد.

این کارشناس بازار مسکن درباره قدرت خرید مردم خاطرنشان کرد که درآمد سرانه در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته تقریباً ثابت مانده، در حالی که هزینه‌های خانوار و استانداردهای زندگی افزایش یافته است. وی توضیح داد که سیستم بانکی نیز توان پرداخت وام‌های مسکن را از دست داده و نرخ‌های بهره بالا و منابع محدود، دسترسی خانوارها به خرید مسکن را کاهش داده است.

سلطان‌محمدی تاکید کرد که برای خانواده‌های کارگری و حتی برخی طبقات متوسط در تهران، تهیه مسکن به فرآیندی طولانی و تقریباً غیرممکن تبدیل شده است. وی گفت که بخش زیادی از تقاضا به سمت اجاره‌نشینی سوق یافته و بیش از ۵۰ درصد ساکنان تهران اکنون مستأجر هستند. این کارشناس خاطرنشان کرد که شرایط دسترسی به مسکن برای طبقات کم‌درآمد تنها در ایران دشوار نیست و مشابه این مشکل در بسیاری از کشورهای جهان نیز مشاهده می‌شود.

وی افزود که تحلیل‌های گسترده‌ای درباره دلایل این وضعیت انجام شده و تاکید کرد که در طول سه دهه گذشته دسترسی خانواده‌ها به مسکن سخت‌تر شده و این موضوع در سطح جهانی نیز قابل مشاهده است.

سلطان‌محمدی در پایان خاطرنشان کرد که با توجه به تمامی این عوامل، وضعیت بازار مسکن همچنان پیچیده و مبهم است و تصمیمات سرمایه‌گذاری و مصرفی در این حوزه باید با دقت و آگاهی کامل اتخاذ شود.