تقاضای واقعی بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت

بازار ساخت‌وساز ایران در حالی به نیمه دوم سال ۱۴۰۴ رسیده که بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان از رکود معاملات، افزایش هزینه‌ها و دشواری تامین مالی سخن می‌گویند. با این حال، در دل همین رکود، نشانه‌هایی از تغییر الگوی تقاضا و فرصت‌های جدید سرمایه‌گذاری دیده می‌شود؛ تغییری که می‌تواند مسیر آینده صنعت ساختمان را دگرگون کند. مهدی زرقانی، فعال بازار مسکن معتقد است که چرخش بزرگی در بازار مسکن رخ داده است. او در این گفت‌وگو آینده ساخت و ساز در متراژهای کوچک را بررسی کرده است.

کد خبر: ۲۳۳۱۴۱

شنبه - ۰۱ آذر ۱۴۰۴

مطالعات میدانی نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از تقاضای واقعی بازار، به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت حرکت کرده است؛ واحدهایی که متناسب با توان خرید زوج‌های جوان و اقشار متوسط طراحی می‌شوند و بازده سریع‌تری دارند. در چنین شرایطی، نگاه سازندگان نیز ناگزیر از تغییر است؛ از ساخت پروژه‌های بزرگ و پرهزینه، به سمت پروژه‌های اقتصادی‌تر و نقدشونده‌تر.

مهدی زرقانی، توسعه‌گر صنعت ساختمان و انبوه‌سازی  به تحلیل شرایط بازار، فرصت‌های پیش‌ رو و مدل‌های موفق ساخت‌وساز در شرایط فعلی پرداخته است. زرقانی در این گفت‌وگو معتقد است آینده از آن سازندگانی است که به جای حجم، به بازده فکر می‌کنند و ساخت‌وساز را با واقعیت‌های اقتصادی جامعه همسو می‌سازند.

بازار ساخت‌وساز ایران در حال عبور از یک تغییر جدی است

بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز این روزها با تردید به بازار نگاه می‌کنند و می‌پرسند در این شرایط اقتصادی، چه نوع پروژه‌ای توجیه اقتصادی دارد و می‌تواند بازگشت سریع‌تری برای سرمایه‌گذار داشته باشد. زرقانی در پاسخ به این سوال، گفت: «بازار ساخت‌وساز ایران در حال عبور از یک تغییر جدی است. اگر در سال‌های گذشته معیار موفقیت پروژه‌ها، بزرگی و تجمل بود، امروز این شاخص‌ها کاملا تغییر کرده است. در وضعیت فعلی کشور که پروژه‌های سنگین با بازگشت دیرهنگام و پرریسک همراه‌اند، توجیه اقتصادی با گذشته متفاوت شده است.»

در حال حاضر پروژه‌های میان‌قیمت و کوچک‌متراژ گردش سرمایه را حفظ می‌کنند

این کارشناس بازار مسکن افزود: «امروز پرسش اصلی هر سازنده این است که چه نوع پروژه‌ای زودتر به نقدینگی می‌رسد و گردش سرمایه را حفظ می‌کند. پاسخ روشن است، پروژه‌های میان‌قیمت و کوچک‌متراژ که هم‌راستا با تغییر ساختار تقاضای جامعه‌اند.»

در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، بیشترین تقاضای واقعی در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر و میان‌قیمت بوده است

زرقانی در ادامه اظهار کرد: «داده‌های میدانی نشان می‌دهد که در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، بیشترین تقاضای واقعی در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر و میان‌قیمت بوده است. امروز زوج‌های جوان و مستاجرانی که توان خرید خانه‌های بزرگ را ندارند، به دنبال واحدهایی هستند که بتوانند بخرند یا اجاره کنند و در عین حال کیفیت قابل قبولی داشته باشد.»

دوران ساخت پروژه‌های چابک و اقتصادی در بازار مسکن آغاز شده است

این استاد دانشگاه افزود: «به همین دلیل، مسیر بازار از پروژه‌های لوکس و سرمایه‌ای، به سمت پروژه‌های میان‌قیمت با بازده سریع‌تر تغییر کرده است. به بیان دیگر، دوران پروژه‌های بزرگ و پرهزینه در حال پایان است و دوران ساخت پروژه‌های چابک و اقتصادی آغاز شده است.»

دوره بازگشت سرمایه در پروژه‌های کوچک‌متراژ کوتاهتر و نقدشوندگی آنها بالاتر است

زرقانی در ادامه، مزیت‌های ساخت پروژه‌های چابک را برشمرد و گفت: «پروژه‌های کوچک‌متراژ چند مزیت کلیدی دارند. اول اینکه دوره بازگشت سرمایه در آن‌ها کوتاهتر است. زیرا اجرای چنین پروژه‌هایی سریع‌تر انجام می‌شود و فروش آن هم زمان کمتری می‌برد، سرمایه‌گذار زودتر به نقدینگی‌اش برمی‌گردد و می‌تواند وارد پروژه بعدی شود.»

در شرایط تورمی، گردش سریع سرمایه در پروژه‌های اقتصادی حیاتی است

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «در شرایط تورمی، همین گردش سریع سرمایه حیاتی است. از سوی دیگر، تقاضای ثابت و دائمی برای واحدهای کوچک باعث می‌شود ریسک فروش به حداقل برسد. در بازاری که بحران اصلی فروش است، این نقدشوندگی بالا کلید بقای سازنده‌هاست.»

پروژه‌های کوچک‌تر و کم‌ریسک‌تر در بافت‌های میان‌قیمت و فرسوده شانس بیشتری برای دریافت وام یا جذب سرمایه مشارکتی دارند

اما نکته قابل توجه دیگر این است که در شرایط سخت تامین مالی، بسیاری از انبوه‌سازان از مشکلات بانکی گلایه دارند. آیا این مدل ساخت‌وساز می‌تواند در تامین منابع مالی هم مؤثر باشد؟ پاسخ زرقانی به این سوال مثبت است. او در این باره گفت: «پروژه‌های کوچک‌تر و کم‌ریسک‌تر در بافت‌های میان‌قیمت و فرسوده شانس بیشتری برای دریافت وام یا جذب سرمایه مشارکتی دارند. بانک‌ها و سرمایه‌گذاران به این مدل اعتماد بیشتری دارند چون ریسک پایین‌تر و بازده مطمئن‌تری ارائه می‌دهد.»

او افزود: «در واقع، سازنده‌ای که مدل پروژه‌اش را با واقعیت‌های اقتصادی تطبیق دهد، نه‌تنها از رکود عبور می‌کند بلکه در مسیر توسعه پایدار هم گام برمی‌دارد.»

محلات قدیمی و کم‌برخوردار امروز بهترین زمین بازی برای ساخت‌وساز هوشمندانه‌اند

این فعال بازار مسکن اظهار کرد: «محلات قدیمی و کم‌برخوردار امروز بهترین زمین بازی برای ساخت‌وساز هوشمندانه‌اند. قیمت زمین در این مناطق هنوز منطقی است، هزینه تملک پایین‌تر است و از طرفی دولت و شهرداری قانون های خوبی را برای پروانه ساخت، انشعابات و هزینه جواز بافت های فرسوده نسبت به سایر ملک ها در نظر گرفته‌اند.»

او اضافه کرد: «اگر این فرصت با مدیریت صحیح پروژه، تامین مالی مرحله‌ای و طراحی متناسب با الگوی تقاضا همراه شود، می‌تواند به یک مدل سودآور و پایدار ساخت‌وساز تبدیل شود.»

بازار مسکن دیگر توان پروژه‌های بزرگ، پرهزینه و کم‌بازده را ندارد

زرقانی در ادامه تصریح کرد: «واقعیت این است که بازار دیگر توان پروژه‌های بزرگ، پرهزینه و کم‌بازده را ندارد. آینده متعلق به سازندگانی است که به جای حجم، به بازده فکر می‌کنند؛ به جای متراژ، به سرعت نقدشوندگی.»

او افزود: «تغییر نگاه از ساخت پروژه‌های لوکس به سمت پروژه‌های میان‌قیمت و کوچک‌متراژ، نه‌تنها پاسخی به شرایط اقتصادی و اجتماعی امروز است، بلکه راهی برای عبور از رکود تورمی و حفظ جریان اشتغال در صنعت ساختمان محسوب می‌شود. در یک جمله باید بگویم بازار آینده، بازار سازندگان هوشمند است؛ نه سازندگان بزرگ.»